Regressamos ao Porto com o Torrinha Gardens II, a segunda tranche de uma operação de dívida imobiliária já conhecida dos investidores da Urbanitae. O projeto consiste em financiar parcialmente os custos de construção e os custos gerais de uma promoção composta por 27 apartamentos turísticos e um espaço comercial numa zona central e consolidada da cidade.
A primeira tranche do Torrinha Gardens foi apresentada em março de 2026. Esta nova abertura permite completar o financiamento previsto pela Urbanitae para o projeto, que já se encontra em fase de construção e conta com um financiamento bancário já contratado para o seu reembolso, assim que seja atingido o nível de pré-vendas exigido pela instituição financeira.
- 📅 Abertura ao investimento: segunda-feira, 15 de junho, às 16h00 (UTC+2)
- 🎙 Webinar do projeto: pode voltar a assistir ao webinar do Torrinha Gardens, realizado na quarta-feira, 25 de março.
Apartamentos turísticos no centro do Porto
O projeto localiza-se na Rua da Torrinha, no município do Porto, uma das principais cidades de Portugal e um importante centro económico, cultural, universitário e turístico do país.
O ativo conta com uma área bruta de construção total de 3.197 m² e é composto por dois edifícios adjacentes que irão acolher 27 apartamentos turísticos e um espaço comercial no rés-do-chão. A promoção inclui 17 apartamentos T1 e 10 apartamentos T2, com uma área média aproximada de 85 m². Todas as unidades terão varanda e/ou jardim.
A localização é um dos principais pontos fortes do projeto. O ativo situa-se próximo do centro histórico da cidade, a poucos minutos da Baixa do Porto e de zonas emblemáticas como Cedofeita ou o Jardim da Cordoaria. Além disso, beneficia de bons acessos a serviços, universidades, comércio e transportes públicos, reforçando a sua atratividade tanto para uso residencial como para alojamento turístico.
Uma promoção com obra em curso
O Torrinha Gardens dispõe de licença de construção válida e a obra teve início em outubro de 2025. Até ao momento, o desenvolvimento foi financiado através de capitais próprios do promotor, receitas provenientes de pré-vendas e das utilizações da Tranche A do empréstimo da Urbanitae.
O projeto será operado pela LovelyStay, uma das empresas de referência em Portugal na gestão de propriedades destinadas a arrendamentos de curta, média e longa duração. A sua participação reforça o posicionamento do ativo no mercado de alojamento turístico e flexível do Porto.
Os preços de venda previstos pelo promotor foram validados através de um estudo de mercado elaborado pela Savills.
Rentabilidade total de 8,3% em 10 meses
A operação está estruturada sob a forma de dívida, através de um empréstimo a taxa fixa concedido à sociedade ROUNDNOISES – UNIPESSOAL LDA.
O empréstimo total ascende a 2.000.000 de euros, integralmente financiado pelos investidores da Urbanitae e estruturado em duas tranches:
- Tranche A: 1.000.000 de euros, financiada em abril de 2026 pelos investidores da Urbanitae.
- Tranche B: 1.000.000 de euros, correspondente a esta nova abertura.
As principais características da Tranche B são:
- Montante: 1.000.000 de euros
- Taxa de juro: 10,0% ao ano simples
- Rentabilidade total: 8,3%
- Prazo: 10 meses
- Possível extensão: 6 meses adicionais
- Período mínimo de juros: equivalente a 4 meses de juros
- Pagamento de juros e capital: no vencimento
A amortização antecipada total será permitida a qualquer momento, sujeita a uma rentabilidade mínima garantida equivalente a 4 meses de juros.
Garantias do empréstimo
O empréstimo beneficia do seguinte pacote de garantias:
- Hipoteca de segundo grau sobre o ativo, com responsabilidade hipotecária equivalente a 130% do capital do empréstimo.
- Compromisso de não utilização da dívida sénior contratada com o BPI, exceto para o reembolso do empréstimo da Urbanitae.
- Penhor sobre as participações sociais da SPV do projeto.
- Mandato irrevogável de venda do ativo, até 25% abaixo do valor de avaliação.
Embora exista uma hipoteca de primeiro grau contratada sobre o ativo, até à data não foi efetuada qualquer utilização desse financiamento. O financiamento bancário será ativado apenas quando determinadas condições do projeto forem cumpridas e será utilizado para reembolsar o empréstimo da Urbanitae. Assim, a dívida bancária e o empréstimo da Urbanitae não coexistirão sobre o ativo.
A operação apresenta ainda rácios de alavancagem reduzidos: um LTC de 16,6%, sem considerar como capitais próprios a contribuição não monetária do terreno, e um LTV de 16,3% sobre a avaliação do ativo em cenário de edifício concluído.
Estratégia de saída
O reembolso do empréstimo está previsto através da entrada em vigor do financiamento bancário já contratado com o Banco BPI.
Este financiamento poderá ser utilizado quando o projeto atingir 50% de pré-vendas, equivalente a 14 unidades vendidas. Nesse momento, o financiamento bancário permitirá amortizar o empréstimo ponte concedido pelos investidores da Urbanitae.
Este mecanismo de saída está claramente definido: o empréstimo sénior já foi contratado, mas a sua utilização está condicionada ao cumprimento do nível de pré-vendas exigido pela instituição financeira.
Por que investir no Torrinha Gardens II?
Estes são alguns dos principais pontos fortes do projeto:
- Segunda tranche de uma operação já iniciada, com obra em curso desde outubro de 2025.
- Projeto de 27 apartamentos turísticos e um espaço comercial numa localização central do Porto.
- Licença de construção concedida, com o desenvolvimento financiado até à data através de capitais próprios do promotor, pré-vendas e da Tranche A da Urbanitae.
- Rentabilidade fixa de 10% ao ano simples, equivalente a uma rentabilidade total de 8,3% em 10 meses.
- Período mínimo de juros equivalente a 4 meses.
- Financiamento bancário já contratado com o Banco BPI, que será utilizado para reembolsar a Urbanitae quando for atingido o objetivo de 50% de pré-vendas.
- Garantia hipotecária de segundo grau sobre o ativo subjacente.
- Operador especializado, LovelyStay, para a gestão dos apartamentos turísticos.
Calendário estimado
O prazo estimado da Tranche B é de 10 meses, com possibilidade de extensão por mais 6 meses.
Os principais marcos previstos são:
- Abril de 2026: concessão da primeira tranche do empréstimo e continuação dos trabalhos de construção.
- Junho de 2026: concessão da segunda tranche e continuação da obra.
- Primeiro trimestre de 2027: após atingir o objetivo de 50% de pré-vendas, entrada do Banco BPI com o financiamento bancário do projeto e reembolso dos investidores da Urbanitae.
Como em qualquer investimento imobiliário, os prazos podem variar em função da evolução real do projeto, da comercialização e das condições de financiamento.
Uma nova oportunidade de dívida no Porto
O Torrinha Gardens II permite participar no financiamento de uma promoção turística já em desenvolvimento no centro do Porto, com licença concedida, obra iniciada e um mecanismo de saída associado a um financiamento bancário já contratado.
A combinação entre localização, operador especializado, baixos rácios de alavancagem e saída prevista através de financiamento bancário reforça o interesse desta nova oportunidade de investimento.
A operação abrirá ao investimento na segunda-feira, 15 de junho, às 16h00 (UTC+2).
Tem dúvidas sobre o projeto?
Pode voltar a assistir ao webinar do Torrinha Gardens, realizado na quarta-feira, 25 de março, onde foram explicados todos os detalhes da operação.
Também pode escrever-nos para contacto@urbanitae.com ou ligar para o (+34) 911 23 25 22.
