O desafio de 2026: transformar capital em produção de habitação
Last Updated on 22 Janeiro 2026 by Equipo Urbanitae
No dia 21 de janeiro, com a Observatorio Inmobiliario, participámos num pequeno-almoço editorial realizado na sede da Hogan Lovells. Em nome da Urbanitae, interveio o nosso diretor de Real Estate, Sergio Arana, numa mesa que reuniu investidores, financiadores, promotores, técnicos e assessores para colocar o foco numa pergunta muito concreta: por que razão a Espanha atrai tanto investimento imobiliário e, ainda assim, continuamos sem conseguir que esse capital se traduza em mais habitação?
A Espanha atrai investimento (e o living continua no centro)
O ponto de partida foi claro: a Espanha é um mercado fácil de “vender” ao investidor. Víctor Iborra (Meridia Capital) resumiu-o com uma ideia repetida ao longo do encontro: a equity story é sólida e “vender Espanha é bastante fácil.”
Na banca, Álvaro Morales (ING) descreveu um 2025 “recorde”, com forte atividade e muito apetite para financiar operações — com uma condição: a qualidade manda. “Nem todo o tipo de ativos serve,” apontou, sublinhando que a liquidez se concentra quando o ativo encaixa.
E, como seria de esperar, o living apareceu vezes sem conta como segmento estrela. Mas surgiu também um matiz importante: não basta o capital olhar para o living; a questão é que parte desse capital ajuda, de facto, a aumentar a oferta.
O problema do ROE
Aqui surgiu uma das mensagens mais contundentes da jornada. Andrés Candela (Hogan Lovells) formulou-o sem rodeios: somos a “menina bonita” para o investidor, mas não conseguimos que esse dinheiro venha a promover habitação.
Carolina Roca (Asprima) colocou números no porquê, apoiando-se numa análise da BBVA Research: o ROE da produção/construção residencial em Espanha é aproximadamente metade do de outros países europeus. E aterrissou-o numa frase definitiva: “Eu só convenço o investidor com rentabilidade.”
À medida que o debate avançou, repetiram-se os fatores que pesam nessa rentabilidade:
- urbanismo demasiado rígido e processos longos,
- prazos imprevisíveis,
- fiscalidade,
- e dificuldade em alavancar a matéria-prima: o solo.
Incerteza é igual a risco
Se houve um consenso transversal, foi este: o gargalo não é a falta de interesse do investidor; é a falta de previsibilidade.
Orson Alcocer (Hogan Lovells) descreveu a criação de edificabilidade como “uma espécie de odisseia” e foi especialmente gráfico ao falar dos prazos e da dificuldade de os tornar “financiáveis”: entre a licença e a execução, os intervalos podem ser tão amplos que “são prazos muito complicados de gerir.”
Do lado da banca, o ING traduziu isso para a lógica de comités: quando o urbanismo se move em horizontes de 20 a 40 anos, “levar isso ao comité é impraticável.” Por isso, em solo puro é difícil entrar; o apetite chega quando o terreno já é finalista e o risco é mais controlável.
E, da parte da Urbanitae, Sergio Arana ligou isso a uma ideia que também partilhamos internamente: a nossa lógica de investimento exige previsibilidade, e o binómio risco/prazo trava todo o setor — inclusive em solos já finalistas onde, ainda assim, surgem atrasos.
Do diagnóstico às alavancas
Outro bloco do encontro virou-se para a capacidade real de produzir mais habitação. Sandra Daza (Gesvalt) insistiu que não há “receitas mágicas” e que o problema é estrutural: não se resolve “à última hora como maus estudantes.”
Na mesma linha, Álvaro Diz (Avintia) defendeu a industrialização como alavanca para ganhar tempo e eficiência, citando melhorias nos prazos e nos consumos do produto final, além de uma proposta de valor mais clara para o investidor.
Diego Escario (Cano y Escario) alargou o foco: recuperar capacidade produtiva passa por industrialização, formação e reconstruir tecido, num país que tem vindo a virar-se para os serviços.
O papel da Urbanitae
Na Urbanitae, este debate toca-nos de perto por dois motivos.
Primeiro, porque — como explicou Sergio — operamos com tickets e uma granularidade que nem sempre encaixa no capital mais institucional. Somos “um bicho um pouco particular”: foco geográfico mais amplo, maioritariamente residencial, e abertura progressiva do leque para outros segmentos, com cautela.
Segundo, porque num contexto em que o banco tem o seu papel bem definido, o grande gap costuma estar no equity. No pequeno-almoço, Sergio resumiu-o a partir da nossa experiência: podemos ajudar “trazendo mais volume de investimento porque faz falta equity,” e partilhou um número que dá escala ao impacto de ativar projetos: “teremos colocado em carga 3.000 habitações” só em 2025.
O fracasso não é uma opção
À medida que a conversa avançou, ficou claro que o objetivo não é “correr bem” para um segmento específico do imobiliário, mas recuperar capacidade para produzir habitação em escala. Carolina Roca (Asprima) levou-o a uma conclusão social muito direta: “ou temos sucesso nisto… ou a coesão social do país fica em risco.”
Ainda assim, deixou um ponto de esperança: defendeu que estamos perante um possível mudança de paradigma urbanístico, citando o anteprojeto da Lei LIDER na Comunidade de Madrid, em consulta pública, como uma via para ganhar agilidade e previsibilidade.
Em suma: o investimento está lá. O desafio de 2026 é transformá-lo em habitação entregue, com um enquadramento que permita encurtar prazos, reduzir incerteza e melhorar o binómio risco-rentabilidade na promoção. E aqui, cada alavanca conta: urbanismo, licenças, fiscalidade, industrialização… e também novas vias de capital capazes de aportar equity onde o sistema mais precisa.
