Financiamento alternativo ganha força na promoção imobiliária em 2025
Last Updated on 13 Novembro 2025 by Equipo Urbanitae
O mercado de promoção imobiliária na Espanha está entrando em um novo ciclo de crescimento e transformação. Isso é refletido no Primeiro Observatório sobre Financiamento do Setor de Promoção Imobiliária, elaborado pela Urbanitae e KPMG Espanha, que oferece pela primeira vez um retratos completo do ecossistema financeiro que sustenta a promoção imobiliária no país.
O relatório, apresentado em 12 de novembro na Torre de Cristal em Madrid, aponta para um horizonte de mais de 50 bilhões de euros de investimento em promoção imobiliária até 2030, em comparação com os 35 bilhões estimados em 2024. Dentro desse total, o financiamento alternativo — que atualmente representa 25 a 27% do total — poderá atingir até 37% em 2030, ou seja, mais de 19 bilhões de euros.
Um modelo financeiro mais equilibrado
O Observatório, desenvolvido a partir de pesquisas com promotores, instituições financeiras, fundos de investimento e plataformas de financiamento alternativo, bem como entrevistas aprofundadas com representantes do Banco Santander, Arcano, FS Capital, Onate, RTV Grupo Inmobiliario e Urbanitae, constata uma evolução significativa na origem do capital que impulsiona os projetos.
Embora os bancos continuem sendo a principal fonte de financiamento, sua participação está diminuindo em favor de novos atores alternativos, incluindo fundos de dívida, empréstimos ponte e plataformas de crowdfunding imobiliário.
“Em alguns anos, o financiamento via crowdfunding registrou crescimentos anuais superiores a 100%, demonstrando sua capacidade de atrair capital e se consolidar como fonte complementar”, destaca Diego Bestard, CEO e fundador da Urbanitae. Segundo o estudo, esse tipo de financiamento poderá superar 1 bilhão de euros por ano em promoção imobiliária antes do final da década.
Por sua vez, Carlos Cuatrecasas, sócio da FS Consulting Strategy na KPMG, aponta que “o financiamento alternativo cresceu de forma significativa e continuará crescendo. Seu papel é especialmente relevante em segmentos onde os bancos são menos ativos, como aquisição de terrenos, fases iniciais ou projetos de maior risco”.
Financiamento alternativo: flexibilidade e profissionalização
O relatório constata que o financiamento alternativo não compete com o bancário, mas o complementa, atuando como uma ponte entre o capital próprio do promotor (equity) e o crédito tradicional.
Este modelo oferece maior flexibilidade, permite adaptar o financiamento às necessidades de cada fase do projeto e reduz o ônus financeiro inicial para o promotor. Em troca, os investidores assumem maior risco e, portanto, exigem retornos mais elevados, geralmente entre 12% e 15%, segundo o Observatório.
A tendência é clara: um ecossistema mais diversificado, profissional e eficiente, no qual bancos, fundos e financiadores alternativos coexistem e geram valor em diferentes momentos do ciclo de desenvolvimento.
Desafios estruturais: terrenos, custos e habitação acessível
Além da evolução das fontes de capital, o Observatório identifica três grandes desafios para a promoção imobiliária espanhola:
- Prazos urbanísticos prolongados, que em alguns municípios ultrapassam dois anos.
- Aumento do custo dos materiais de construção, que pressiona as margens.
- Escassez de mão de obra qualificada, especialmente na construção residencial.
A isso se soma um problema estrutural: a falta de habitação acessível e social, que representa apenas 3,3% do parque residencial espanhol, contra uma média europeia de 8%. Esse déficit, junto ao aumento previsto de mais de dois milhões de habitantes entre 2025 e 2030, pressionará a oferta e os preços se não forem adotadas medidas para agilizar a promoção.
O estudo aponta que, em 2025, o déficit de novas habitações na Espanha é de cerca de 700.000 unidades, número que continuará crescendo se o ritmo de construção não aumentar. Nesse contexto, a combinação de financiamento bancário e alternativo se apresenta como uma alavanca essencial para dinamizar a produção e atender à demanda residencial.
Aprender com modelos internacionais
A análise internacional incluída no Observatório revela que os mercados anglo-saxônicos alcançaram um maior grau de maturidade na diversificação das fontes de capital. No Reino Unido, o financiamento alternativo já representa 40% do total, enquanto nos Estados Unidos supera 50%. Na Europa continental, os bancos ainda dominam com cotas de 75 a 80%.
Esse contraste evidencia o potencial de crescimento do financiamento alternativo na Espanha e seu papel na profissionalização do capital promotor, seguindo o exemplo dos mercados mais desenvolvidos.
Um Observatório com vocação de continuidade
O Primeiro Observatório sobre Financiamento do Setor de Promoção Imobiliária nasce com a intenção de ser repetido anualmente, consolidando-se como uma ferramenta de referência para analisar a evolução do capital no real estate espanhol. Seu objetivo não é apenas fornecer dados, mas também fomentar o diálogo entre promotores, financiadores e instituições para construir um modelo mais equilibrado, transparente e sustentável.
Consulte o relatório completo aqui. https://crowd.urbanitae.com/observatorio2025
