Logística em Espanha e Portugal: o novo foco do investimento imobiliário
Ao longo da última década, o setor imobiliário da Península Ibérica passou por profundas transformações, com o segmento residencial a destacar-se como o principal foco dos investidores. No entanto, um conjunto de fatores posicionou o setor industrial-logístico como protagonista emergente, com Espanha e Portugal a afirmarem-se como mercados-chave.
De acordo com a associação empresarial Organização Empresarial de Logística e Transporte (UNO), a procura por espaços logísticos cresceu 18% em Espanha em 2024, enquanto recuou 11% na Europa, evidenciando o crescente interesse das empresas por ativos logísticos na Península Ibérica.
Os motores do boom logístico: a que se deve a atratividade deste segmento?
Durante muitos anos vista como um setor pouco atrativo para os investidores, a logística passou a ocupar uma posição central nas estratégias imobiliárias, ganhando relevância graças às transformações estruturais que o segmento sofreu. Atualmente, o imobiliário logístico — o braço imobiliário da logística — demonstra a sua solidez em Espanha, com um volume de investimento de 495 milhões de euros no terceiro trimestre de 2025.
Portugal e Espanha encontram-se numa posição privilegiada, consolidando-se como um dos principais motores do interesse dos investidores pelo setor logístico. A sua localização geoestratégica permite a ligação entre os mercados europeus, africanos e latino-americanos através de uma rede abrangente de infraestruturas e plataformas logísticas.
Os principais eixos e corredores logísticos que ligam Espanha e Portugal aos países europeus e aos hubs nacionais são o Corredor Mediterrânico e o Corredor Atlântico. Entretanto, cinco dos portos europeus com maior tráfego (Porto de Leixões, Porto de Las Palmas, Porto de Valência, Porto de Barcelona e Porto de Algeciras) estabelecem ligações com a Ásia, as Américas e África. Segundo o Ministério dos Transportes e da Mobilidade Sustentável de Espanha, o tráfego marítimo ultrapassou 557,7 milhões de toneladas em 2024, colocando o país logo atrás dos Países Baixos. Em paralelo, cidades como Madrid, Barcelona, Porto ou Lisboa concentram uma parte significativa da atividade logística.
Outro fator que impulsionou a procura neste segmento prende-se com as mudanças nos hábitos de consumo e a reorganização das cadeias de abastecimento. O crescimento das transações online tem sido um dos principais motores desta transformação. De acordo com a Comissão Nacional dos Mercados e da Concorrência (CNMC), o comércio eletrónico em Espanha registou, apenas no primeiro trimestre de 2025, um total de 474 milhões de transações. A mudança do ponto de venda tradicional para a entrega ao domicílio levou as empresas a reorganizarem as suas redes de armazéns, passando de um único centro nacional para vários hubs regionais, com o objetivo de melhorar a eficiência operacional.
Os números por detrás do sucesso: como a procura confirma o bom momento da logística
Os dados de mercado confirmam que o segmento logístico atravessa um dos seus momentos mais sólidos em termos de procura e interesse dos investidores. Trata-se atualmente do segundo setor mais atrativo para os investidores, a seguir ao segmento living, segundo o European Investor Intentions Survey 2025 da CBRE. Esta preferência reflete-se no interesse pela aquisição de parques logísticos, que, de acordo com o mesmo inquérito, atinge 68%. Em paralelo, a crescente contribuição deste segmento para a economia espanhola evidencia a sua relevância, representando cerca de 7% do PIB nacional em 2024.
Outro dos indicadores que mais chama a atenção dos investidores é o elevado nível de ocupação. Em Espanha, esta taxa situa-se em torno de 90,7%, segundo dados publicados pela CBRE, enquanto Portugal regista um ligeiro recuo para 89,3%. Estes níveis asseguram estabilidade operacional e evidenciam uma baixa rotação de inquilinos.
Por sua vez, a consultora imobiliária revela que a duração média dos contratos de arrendamento — outro aspeto fundamental do segmento — é de oito anos na Ibéria. A evolução das rendas também é visível no segmento prime, com valores médios de 18 euros por metro quadrado na Europa, enquanto em Madrid se situam nos 6,85 euros por metro quadrado e na Catalunha atingem os 9 euros por metro quadrado, segundo a CBRE. As rentabilidades dos parques logísticos prime situam-se atualmente em torno de 5%, de acordo com a consultora.
O que está a acontecer no setor?
As profundas transformações operacionais e estruturais registadas no setor tiveram um impacto direto no mercado do imobiliário logístico, reforçando o seu atrativo enquanto ativo estratégico.
Em Espanha, tanto os principais hubs regionais como os eixos logísticos mantêm níveis elevados de procura, segundo destaca um relatório da BNP Paribas Real Estate. Entre os mercados mais relevantes, Madrid registou uma absorção de 379.831 metros quadrados no terceiro trimestre de 2025, o que representa um aumento de 160% face ao trimestre anterior.
Contratos de longa duração, inquilinos focados na inovação dos processos e um ambiente cada vez mais competitivo criam um cenário atrativo para grandes fundos e investidores institucionais. Paralelamente, um número crescente de investidores particulares está a incluir este tipo de ativos nas suas carteiras. Tendo em conta as diferentes fórmulas de investimento disponíveis, o investidor privado pode também participar em projetos desta dimensão através de plataformas de crowdfunding.
O que esperar do setor imobiliário logístico em 2026
A automatização e a inovação nos parques logísticos figuram entre os aspetos mais relevantes para o setor. Segundo a JLL, as instalações desenvolvidas à medida, também conhecidas como projetos build-to-suit, serão uma das tendências mais marcantes que irão definir 2026. Estes ativos caracterizam-se sobretudo por estarem orientados para operações avançadas e por integrarem maquinaria e tecnologia inovadoras.
A procura por armazéns logísticos prime consolidou-se como uma tendência em 2025 e, de acordo com um estudo recente da Colliers, deverá continuar a desempenhar um papel central ao longo do próximo ano. O estudo identifica ainda outras regiões, como Aragão ou Castela-La Mancha, como áreas com potencial de valorização.
