A liberdade financeira não tem necessariamente de significar deixar de trabalhar ou acumular uma grande fortuna. Como já explicámos ao abordar os mitos sobre a independência financeira, pode ser entendida de uma forma mais gradual: depender cada vez menos dos rendimentos do trabalho graças à poupança e ao património acumulado.
Dentro desta estratégia, o imobiliário pode desempenhar várias funções. Pode gerar rendas, contribuir para o crescimento do património e, em alguns casos, permitir recorrer a financiamento para adquirir ativos de maior valor. Mas também exige capital, implica custos e pode apresentar períodos sem rendimentos ou uma liquidez reduzida.
Por isso, a questão não é saber se o imobiliário permite, por si só, alcançar a liberdade financeira, mas que papel pode desempenhar num plano patrimonial mais abrangente.
Começa por traduzir o objetivo em números
Antes de pensar em investimentos, convém saber quanto custa manter o nível de vida que pretendes financiar.
Se um agregado familiar precisar de 30.000 euros líquidos por ano, por exemplo, a independência financeira completa implicaria que o património conseguisse cobrir aproximadamente esse montante de forma sustentável. Mas o objetivo também pode ser parcial: cobrir 20%, 50% ou determinadas despesas sem depender do salário.
Isto permite encarar a liberdade financeira como um processo e não como um ponto de chegada repentino.
Também obriga a distinguir entre património e rendimentos. Ter um imóvel avaliado em 300.000 euros aumenta o património, mas não proporciona necessariamente a liquidez necessária para pagar as despesas mensais. Para esse efeito, importa o fluxo de caixa que gera.
As rendas são apenas uma parte do retorno imobiliário
Comprar uma habitação para arrendar é provavelmente a associação mais imediata entre imobiliário e liberdade financeira. No entanto, o retorno de um investimento imobiliário pode resultar de diferentes fontes.
Uma é a renda do arrendamento. Outra é a possível valorização do ativo. E, quando existe financiamento, um terceiro fator é a redução progressiva da dívida através do pagamento das prestações.
Convém analisá-las separadamente. Uma habitação pode aumentar de valor e, ao mesmo tempo, gerar pouco fluxo de caixa. Outra pode proporcionar uma renda atrativa, mas apresentar menor potencial de valorização.
Por isso, uma estratégia destinada a gerar rendimentos hoje não tem necessariamente de ser igual a outra cujo objetivo seja fazer crescer o património durante vinte anos para obter rendas no futuro.
Calcula a rentabilidade depois de todos os custos
Um dos erros mais frequentes consiste em utilizar apenas a rentabilidade bruta.
Dividir a renda anual pelo preço de compra pode servir como primeira referência, mas não mostra quanto dinheiro acaba realmente por ficar nas mãos do proprietário.
É necessário considerar manutenção, condomínio, seguros, impostos, gestão, períodos sem arrendatário e outras despesas. Se existir crédito à habitação, entram também em jogo o custo do financiamento e as prestações que o proprietário tem de pagar.
A variável mais relevante para quem pretende gerar rendimentos periódicos é, portanto, o fluxo de caixa líquido.
Também convém avaliar o que aconteceria em cenários menos favoráveis: vários meses sem arrendatário, uma reparação importante ou um aumento dos custos podem alterar a rentabilidade de um investimento aparentemente vantajoso.
A alavancagem pode acelerar o processo, mas também aumentar o risco
O financiamento hipotecário é uma característica importante do investimento imobiliário.
Permite controlar um ativo de maior valor através da entrada de apenas uma parte do capital e pode aumentar a rentabilidade obtida sobre os capitais próprios quando o investimento evolui favoravelmente.
Mas o mecanismo também funciona no sentido contrário. A dívida amplifica as perdas e cria uma obrigação de pagamento, independentemente de o imóvel estar arrendado ou ter perdido valor.
Por isso, mais do que perguntar quanto o banco pode financiar, convém analisar se o fluxo de caixa consegue suportar situações adversas sem colocar em risco o resto das finanças pessoais.
Investir em imobiliário não significa necessariamente comprar uma habitação
A compra direta tem uma barreira de entrada elevada e concentra uma quantidade significativa de capital num único ativo.
Existem outras formas de obter exposição ao setor imobiliário, como as sociedades imobiliárias cotadas espanholas (SOCIMI), fundos ou financiamento participativo. Cada uma apresenta uma combinação diferente de rentabilidade potencial, liquidez, horizonte temporal e risco.
Também procuram atingir objetivos distintos. Um projeto de dívida pode gerar juros durante um prazo determinado; uma operação de equity pode depender essencialmente da venda futura do ativo; e um investimento destinado ao arrendamento pode procurar gerar rendimentos periódicos.
Esta distinção é importante: nem todos os investimentos imobiliários servem para quem procura viver de rendimentos.
Não construas toda a tua independência financeira à volta de um único imóvel
Depender de uma única habitação significa depender também de um único mercado, ativo e arrendatário.
A diversificação pode reduzir essa concentração, tanto dentro do imobiliário — entre localizações, estratégias ou tipologias — como através da combinação do setor com outros ativos financeiros.
Além disso, nem todos os componentes da carteira têm de gerar rendimentos desde o primeiro dia. Alguns ativos podem ter como principal função produzir rendas, enquanto outros procuram fazer crescer o capital a longo prazo.
A liberdade financeira depende do desempenho do património total, não de maximizar a rentabilidade de uma única propriedade.
Mantém liquidez fora do imobiliário
Outro erro seria investir tanto capital em ativos imobiliários que qualquer imprevisto obrigasse a vender ou a contrair dívida.
A venda direta de uma habitação costuma exigir tempo e os investimentos imobiliários privados podem manter o capital comprometido durante anos.
Por isso, manter liquidez suficiente para despesas e imprevistos faz parte da estratégia. Um património elevado, mas difícil de converter em dinheiro, pode proporcionar muito menos liberdade financeira do que aparenta.
O imobiliário é uma ferramenta, não o objetivo
Como também vimos ao analisar como se cria riqueza a partir da visão de Rainer Zitelmann, construir património costuma ser um processo longo, sem fórmulas automáticas nem atalhos.
Nesse processo, o imobiliário pode proporcionar rendas, crescimento e possibilidades de financiamento. Mas também envolve custos, dívida, iliquidez e riscos operacionais.
Por isso, avançar para uma maior independência económica não consiste em acumular propriedades nem em procurar a maior rentabilidade possível.
Consiste em construir progressivamente um património capaz de financiar uma parte cada vez maior das tuas despesas sem assumir riscos ou concentrações difíceis de sustentar. O imobiliário pode ser uma componente importante desse plano, mas deve sempre enquadrar-se no conjunto.
