Reconversão de ativos: é assim que o setor imobiliário se reinventa
A reconversão de ativos – ou seja, a transformação de escritórios ou lojas em habitações, a adaptação de armazéns industriais ou espaços logísticos, ou o redesenho de antigos hotéis em propriedades de luxo – tornou-se uma prática cada vez mais comum em cidades como Madrid ou Barcelona. Esta tendência está a redefinir o mapa imobiliário e responde à necessidade de adaptação a novas exigências sociais: desde alojamento acessível a formatos mais inovadores como o coliving ou as residências para estudantes e seniores.
A transformação de imóveis ganha protagonismo no mercado espanhol, impulsionada sobretudo pela elevada procura nos setores turístico e residencial, bem como pelo interesse dos investidores em ativos com potencial de reconversão. Segundo dados da CBRE, as mudanças de uso de edifícios duplicaram em 2024, com Madrid a concentrar 60 % destas operações. Málaga, Barcelona, Sevilha e Saragoça também aderiram a esta dinâmica, aumentando a sua participação de 26 % em 2023 para 40 % em 2024.
No total, foram registadas 70 operações de reabilitação que afetaram mais de 390.000 m², sendo o último trimestre especialmente ativo. O investimento destinado a este tipo de ativos atingiu os 900 milhões de euros, triplicando o valor do ano anterior.
Cerca de 80 % destas transformações tiveram como destino final projetos no segmento Living e hoteleiro, consolidando-se como as alternativas preferidas pelos investidores. Além disso, 60 % dos imóveis transformados eram antigos escritórios. Destacaram-se também setores alternativos como o Healthcare, que representou 15 % do total, com hospitais e residências como principais destinos.
A readaptação de ativos já não é uma solução pontual, mas sim uma ferramenta estratégica para gerar valor, revitalizar espaços subutilizados e responder às exigências de um mercado em constante evolução.
Escritórios reconvertidos: reconversão de ativos
A análise da Colliers aponta nesta direção: na Europa, quase um quinto das aquisições recentes já se destina à reconversão de escritórios, impulsionada pelas baixas taxas de juro e maior liquidez.
Em Espanha, Madrid é um dos epicentros deste fenómeno. De facto, segundo estimativas da consultora EY, a capital dispõe de 1,8 milhões de metros quadrados de escritórios que poderão ser transformados em habitações até 2043.
Um exemplo representativo é a Talent Tower, o emblemático edifício colocado à venda pela Blackstone e pelo Banco Santander para reconversão em habitações. A operação não foi concluída com o Grupo Lar por falta de financiamento, mas foi posteriormente adquirida pelo fundo Argis, que prevê um investimento total de cerca de 50 milhões de euros para a transformação em 71 apartamentos exclusivos.
Lojas vazias, habitações em curso: outra vertente da reconversão de ativos
Um relatório da Clikalia, ao qual o Idealista teve acesso, destaca que os bairros periféricos de Madrid e Barcelona apresentam o maior potencial para converter lojas comerciais vazias em habitações, uma das grandes tendências na renovação de espaços, como resposta à escassez de oferta habitacional. Zonas como Vicálvaro, Villaverde ou Horta-Guinardó apresentam condições favoráveis graças à baixa densidade comercial, menor pressão urbanística e boas perspetivas de rentabilidade. Em contraste, os bairros centrais mostram menor viabilidade devido à elevada atividade comercial e à escassez de espaços disponíveis. O estudo considera fatores como a disponibilidade real de lojas, a viabilidade técnica e legal da mudança de uso, e o potencial de valorização. Embora não constitua uma solução estrutural, esta estratégia apresenta-se como uma medida eficaz e acessível para alargar o parque habitacional através de intervenções pequenas e localizadas.
Do uso industrial ao uso habitacional
Por outro lado, uma análise recente realizada pela empresa de renovação urbana Ginkgo, em colaboração com a consultora Systemiq – mencionada pelo El País –, estima que existem na Europa cerca de 19.000 quilómetros quadrados de terrenos industriais e logísticos obsoletos – uma área dez vezes maior que Londres. Segundo as suas projeções, a reurbanização de apenas uma parte desses espaços poderia originar entre 15 e 20 milhões de novas habitações e zonas de uso misto nos próximos 15 anos. Esta transformação não só proporcionaria soluções habitacionais, como também contribuiria para revitalizar bairros degradados, reduzir a pegada ecológica e poupar até 20 % nos custos de infraestrutura face a novas construções.
Residências de luxo com selo hoteleiro
A reconversão também está a atingir o segmento Premium, onde as branded residences (residências de alto padrão associadas a grandes cadeias hoteleiras) ganham cada vez mais força. A transformação de hotéis desocupados ou edifícios históricos é, assim, um fenómeno em expansão, no qual os promotores procuram valorizar edifícios subutilizados ou envelhecidos.
Na Península Ibérica existem mais de 2.400 projetos em curso, com preços que podem atingir os 24 milhões de euros por unidade. Este tipo de reconversão oferece prestígio, rentabilidade e valorização junto de investidores que procuram diferenciação e exclusividade. São projetos que tiram partido do património arquitetónico, da localização e do prestígio das grandes cadeias hoteleiras para criar ativos imobiliários com elevada rentabilidade.
A reabilitação de ativos permite reduzir a pegada de carbono, evitar o consumo de solo novo e revitalizar ambientes urbanos já consolidados. Além disso, num contexto em que a habitação se tornou um desafio nacional, estas intervenções podem representar uma solução rápida e viável.
