O setor retail iniciou 2026 mantendo uma evolução positiva em Espanha, embora já numa fase de crescimento mais equilibrado após o forte impulso registado em 2025. O consumo, o turismo e a solidez de determinadas localizações comerciais continuam a sustentar a atividade, num contexto em que o mercado apresenta fundamentos sólidos, embora com sinais de moderação face ao ano anterior.
O mais recente relatório da Cushman & Wakefield, relativo ao primeiro trimestre de 2026, desenha um mercado com uma procura ocupacional sólida, especialmente em ativos prime, e com uma escassez de disponibilidade que continua a pressionar a ocupação e as rendas nas principais ruas comerciais.
Consumo e turismo continuam a sustentar o mercado
A economia espanhola mantém um crescimento superior ao da zona euro e o retail continua apoiado em dois pilares fundamentais: consumo e turismo. O relatório refere que as vendas a retalho continuam a crescer, embora sem os picos observados na reta final de 2025, e que o melhor desempenho se concentra em categorias ligadas ao consumo experiencial, equipamento para o lar e lazer.
Por sua vez, o turismo continua a desempenhar um papel fundamental. Durante o primeiro trimestre de 2026, a chegada de turistas internacionais cresceu cerca de 2%-3% em termos homólogos, enquanto a despesa turística aumentou aproximadamente 4%-5%. Esta evolução continua a apoiar a atividade comercial tanto em destinos urbanos como turísticos, especialmente nas localizações prime.
High street: pouca disponibilidade e rendas em alta
Uma das características mais evidentes do retail espanhol continua a ser a escassez de produto disponível nas melhores localizações. Madrid e Barcelona mantêm uma taxa de disponibilidade de 2,5%, refletindo uma forte competição pelo acesso às principais ruas comerciais. Esta pressão não afeta o mercado de forma homogénea, concentrando-se sobretudo nas áreas prime e super-prime.
A atividade de arrendamento também continua elevada. Durante o trimestre foram assinadas 22 operações em zonas prime e super-prime de Madrid e Barcelona, mais 45% do que no mesmo período do ano anterior. A moda concentrou 48% da área procurada, e 55% das transações corresponderam a lojas com mais de 800 m². Em paralelo, as rendas prime aumentaram 5% em termos homólogos, atingindo 290 €/m²/mês em Barcelona e 280 €/m²/mês em Madrid, superando inclusivamente os níveis pré-pandemia em algumas ruas.
Centros comerciais e retail parks: mais vendas, mais afluência e elevada ocupação
Os centros comerciais também arrancam 2026 com um comportamento operacional sólido. As vendas cresceram 4,7% em termos homólogos e as afluências 5,6%, com uma evolução positiva generalizada por regiões. Entre as categorias, a moda liderou o crescimento com +9,2%, enquanto o lazer registou uma forte subida de +33,1%, impulsionada sobretudo pelos cinemas.
Nos retail parks, as vendas aumentaram 4%, com a moda acima da média e uma evolução mais estável no segmento de casa. Tudo isto se traduz em níveis de ocupação muito elevados: os centros comerciais atingem já 95,5% da GLA (gross leasable area), melhorando 0,5 pontos percentuais face ao final de 2025.
O investimento retail ganha visibilidade em 2026
O relatório reflete também uma clara recuperação do interesse investidor pelo retail. Durante o primeiro trimestre de 2026, o investimento atingiu 1.488 milhões de euros, mais 22% do que um ano antes. O capital concentra-se especialmente em centros comerciais, retail parks e ativos high street prime, formatos que combinam elevada ocupação, estabilidade operacional e melhores perspetivas de rendimento.
Em paralelo, as yields prime mostram alguma estabilização: 3,60% em high street, 6,25% em centros comerciais e 6,35% em retail parks. A Cushman refere ainda que, após o início do ciclo de descida das taxas de juro em setembro de 2024 e a posterior estabilização das yields, começam a registar-se ligeiras compressões adicionais.
Um contexto que também acompanha o maior foco no não residencial
A recuperação do retail enquadra-se também numa tendência mais ampla do mercado e da própria atividade recente da Urbanitae: o maior protagonismo dos ativos não residenciais dentro do universo imobiliário. Ao longo de 2026, esse foco refletiu-se em projetos e conteúdos ligados a hospitality, turismo, escritórios e outros ativos de commercial real estate (CRE). Um exemplo claro é o Roca Negra, um projeto hoteleiro de dívida liquidado antecipadamente com devolução integral do capital e uma TIR final de 13,85% em 14 meses, após refinanciamento bancário. Mais do que uma aposta numa única tipologia de ativo, o que se observa é uma procura de oportunidades em ativos não residenciais com teses de investimento cada vez mais seletivas.
Um retail mais seletivo, mais tecnológico e mais exigente
Para além dos dados operacionais, a Cushman aponta para um retail cada vez mais seletivo, tecnológico e orientado para a eficiência. O relatório destaca que os retailers europeus estão a adotar decisões mais estratégicas, otimizando localizações e recorrendo cada vez mais à inteligência artificial, aos dados e a estratégias de unified commerce – integração completa de canais físicos, digitais e sociais – para melhorar a experiência do cliente e a rentabilidade.
Oportunidades bem selecionadas
O arranque de 2026 confirma que o retail espanhol mantém uma base operacional sólida, embora numa fase mais normalizada do que a vivida em 2025. O consumo e o turismo continuam a sustentar o mercado, a disponibilidade prime permanece em níveis muito baixos, os centros comerciais apresentam bons dados de vendas e ocupação e o investimento volta a ganhar dinamismo.
A leitura de fundo não é tanto um regresso indiscriminado ao retail, mas sim uma seleção mais exigente de formatos e localizações. Em high street, centros comerciais ou retail parks, o mercado está sobretudo a premiar os ativos capazes de combinar tráfego, qualidade do operador, estabilidade de ocupação e capacidade de adaptação aos novos hábitos de consumo. É aí que parece concentrar-se hoje grande parte do valor do setor.
