Onde há risco de bolha imobiliária?
O risco de bolha imobiliária é uma preocupação recorrente no mercado global, especialmente nas cidades onde houve um aumento acentuado dos preços. O “Global Real Estate Bubble Index 2024“, elaborado pelo banco UBS, oferece uma visão clara das cidades mais expostas a uma crise imobiliária, avaliando fatores como o preço das habitações em relação aos rendimentos, o custo das rendas, a evolução das hipotecas e o ritmo de construção.
O que é uma bolha imobiliária?
Uma bolha imobiliária ocorre quando os preços dos imóveis aumentam rapidamente, impulsionados pela especulação e pela procura, distanciando-se do seu valor real. Este aumento é geralmente sustentado por fatores como o fácil acesso ao crédito ou a expectativa de que os preços continuarão a subir. No entanto, quando o mercado fica saturado ou as condições mudam – como o aumento das taxas de juro – a procura cai e os preços podem cair rapidamente, causando perdas significativas para proprietários e investidores.
Cidades com maior risco de bolha imobiliária em 2024
O índice elaborado anualmente pelo UBS analisa os mercados imobiliários de 25 grandes cidades em todo o mundo. Em primeiro lugar, é de salientar que os riscos de bolha imobiliária diminuíram ligeiramente pelo segundo ano consecutivo. No entanto, há algumas cidades que se destacam com uma probabilidade um pouco mais elevada que as restantes.
Miami lidera o índice de risco de bolha com 1,79 pontos – acima de 1,5 é considerado risco elevado. O forte aumento dos preços das habitações, impulsionado por uma elevada procura interna e pelo afluxo de investidores estrangeiros, colocou esta cidade numa posição vulnerável. Por outro lado, Tóquio também se encontra no pódio das cidades em risco, com uma pontuação de 1,67. Neste caso, os preços das propriedades continuaram a subir, impulsionados pela procura internacional e pela expansão do crédito, apesar do aumento das taxas de juro. Zurique é a terceira cidade com maior risco de bolha, com um índice de 1,51, pois, apesar do aumento dos custos das hipotecas, os preços dos imóveis mantiveram-se elevados, impulsionados por uma oferta limitada e por uma forte procura por habitação.
Quanto a Madrid, embora o mercado imobiliário tenha sido caracterizado por um crescimento moderado dos preços no último ano, encontra-se na 16ª posição deste estudo com um índice de 0,56. No entanto, apesar de o mercado ainda refletir uma maior estabilidade em comparação com as cidades mencionadas anteriormente, a capital espanhola mostra um aumento dos preços de aluguer e compra de imóveis impulsionado pela elevada procura de compradores estrangeiros e pelo aumento do turismo, que provocou um crescente interesse na aquisição de imóveis como investimento.
Fatores que aumentam o risco de bolha
As bolhas imobiliárias não surgem da noite para o dia, mas resultam de vários fatores económicos e sociais que impulsionam um crescimento descontrolado dos preços das propriedades. Estes são alguns dos fatores que favorecem a formação de uma bolha imobiliária:
Altas taxas de juro e acessibilidade limitada
Num contexto de taxas de juro elevadas, o acesso ao crédito torna-se mais caro e, por conseguinte, as hipotecas são mais dispendiosas e a barreira para comprar habitação é maior. Isto poderia travar o crescimento dos preços, no entanto, em muitos mercados, a procura é tão elevada ou a oferta é tão escassa que os preços continuam a subir, apesar destas taxas, e o mercado torna-se insustentável e inacessível para a maioria das pessoas. Isto é o que tem ocorrido em cidades como Zurique ou Tóquio, onde os preços se mantiveram altos devido à forte procura.
Procura especulativa
Este é um dos fatores mais perigosos que alimentam uma bolha imobiliária. Os investidores, em busca de ganhos rápidos, compram propriedades com a intenção de as revender a curto prazo, esperando que os preços continuem a subir num futuro próximo e num mercado seguro. Este tipo de procura pode inflacionar significativamente os preços, especialmente em cidades onde a oferta de habitação é limitada. Quando os compradores internacionais entram num mercado, acabam por competir com os locais, elevando os preços das habitações para além do que a população local, com um contexto económico diferente, pode permitir-se, criando uma desconexão entre os preços das propriedades e os rendimentos locais. Neste caso, cidades como Miami e Hong Kong são atrativas para este tipo de investimentos, sobrevalorizando os imóveis.
Escassez de oferta de habitação
Em muitas cidades, as restrições ao desenvolvimento urbano, a falta de terrenos disponíveis ou a burocracia limitam a construção de novas habitações. Quando a oferta não consegue acompanhar a procura, os preços das propriedades aumentam rapidamente. Além disso, este desequilíbrio entre oferta e procura tende a ser atrativo para os investidores, provocando uma maior subida dos preços. A oferta limitada em cidades como Zurique ou Munique, neste caso, continua a pressionar o aumento dos preços.
Em suma, uma bolha imobiliária é impulsionada por uma combinação de fatores, incluindo o fácil acesso ao crédito, a procura especulativa, a escassez de oferta e a desconexão entre os preços e os fundamentos económicos de cada país. Embora as bolhas possam inflacionar rapidamente os preços, geralmente são insustentáveis e, quando estouram, podem ter graves consequências tanto para os proprietários quanto para a economia em geral.