“É necessário aumentar a produção de habitação acessível”
O Grupo Salas é o principal promotor de habitação social na Catalunha e um dos adjudicatários da terceira fase do Plano Vive da Comunidade de Madrid. Com mais de 30 anos de trajetória e uma equipa de mais de 270 profissionais, a empresa entregou mais de 4.000 habitações em todo o território nacional. Nesta entrevista, Manel Rodríguez, CEO e acionista do Grupo Salas, fala-nos da vocação social da promotora e do problema de acesso à habitação, especialmente para os mais jovens, um dos maiores desafios do setor imobiliário.
Quais foram os principais desafios que a promotora enfrentou nas suas três décadas no mercado imobiliário?
Ao longo dos anos, o mercado imobiliário sofreu mudanças devido aos ciclos específicos do setor, mas também foi impactado por flutuações económicas e financeiras, como o aumento das taxas de juro e a restrição do crédito hipotecário. Às vezes, fatores externos, como a pandemia, afetam-nos diretamente. De qualquer forma, a chave está em trabalhar sempre a longo prazo e ter força financeira para superar estes altos e baixos.
Que tipo de projetos imobiliários desenvolvem? O que vos diferencia da concorrência?
Promovemos edifícios multifamiliares destinados à primeira residência, para venda ou aluguer. Estamos especializados em habitação acessível, o que é o nosso principal elemento diferenciador. Não desenvolvemos habitação de luxo, moradias unifamiliares ou segundas residências. Estamos sempre no setor “central” do mercado, a classe média que procura “casas para viver”, e isso permite-nos garantir a procura, um aspeto chave do nosso posicionamento: temos sempre 90% das casas pré-vendidas!
Para quem está a pensar em comprar uma casa, diria que é uma boa altura para o fazer ou para investir no setor imobiliário?
Comprar uma casa é uma decisão vital muito importante, que não deve ser vista apenas como um investimento financeiro, mas sim como um investimento pessoal. Se é a casa de que a família necessita, é um bom investimento. A experiência diz-nos que os investimentos imobiliários são sempre um bom investimento patrimonial: é um valor-refúgio que, nas localizações de alta procura, aumenta sempre de preço. Mesmo após a crise imobiliária de 2007, as habitações em zonas de procura real recuperaram rapidamente o seu valor. As compras especulativas sem uma procura real por trás são outra questão!
Todos os especialistas concordam que não há habitação suficiente para satisfazer a procura. Que medidas poderiam mitigar o problema?
Este é realmente um dos problemas mais complexos que a sociedade enfrentará nos próximos anos. Todos os estudos demonstram que é necessário duplicar a produção, especialmente de habitação acessível, não só para atender ao ritmo que a imigração e a criação de lares exigem, mas também para compensar o défice acumulado nos últimos cinco anos.
Para aumentar o ritmo de produção, é preciso conjugar vários fatores. Em primeiro lugar, a disponibilidade de terrenos urbanos. É necessário considerar o aumento da população: por exemplo, a região metropolitana de Barcelona (que vai de Vilanova a Mataró, incluindo o Vallès) já supera os 5 milhões de pessoas. Não podemos continuar a “consumir” território onde ele não existe, por isso é necessário densificar os planos urbanísticos e agilizar o seu processamento. A administração pública deve atuar como agente urbanizador em grande escala, controlando as mais-valias, mas garantindo a disponibilidade de terrenos urbanos finalistas.
A administração pública, que controla todo o processo, deve também ser ágil, clara e estável. A regulamentação urbanística, a fiscalidade, os alvarás de construção municipais, os registos cadastrais, os certificados de habitabilidade… O processo de promoção de habitação é hiperregulado e o setor necessita de clareza, estabilidade e agilidade: um pacto de Estado transversal e de longo prazo para a promoção de habitação.
“É necessário densificar os planos urbanísticos e agilizar o seu processamento. A administração pública deve atuar como agente urbanizador em grande escala.”
A disponibilidade de financiamento é também um fator importante. O setor imobiliário consome muitos recursos financeiros. Desde a crise imobiliária, o crédito foi reduzido, o que foi “saudável”, mas agora há uma grande capacidade de investimento e endividamento que precisa ser utilizada, com taxas de juro acessíveis. Estou a falar de aumentar o crédito para promotores e aumentar as hipotecas para as famílias.
Além disso, é importante destacar a capacidade produtiva. As casas têm de ser construídas: não é um processo teórico, mas uma questão material que envolve muitos agentes. Quando falamos em duplicar a produção, estamos a falar de pressionar um dos principais setores produtivos do PIB. Aqui precisamos de formar muita mão-de-obra, que terá de ser estrangeira, precisamos de muita imigração e, sobretudo, precisamos de apoiar a industrialização do setor, que continua a ser um setor de produção tradicional com meios obsoletos.
Os preços das habitações e rendas estão em níveis históricos. Que medidas devem ser tomadas para melhorar o acesso à habitação?
As principais medidas devem visar aumentar a oferta, uma vez que o desequilíbrio entre oferta e procura é o que está a causar a crise atual.
Por outro lado, para evitar uma escalada dos preços, somos favoráveis à limitação do uso e da especulação económica com as habitações destinadas a outras atividades económicas, como o turismo. Faz todo o sentido, porque se não os centros históricos das cidades turísticas se transformarão em parques temáticos.
“Os investimentos imobiliários são sempre um bom investimento patrimonial, um valor-refúgio.”
Em paralelo, acreditamos que, de forma excecional e temporária, enquanto se trabalha nesse aumento da produção, algumas limitações temporárias possam ser implementadas, como, por exemplo, a limitação artificial das rendas, mas sempre de forma provisória. Temos de estar cientes de que as medidas para limitar artificialmente as rendas serão contraproducentes a médio e longo prazo, se não for corrigida a produção de novas ofertas.
Resolver o problema do acesso à habitação para os jovens é precisamente um dos maiores desafios do setor imobiliário. Esta situação poderia ser resolvida com um maior parque de habitação pública a preços acessíveis. Que percentagem de habitação social gere a Salas atualmente?
O Grupo Salas destina 50% da sua produção a habitação social para arrendamento e outros 25% a habitação social para venda. Apenas 25% da nossa produção é habitação livre para venda. Acredito que muitos outros agentes precisam aumentar a produção de habitação acessível, pois é o que o país necessita. O nosso trabalho como promotores não é apenas uma questão financeira: somos os fornecedores de um bem de primeira necessidade e temos uma responsabilidade social a este respeito. Na Salas, este princípio orienta os nossos planos de crescimento e expansão.
A empresa opera principalmente na Catalunha e Madrid. Têm planos de expansão para novas áreas geográficas ou mercados?
Historicamente, também produzimos nas Baleares e esperamos voltar quando as condições forem favoráveis à produção de habitação acessível lá. Mais tarde, consideraremos a possibilidade de expandir o nosso modelo de produção de habitação acessível em grande escala para outros locais, mas por enquanto continuaremos a crescer na Catalunha e em Madrid.
Que tendências acredita que definirão o futuro do mercado de habitação em Espanha?
Por um lado, veremos um aumento dos preços das habitações de mercado livre em áreas de alta procura, como Madrid, Barcelona, a Costa Mediterrânea, as Ilhas e os centros urbanos das grandes cidades, transformando este mercado num bem de luxo.
Por outro lado, veremos uma produção em grande escala de habitação social e acessível, principalmente para arrendamento, que será acessível àqueles que não podem comprar. Além disso, a produção de outros modelos habitacionais, como coliving, flex living e senior living, também definirá o futuro da habitação em Espanha. E, no setor produtivo, haverá uma transformação para a industrialização e, paralelamente, para uma melhoria da sustentabilidade.