Crowdfunding imobiliário e impostos: o que você precisa saber
O crowdfunding imobiliário consolidou-se como uma das formas mais acessíveis de investir no mercado imobiliário sem a necessidade de comprar um imóvel inteiro.
Segundo os dados mais recentes da Research Nester, este setor movimentou 22,1 mil milhões de dólares em todo o mundo em 2025 e espera-se que nos próximos 10 anos este valor ultrapasse os 900 mil milhões.
Graças às plataformas de financiamento participativo, qualquer investidor (incluindo o pequeno aforrador) pode aceder a projetos imobiliários com montantes baixos e obter rendimentos potencialmente atrativos.
O investimento imobiliário atingiu 17 mil milhões de euros em 2025, mais 30% do que no ano anterior, segundo dados da Associação de Consultoras Imobiliárias (ACI).
No entanto, como qualquer investimento financeiro, tem implicações fiscais que convém conhecer e gerir corretamente.
O que é o crowdfunding imobiliário?
O crowdfunding imobiliário consiste no financiamento coletivo de projetos imobiliários através de plataformas online autorizadas pela Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Estas plataformas colocam em contacto promotores que precisam de financiamento com investidores que aportam dinheiro em troca de um retorno económico (juros ou participação nos lucros).
Existem dois modelos principais:
- Crowdlending (ou crowdfunding de dívida): o investidor empresta dinheiro (como um crédito) e recebe juros periódicos.
- Crowdequity: o investidor adquire participações ou ações e participa nos ganhos da venda ou do arrendamento dos ativos.
Como tributa o crowdfunding imobiliário em Espanha?
A forma mais habitual de tributação (especialmente quando se trata de juros ou rendimentos periódicos) é como rendimentos de capitais mobiliários na base do aforro do IRPF.
Isto significa que os lucros obtidos no crowdfunding imobiliário somam-se a outros rendimentos do aforro como dividendos, juros de contas ou depósitos, e são tributados de forma progressiva.
Isto assumindo que és investidor pessoa singular. Se és uma empresa (pessoa coletiva), os benefícios obtidos tributam segundo a taxa geral do Imposto sobre Sociedades (25% para PME).
Taxas de tributação
Os escalões em vigor (para 2025) da base do aforro em Espanha são os seguintes:
| Rendimentos do aforro | Taxa |
|---|---|
| Até 6.000 € | 19% |
| 6.000 – 50.000 € | 21% |
| 50.000 – 200.000 € | 23% |
| 200.000 – 300.000 € | 27% |
| Mais de 300.000 € | 28% |
Estas taxas são progressivas e aplicam-se ao conjunto dos teus rendimentos do aforro (não apenas aos do crowdfunding).
O que deves declarar na declaração?
Juros e rendimentos
Se obtiveste juros ou rendimentos periódicos, deves incluí-los na tua declaração de IRPF nas rubricas correspondentes a rendimentos de capitais mobiliários.
Se a plataforma em Espanha retém impostos automaticamente (retenções), isso aparecerá no teu certificado fiscal e será abatido ao imposto a pagar.
Quando investes através de plataformas estrangeiras e o valor dos ativos fora de Espanha supera 50.000 €, existe a obrigação de apresentar o Modelo 720.
Se já pagaste impostos no país de origem, podes aplicar deduções por dupla tributação internacional se existir um acordo entre Espanha e esse país.
Mais-valias
Se o teu investimento gerou mais-valias pela venda de participações ou distribuição de benefícios, estas são consideradas ganhos patrimoniais e também tributam na base do aforro com os mesmos escalões.
Posso compensar perdas?
Sim. Se em algum projeto tiveste perdas, estas podem ser compensadas com ganhos do mesmo ano, reduzindo a tua base tributável total. Se após a compensação ainda restarem perdas, em geral podes reportá-las para compensar nos quatro anos seguintes.
Exemplos passo a passo
Exemplo 1: Crowdlending com juros
Imagina que em 2025 recebeste:
- Juros de crowdfunding: 4.000 €
- Juros de depósito bancário: 1.000 €
Total de rendimentos do aforro: 5.000 €
- Somam-se ambos: 5.000 €.
- Aplica-se o escalão: 19% (porque não ultrapassa 6.000 €).
- Se a plataforma reteve 19% desses juros (760 €), já teria entregue esse valor e tu só terias de declarar no IRPF, mas não pagarias mais imposto por isso.
Exemplo 2: Mais-valias pela venda de participações
Suponhamos que vendes participações de um projeto e obténs:
- Preço de venda: 10.000 €
- Preço de compra inicial: 8.000 €
- Ganho líquido: 2.000 €
Esse ganho é considerado uma mais-valia e soma-se aos teus outros rendimentos do aforro para tributar na mesma escala progressiva.
Existem deduções ou benefícios fiscais específicos?
Ao contrário de alguns veículos como planos de pensões ou certos produtos financeiros, o crowdfunding imobiliário não tem uma dedução fiscal específica no IRPF por si só. Tributa como qualquer rendimento do aforro. No entanto:
Se és não residente e recebes rendimentos de fontes espanholas, podes estar sujeito a retenções fixas conforme a tua situação e país.
Alguns projetos podem gerar despesas que reduzem a base tributável se estiverem devidamente justificadas.
É recomendável ler com atenção a documentação fiscal fornecida por cada plataforma.
Conselhos para declarar corretamente
Guarda a documentação fiscal
As plataformas costumam disponibilizar um certificado fiscal anual com as retenções e os rendimentos obtidos. Isto é essencial para a tua declaração.
Classifica bem os rendimentos
É importante distinguir entre:
- Juros (rendimentos de capitais mobiliários)
- Mais-valias (ganhos patrimoniais)
- Possíveis perdas compensáveis
Considera apoio profissional
Dada a complexidade de alguns investimentos (especialmente internacionais ou estruturados como SOCIMI ou outros veículos), pode ser aconselhável contar com um consultor fiscal ou contabilista especializado em investimentos.
Investir com conhecimento fiscal não só te ajuda a cumprir a lei, como também a otimizar os teus ganhos.
