Investir em imobiliário comercial já não é só para grandes investidores
Last Updated on 28 Outubro 2025 by Equipo Urbanitae
Durante anos, falar sobre investimento em imobiliário comercial—escritórios, lojas, hotéis, residências estudantis—significava falar sobre as grandes ligas. Tickets de vários milhões. Operações estruturadas entre fundos internacionais, seguradoras e grandes patrimônios. Um mundo ao qual o investidor particular não tinha acesso real.
Esse mundo está mudando.
Na Espanha e no resto da Europa, estamos vendo uma tendência muito clara: o capital não olha mais apenas para o mercado residencial tradicional. Setores como varejo (lojas bem localizadas, parques comerciais, shoppings reposicionados), hotelaria ou “managed living”—residências estudantis, flex living, aluguel profissionalizado—voltaram ao centro do apetite dos investidores. Paralelamente, o investidor institucional está disposto a pagar um preço alto por ativos que oferecem ocupação estável, visibilidade de receita e operação profissional.
E, pela primeira vez, esse tipo de ativo está se tornando acessível ao investidor comum.
CRE: O Que é ‘Commercial Real Estate’?
Quando falamos de CRE (Commercial Real Estate), não estamos falando apenas de escritórios. Falamos de qualquer ativo imobiliário cujo valor não esteja apenas no “tijolo”, mas no “negócio que esse tijolo gera.”
Isso inclui:
- Varejo (lojas em localizações premium, parques comerciais)
- Hotéis e acomodações turísticas com operador
- Residências estudantis e outros formatos de “living gerido”
- Habitação para aluguel profissionalizado
- Ativos alternativos com operador (residenciais assistidos, saúde…)
Ou seja, ativos que geram renda recorrente (aluguel ou operação) ou que são desenvolvidos com o objetivo de serem vendidos turnkey para um comprador institucional que busca exatamente essa renda estável.
Isso é diferente do residencial clássico. Em um projeto residencial tradicional, o ciclo é: comprar terreno → construir → vender aos clientes finais. No CRE, geralmente é: comprar ou desenvolver o ativo → estabilizar (com operador, inquilino, contrato) → vender para um comprador que busca renda recorrente de longo prazo. O investidor ganha na fase de criação de valor.
Por Que o Imobiliário Comercial é Tão Atraente Agora?
Por três motivos muito claros:
1. Demanda Estrutural
Em alguns nichos, a demanda supera em muito a oferta. O melhor exemplo é a habitação estudantil. Madrid e Barcelona, assim como cidades universitárias como Valência, Sevilha ou Bilbao, enfrentam enorme pressão: mais estudantes, mais mobilidade, menos moradia acessível perto dos campi. Isso eleva a ocupação das residências modernas a níveis próximos de 100%, fazendo com que um ativo bem localizado tenha praticamente garantida a venda para um comprador institucional.
2. Estabilidade de Receitas
No CRE, o valor não depende mais apenas de “quanto vale o metro quadrado”, mas de “quanto dinheiro o ativo gera a cada ano.” Para seguradoras, fundos imobiliários e family offices, um ativo com operador confiável, contrato claro e visibilidade de receitas a longo prazo é ouro. É por isso que vemos tanto interesse em varejo prime (lojas e parques comerciais bem localizados), hotelaria seletiva e “living gerido”: ativos que produzem renda relativamente previsível.
3. Profissionalização e Saída Clara
O plano de negócios de muitos projetos comerciais é definido desde o início: estruturar a operação, garantir licenças, fechar financiamento, desenvolver o ativo, consolidar um operador e vender turnkey a um comprador institucional. Ou seja: há uma saída clara desde o primeiro dia, o que reduz a incerteza e limita o risco.
Para o investidor minoritário, isso é importante porque permite capturar valor em uma fase que historicamente era reservada aos grandes: antes de um fundo internacional comprar o ativo estabilizado.
Um Exemplo Prático: Résidence Marte
Um caso recente na Urbanitae é Résidence Marte, um projeto de acomodação estudantil em Móstoles (Madrid), em frente ao campus da Universidade Rey Juan Carlos.
A operação consiste em desenvolver um ativo com mais de 300 camas, incluindo todos os serviços modernos de uma residência universitária: áreas de estudo, alimentação, lazer, academia, piscina e serviços incluídos. O ativo é projetado para operar com um gestor especializado e, uma vez construído e estabilizado, vendido turnkey a um comprador institucional.
Por Que Esse Ativo se Encaixa no CRE?
Demanda real e visível. Na área sudoeste de Madrid, dezenas de milhares de estudantes se concentram, com uma parte crescente—mais de 30% em algumas faculdades—vindo de fora. A alternativa clássica—apartamentos compartilhados longe do campus—está cada vez mais cara e menos confortável. Isso gera uma demanda muito alta, estável e relativamente previsível.
Produto profissionalizado. Não se trata apenas de “alugar quartos”, mas de oferecer acomodação com serviços completos e ambiente controlado. Para pais e estudantes, é uma forma de garantir segurança e previsibilidade. Para o comprador institucional final, é uma forma de adquirir fluxos de caixa estáveis.
Saída institucional desde o início. A tese do projeto é clara: desenvolver, iniciar com operador e vender a um fundo especializado em student housing. Esse fundo não quer assumir riscos urbanísticos ou de construção; quer um ativo turnkey que possa operar por décadas. É aí que o investidor da Urbanitae captura o valor agregado.
Alinhamento de interesses. Estruturas desse tipo incorporam retornos preferenciais para investidores da Urbanitae: antes que o promotor receba sua parte de sucesso, o investidor tem um objetivo mínimo de TIR. Ou seja, o gestor só ganha se o investidor ganhar primeiro. Esse é exatamente o tipo de alinhamento que buscamos no CRE.
Embora formalmente seja “habitação estudantil”, para nós isso é imobiliário comercial: um ativo valorizado por sua capacidade de gerar renda sustentável sob um operador.
O Que a Urbanitae Traz
Até agora, o investidor particular podia diversificar dentro do residencial: projetos de valorização, dívida, costa, prime, VPO… Isso já era potente. O próximo passo é diversificar por tipo de ativo imobiliário, não apenas por região ou risco.
Ou seja: não apenas habitação. Também residências estudantis, acomodações turísticas com operador, lojas bem localizadas, produtos de aluguel geridos profissionalmente. Todos segmentos historicamente dominados por investidores institucionais.
Nossa estratégia baseia-se em três pilares:
- Acesso: Permitir entrada em operações que antes exigiam milhões de euros, com tickets muito menores.
- Rigor Profissional: Cada projeto chega com uma tese clara (o que se compra, que valor se cria, quem é o operador, qual é a saída prevista). O investidor não precisa “gerir um local”; participa de uma estrutura que já nasce com um roteiro definido.
- Carteira Mais Resiliente: Quando um investidor particular pode ter, na mesma plataforma, habitação na costa, dívida sobre terrenos urbanos, reposicionamento de lojas e uma residência estudantil perto de um campus universitário, ele deixa de depender de um único ciclo.
Esse é o salto.
