Faltam 900.000 habitações: o desafio da nova construção em Espanha
Last Updated on 21 Julho 2025 by Urbanitae
Que Espanha precisa de habitação é algo evidente e um desafio que os cidadãos enfrentam em todo o território. Segundo o barómetro de janeiro de 2025 publicado pelo Centro de Investigações Sociológicas (CIS), a habitação surge como o principal problema para a sociedade espanhola, atingindo o seu nível mais elevado desde 2008. E não é de admirar: o défice habitacional em Espanha cresce todos os anos, e a diferença entre a criação de novos agregados familiares e a disponibilidade de habitação não para de aumentar.
O crescente desequilíbrio entre lares e habitações
Para perceber por que razão os preços dispararam até aos níveis atuais desde a bolha imobiliária, convém olhar para um dado essencial: desde 2010, Espanha criou 1,9 milhões de novos lares, mas apenas foram concluídas 1,2 milhões de habitações. Isto deixa um défice acumulado de mais de 740.000 casas, que continua a crescer a cada trimestre. De facto, nos últimos quatro anos, por cada 182.300 novos agregados familiares que se formam anualmente, apenas se constroem 84.400 habitações. Esta tendência não é nova, mas intensificou-se após a pandemia, impulsionada pelo crescimento populacional, o aumento dos lares unipessoais e a recuperação económica.
As consequências são visíveis nos dados do INE: em 2024, o preço da habitação livre subiu 8,4%, o maior aumento desde 2007. E no caso da construção nova, o agravamento foi ainda mais intenso: uma média de 10,9%. O mercado encontra-se num ponto de rutura: a procura nunca esteve tão distante da oferta, e os desequilíbrios demográficos e sociais estão a alimentar esta tensão.
Madrid, Barcelona e Valência: os focos de maior pressão
O défice habitacional não está uniformemente distribuído. Segundo o relatório da avaliadora UVE Valoraciones, mais de metade da escassez concentra-se em três grandes centros urbanos: Madrid, Barcelona e Valência. A capital lidera com um défice superior a 200.000 habitações, seguida por Barcelona (148.000) e Valência (98.000). No total de Espanha, o défice acumulado já roça as 900.000 habitações necessárias para responder à procura. Este desequilíbrio deve-se, em parte, ao dinamismo económico e laboral destas zonas, que funcionam como íman para jovens trabalhadores e famílias em busca de oportunidades.
O problema é que, enquanto a procura cresce de forma sustentada, a oferta de construção nova mal consegue arrancar. Só em Madrid, no último ano foram iniciadas 18.800 novas habitações, um número que cobre apenas um quarto do necessário para começar a corrigir o desequilíbrio. O mesmo acontece em Barcelona e Valência, onde a atividade promotora está longe de compensar a criação constante de novos lares.
O boom do turismo e o investimento estrangeiro agravam a escassez de habitação
A pressão sobre o mercado residencial não advém apenas do crescimento natural da população. Há outros fatores que ampliam o problema. O crescimento do arrendamento turístico não regulado, sobretudo em zonas de elevado interesse turístico como Málaga, Valência ou Alicante, retira milhares de habitações do mercado disponível para residentes. Por exemplo, desde 2007, Alicante acumulou mais de 214.000 vendas de casas a não residentes, enquanto Málaga registou mais de 125.000. Estes números, combinados com o atrativo do investimento internacional, contribuem para tensionar ainda mais a oferta e fazer subir os preços, afastando muitos compradores locais.
O olhar da Comissão Europeia e do FMI
A gravidade do problema levou organismos internacionais como a Comissão Europeia e o Fundo Monetário Internacional a recomendarem medidas urgentes. Segundo o FMI, Espanha deve dar prioridade ao aumento da oferta de habitação nova, especialmente em zonas com escassez de solo, e acelerar a emissão de licenças de construção. A Comissão Europeia concorda com este diagnóstico e sublinha que a reforma da Lei do Solo é fundamental para desbloquear projetos, reduzir prazos administrativos e oferecer mais segurança a promotores e investidores.
Além disso, Bruxelas alerta que a baixa proporção de habitação social para arrendamento (apenas 1,5% do parque habitacional, contra uma média europeia de 9%) contribui para agravar a pressão sobre os preços. Por isso, apelou às autoridades espanholas para triplicarem o financiamento destinado à habitação acessível e libertarem solo público para permitir novos desenvolvimentos.
Entre as propostas em cima da mesa está a mobilização da habitação devoluta. O Governo estima que existam três milhões de imóveis sem uso, mas como referem especialistas do setor, muitas dessas casas não se encontram em zonas de elevada procura ou apresentam condições que dificultam a sua colocação no mercado. Por exemplo, heranças repartidas por vários proprietários, habitações em municípios com declínio demográfico ou imóveis antigos que requerem reformas dispendiosas.
Solo pronto a urbanizar e menos entraves: duas chaves para resolver o défice
A raiz do problema é clara: falta solo finalista pronto a construir. Transformar solo rústico urbanizável pode levar entre 10 e 15 anos, e até mais de 20 em alguns casos. Esta lentidão, somada à burocracia e à insegurança jurídica, trava a promoção imobiliária.
Para inverter esta dinâmica, é necessária uma reforma ambiciosa que agilize os trâmites, ofereça segurança a promotores e investidores e permita aumentar de forma sustentada o parque habitacional disponível. Entre as medidas propostas pelos já referidos organismos internacionais e por especialistas do setor imobiliário como a consultora Colliers, destacam-se a simplificação de licenças, a declaração responsável para certos projetos e a criação de planos territoriais que integrem todas as administrações envolvidas.
Neste contexto, plataformas de investimento como a Urbanitae podem desempenhar um papel fundamental, canalizando financiamento para projetos de construção nova que contribuam para reduzir o défice habitacional. Para os investidores, tanto institucionais como particulares, este cenário representa também oportunidades de participar num setor com uma procura sólida e uma projeção de crescimento que continuará a ser protagonista nos próximos anos.
