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O panorama económico, e especialmente o setor imobiliário, vive atualmente uma fase de recuperação após a pausa causada pela pandemia. Nesse contexto, o setor de varejo foi um dos que melhor se recuperou, com um aumento anual de 45% nos volumes de investimento, segundo o relatório da CBRE do segundo trimestre de 2025. Após anos marcados pela concorrência do comércio eletrônico e pela queda no fluxo de clientes em lojas físicas, o consumo voltou a crescer, e os centros comerciais estão registrando níveis de atividade próximos aos pré-pandemia.
O setor comercial é um motor da economia nacional, contribuindo com mais de 15,3 bilhões de euros para o PIB, cerca de 1% do total, e gerando, de acordo com a Associação Espanhola de Centros e Parques Comerciais (AECC), 885.613 empregos através de 589 centros e parques comerciais. Esses números devem crescer no último trimestre do ano com a previsão de 10 novas inaugurações: seis na Andaluzia, uma na Comunidade Valenciana, uma nas Astúrias, uma na Região de Múrcia e outra nas Ilhas Canárias, especificamente em Tenerife. A importância do setor para o tecido produtivo do país é evidente. No entanto, sua influência não se limita a isso – também impacta o mercado imobiliário. Mas como exatamente os centros comerciais afetam o valor dos imóveis ao redor?
O impacto dos centros comerciais nas áreas próximas
Atualmente, os centros comerciais costumam ser construídos em áreas urbanas reabilitadas (como parte de projetos de regeneração urbana para revitalizar zonas degradadas), em terrenos amplos e planos (para abrigar tanto o edifício principal quanto as áreas de estacionamento), e especialmente em **áreas periféricas ou subcentros urbanos, onde o preço do terreno é mais acessível do que no centro da cidade. Nesse sentido, uma das consequências diretas da construção de um centro comercial é a valorização imobiliária da área.
O preço de um imóvel não depende apenas de fatores como tamanho ou qualidade, mas também da localização e, consequentemente, da disponibilidade de serviços próximos: fazer compras, acessar supermercados ou ter opções gastronômicas próximas sem gastar muito tempo é um dos critérios essenciais para quem procura um novo imóvel, seja para compra ou aluguel.
Esse fenômeno pode ser observado, por exemplo, em Madrid, onde vários projetos recentes transformaram o valor do solo. Dois dos centros comerciais mais populares da Comunidade ilustram isso: Oasiz, localizado em Torrejón de Ardoz, e X-Madrid, no centro de Alcorcón.
No final de 2021, o centro comercial Oasiz, no bairro de Soto de Henares (Torrejón de Ardoz), a 33,6 km de Madrid, abriu suas portas. No mesmo ano, o preço médio por metro quadrado era de 1.830 €, segundo o portal Fotocasa. Nos meses seguintes à inauguração do complexo, a área começou a registrar um aumento contínuo nos preços, alcançando atualmente 2.252 €/m².
Outro exemplo é o centro comercial X-Madrid, cuja inauguração em 2019 marcou um ponto de inflexão na valorização do entorno. Localizado no bairro Parque Oeste (Alcorcón), a 16,9 km da capital, o preço por metro quadrado na época era de 2.687 €/m². Desde sua abertura, o valor dos imóveis tem aumentado de forma contínua, atingindo 3.250 €/m² no final de 2024.
Essa tendência de alta nos preços coincide com o que ocorre em todo o país e não é resultado exclusivo de um único fator. No entanto, de acordo com o consenso do mercado, a presença de complexos comerciais contribui para o aumento do valor dos imóveis e pode até atuar como um catalisador para a construção de novas promoções. As razões são variadas:
- A abundância de serviços disponíveis no bairro, tanto para uso diário, como supermercados ou farmácias, quanto para lazer: áreas infantis, lojas de roupas, restaurantes e cinemas.
- Quando um centro comercial é construído em uma área distante do centro urbano, geralmente é acompanhado de melhorias na infraestrutura de transporte, facilitando o acesso e melhorando a conexão da região com o resto da cidade por meio de novas linhas de ônibus, metrô ou estradas.
- Em algumas cidades fronteiriças com países vizinhos (França e Portugal), os centros comerciais representam um chamado ao turismo de consumo. Por exemplo, Badajoz, Huelva ou A Coruña atraem milhares de portugueses todos os meses devido à oferta comercial em moda e supermercados, geralmente mais barata do que em seus países de origem.
A aposta da Urbanitae no setor comercial
O setor comercial oferece múltiplas vantagens para investimento, com uma rentabilidade média de quase 10%, 3 pontos acima das residências (6,9%) ou garagens (6,2%). No entanto, o setor de varejo historicamente apresenta grandes barreiras de entrada devido à necessidade de um capital inicial elevado para aquisição dos ativos.
Embora as socimis possam ser uma alternativa para alguns investidores, na prática elas limitam muito a capacidade de decisão sobre o tipo de imóvel ou a duração do investimento.
Como resposta, a Urbanitae, líder em crowdfunding imobiliário na Espanha, oferece aos seus usuários a possibilidade de investir nesse tipo de ativo a partir de 500 €. O motivo é simples: ativos comerciais, como lojas, centros de negócios ou superfícies de varejo, geralmente oferecem contratos de locação de longo prazo com dividendos recorrentes, especialmente em localizações prime, tornando-os uma boa opção para investidores com horizonte de médio prazo interessados em um fluxo de renda estável.
