A Gradual dá uma nova reviravolta ao modelo tradicional de arrendamento com opção de compra. O futuro proprietário escolhe uma habitação no mercado aberto e a sua equipa de especialistas encarrega-se de o aconselhar e acompanhar durante todo o processo de compra. Um investidor institucional adquire a casa e coloca-a ao seu serviço sob o esquema Gradual, facilitando-lhe o acesso flexível à propriedade. A entrada inicial reduz-se para 5% e existe um prazo até 7 anos para poupar e formalizar a aquisição. Com o respaldo do grupo Pryconsa, ao qual pertence, a Gradual está a revolucionar este mercado. Guillermo Estévez, diretor-geral da empresa, explica-nos nesta entrevista porque é que esta proposta representa uma alternativa real para milhares de pessoas com dificuldades em aceder à habitação.
Como e quando surgiu a Gradual?
Em 2020, procurando uma solução para o problema do acesso à habitação própria, que já existia nessa altura e que se agravou, como prevíamos. É uma proposta inovadora para ajudar a resolver um problema social que consideramos grave.
O vosso modelo tem como objetivo facilitar o acesso à habitação própria? Como conseguem que cada vez mais pessoas se tornem proprietárias?
Transmitindo total confiança no modelo. Isso é fundamental. Fazer parte da Pryconsa, com 60 anos de história e 75.000 habitações entregues, é uma garantia. Também o é fazer isto com seriedade e conhecimento do setor. A nossa equipa reúne muita experiência, sobretudo no setor imobiliário. Não entendo este modelo sem aportar todo o conhecimento e experiência imobiliária ao interessado. Está a comprar uma casa – é fundamental.
A principal mudança foi atrair capital de investidores institucionais que se juntam ao esforço para ajudar a resolver este problema. Juntamos o interesse de pessoas que querem comprar mas não conseguem – estão totalmente excluídas do mercado de compra e venda – e o de investidores dispostos a comprar a casa por elas para facilitar o acesso. Com isto, podemos aplicar um modelo generalizado de arrendamento com opção de compra, padronizado, sem surpresas e com todos os termos definidos desde o início. Isto também é essencial: há certeza sobre como funcionará o modelo nos próximos 7 anos.
No esquema, a principal barreira que se ultrapassa é a entrada elevada de um crédito hipotecário tradicional – estima-se uma média de 30% do preço da casa (hipoteca, impostos, despesas). Para um apartamento de 200.000 euros, seria necessário ter uma poupança de 60.000 euros. E isso é muito difícil. Na Gradual, essa entrada fixa-se em 5% do preço. No exemplo, 10.000 euros. Isto muda tudo.
A Gradual permite o acesso à habitação escolhida – não é um catálogo fechado nem têm de ser casas da Pryconsa –, a poupança até 30% da renda paga e a compra numa situação mais confortável. É uma situação muito interessante, com um modelo bastante equilibrado a favor do inquilino/futuro comprador.
Quais são os requisitos básicos para aceder ao vosso serviço?
A nível dos interessados, é necessário ter um certo nível de rendimentos e estabilidade financeira. Fazemos uma avaliação financeira rigorosa da sua situação. E somos exigentes. Não faria sentido aceitar pessoas se acreditarmos que não conseguirão obter financiamento no futuro. Não estaríamos a ajudá-las, mas sim a prejudicá-las. Eliminamos muitos interessados do processo. Aí está a seriedade de que falo.
Quanto à habitação, conseguimos algo inovador: que o catálogo seja “aberto” e que qualquer imóvel à venda, dentro de certos parâmetros, possa ser elegível. É uma mudança muito relevante. Se fosse um catálogo fechado, mesmo sendo amplo, limitaria as possibilidades reais de correspondência. Os interessados escolhem uma casa no mercado, trazem-na até nós, e analisamos tudo em conjunto. Colocamos todo o nosso conhecimento imobiliário e financeiro ao seu serviço.
“Conseguimos algo inovador: que o catálogo seja ‘aberto’ e que qualquer imóvel à venda, dentro de certos parâmetros, possa ser elegível.”
Que tipo de perfis se interessam mais pelo vosso modelo de arrendamento com opção de compra?
Publicámos recentemente o “1.º Relatório sobre o mercado de arrendamento com opção de compra em Espanha”. Alguns dados indicam que 47% têm entre 30 e 40 anos e 30% entre 40 e 50 anos. Isto mostra que as pessoas têm de esperar muito tempo para aceder à habitação, mesmo com o nosso modelo.
Quanto aos salários, 36% ganham entre 1.500 e 2.500 euros líquidos por mês. E 26% entre 2.500 e 3.500 euros. Existe uma “classe média” com rendimentos e estabilidade, mas com dificuldades em aceder à habitação própria. Também é relevante que 78% dos candidatos tenham algum empréstimo. Isto é importante, pois afeta negativamente a pontuação financeira e a viabilidade do financiamento. O nosso modelo pode aliviar essa pressão no tempo.
Por outro lado, o relatório indica que 55% dos que recorrem ao serviço estão sozinhos. O que é lógico, pois têm mais dificuldades em alcançar o nível de poupança necessário para uma hipoteca, com taxas de esforço no arrendamento razoáveis. E 12% estão separados ou divorciados. É um modelo que, pela idade, rendimento e situação de vida, faz sentido.
Quais são as vantagens da Gradual Homes em relação a outros modelos “rent to buy” ou de arrendamento tradicional?
Em relação ao arrendamento tradicional, a principal vantagem é o desconto – no momento da compra – de até 30% das rendas pagas durante o contrato. A Gradual não só permite aceder a uma habitação, como também possibilita aproveitar uma parte relevante do arrendamento. Existem também outras vantagens importantes, como a Garantia de Flexibilidade Gradual, poder fazer pequenas obras na casa e, apesar de ser “proprietário”, não pagar IMI, condomínio, etc.
Em relação a outros modelos, para além do esquema económico – ao qual nos mantivemos fiéis – e da sua flexibilidade, uma das vantagens é a experiência e o conhecimento que oferecemos, unindo a força da Pryconsa com a da equipa Gradual. Apostámos neste modelo desde o início por acreditarmos que é o mais adequado, e temos muita informação sobre o mercado e os interessados para poder compreendê-los e ajudá-los. Se fosse comprar uma casa, faria com alguém que me oferecesse total garantia de profissionalismo e permanência ao longo do tempo – dado que se estabelece uma relação de vários anos (até 7). Poucos atores conseguem reunir o conhecimento e a experiência da Pryconsa e da Gradual.
“É analisada minuciosamente a situação financeira do interessado na Gradual. E por isso o modelo é totalmente seguro e transparente desde o início.”
Como funciona o vosso sistema de Garantia de Flexibilidade Gradual?
Determinadas situações que afetam os nossos interessados não são controláveis, e podem comprometer a sua intenção de exercer o direito de compra. Seguindo a filosofia com que a Gradual foi criada – ajudar as pessoas a aceder à habitação –, quisemos definir um esquema para cobrir essas situações, devolvendo 50% da entrada inicial nesses casos. Isto é muito valorizado, pois proporciona tranquilidade numa relação que pode durar até 7 anos.
O que acontece se o cliente decidir não comprar a casa?
Perde a entrada inicial de 5%. É compreensível. Pensemos que o cliente foi quem escolheu a casa e pediu ajuda ao investidor institucional, que decidiu comprá-la para a disponibilizar com o modelo Gradual. Tem de haver compromisso da parte dele. Por isso, distinguimos entre não comprar por vontade própria – voluntariamente – ou por uma causa específica e não controlável.
O único objetivo do investidor é que o inquilino/futuro comprador exerça o seu direito de compra e cumpra o seu desejo. A situação financeira do interessado é analisada minuciosamente na Gradual e, por isso, o modelo é totalmente seguro e transparente desde o início.
Como evoluiu a procura por este modelo nos últimos anos?
A procura cresceu bastante, apesar de ainda ser um nicho. Somos mais conhecidos e há confiança ao ver casos reais de pessoas que já usufruem das vantagens da Gradual. Mais de 400 leads registam-se semanalmente. Muitas pessoas vêem-no como uma solução interessante com aplicação real na sua situação. Há muito interesse.
A Gradual fechou cerca de 50 operações (+12 milhões de euros em aquisição de habitação), principalmente nos últimos 2 anos. A intenção é continuar a crescer nas regiões onde operamos – Comunidade de Madrid, Valência, Alicante e Málaga. A necessidade não existe apenas nas principais capitais, mas em muitas localidades onde o problema de acesso à habitação se repete.
