Na Urbanitae, acreditamos que a transparência é uma parte essencial do investimento responsável. Por isso, além de compartilhar projetos que atingem ou superam seus objetivos, explicamos também em detalhe aqueles que, por diversos motivos, não evoluem como previsto. Este é o caso de The Collection, um desenvolvimento de cinco villas de luxo na área de Cascada de Camoján, financiado no início de 2023.
O objetivo inicial do projeto era desenvolver cinco villas de alto padrão em uma das áreas mais exclusivas de Marbella. A promoção, gerida pela Inversiones Reygonza (RGZ), oferecia um produto singular e um mercado-alvo sólido em uma localização com forte demanda por imóveis de alto padrão.
Os prazos estimados no plano original indicavam uma duração de 38 meses e uma rentabilidade anualizada alvo de 22,4% TIR. No entanto, a evolução real do projeto foi marcada por fatores externos e internos que alteraram sua viabilidade e exigiram decisões estratégicas para proteger o capital dos investidores.
Licenças e autorizações: o primeiro grande obstáculo
Desde o início, o projeto enfrentou um processo de aprovação mais longo do que o previsto. A licença de construção, inicialmente estimada para o mês 10, só foi concedida em abril de 2024, atrasando significativamente o cronograma.
Durante esse período, a comercialização inicial não conseguiu fechar vendas, reduzindo a capacidade do promotor de acessar financiamento bancário e avançar na construção. Apesar dos esforços de gestão, a falta de visibilidade comercial e o aumento generalizado dos custos de construção – de 8,17 para 19 milhões de euros – colocaram em dúvida a viabilidade de prosseguir nas condições originais.
Contexto de mercado e decisões de gestão
O ambiente macroeconômico também teve um impacto relevante. Ao longo de 2023 e 2024, o setor experimentou aumento dos preços dos materiais e juros elevados, limitando a concessão de crédito mesmo para projetos em localizações prime.
Além disso, houve diferenças de opinião entre os sócios sobre o design e o escopo final das villas, dificultando o alinhamento necessário para iniciar a fase de obra.
Diante dessa situação, a Urbanitae decidiu intervir de forma proativa, avaliando diferentes alternativas para proteger os interesses dos investidores. Após analisar vários cenários, optou-se por não continuar o desenvolvimento nas condições de mercado existentes e buscar uma saída ordenada.
Uma resolução favorável para os investidores
O acordo alcançado, aprovado na Assembleia de Sócios, permitiu que os investidores recuperassem seu capital mais um lucro, equivalente a um TIR de 3,3% e a um retorno bruto cash-on-cash de 9,39%.
Embora esses resultados estejam muito abaixo do TIR inicialmente previsto de 22,4%, a gestão evitou expor o capital a um cenário de alto risco e permitiu encerrar a operação com retorno positivo e sem perdas.
Como indica o relatório de fechamento: “Embora o projeto não tenha sido executado conforme o plano inicial, a gestão realizada permitiu resolver a operação de forma satisfatória, garantindo um retorno positivo para os investidores e evitando os riscos derivados de um desenvolvimento em condições de mercado e financiamento particularmente complexas.”
Compromisso com a transparência
O caso de The Collection ilustra bem o papel da Urbanitae como intermediário e garantidor dos interesses do investidor. A prioridade é sempre proteger o capital, mesmo que isso implique renunciar a uma rentabilidade potencialmente maior para evitar cenários de risco.
Cada projeto na Urbanitae passa por um processo de análise detalhado antes da publicação e é monitorado durante toda a execução. Quando as condições mudam significativamente – seja por atrasos administrativos, aumento de custos ou desvios de mercado – a plataforma atua para buscar a melhor alternativa possível, sempre com o consenso do gestor e a aprovação dos investidores.
Casos como este, ou o projeto Adaptis anteriormente, refletem a importância de manter uma comunicação clara e um quadro decisório prudente. Investir em imóveis envolve riscos, e parte do compromisso da Urbanitae é explicá-los, gerenciá-los e fornecer informações transparentes em cada fase do processo.
Um fechamento responsável
O projeto The Collection não atingiu os retornos esperados, mas conseguiu preservar o capital investido e gerar um retorno positivo, demonstrando que mesmo em cenários adversos, uma gestão ativa e prudente pode fazer a diferença.
Na Urbanitae, continuamos comprometidos em oferecer oportunidades de investimento diversificadas, analisadas e geridas com rigor, bem como em manter uma comunicação transparente sobre os resultados de cada projeto, quaisquer que sejam.
