Le banche inaspriscono l’accesso al credito: solo gli immobili con certificazione verde saranno finanziabili
In pochi anni, la sostenibilità è passata da un’aspirazione reputazionale a un criterio decisivo per l’accesso al credito immobiliare in Europa. Il finanziamento verde è diventato il nuovo standard, con le istituzioni finanziarie che integrano la sostenibilità nei processi di valutazione del rischio di credito, spinte sia dalla regolamentazione europea sia dai cambiamenti strutturali del mercato. Secondo l’European Lender Intentions Survey 2025 pubblicato da CBRE, il 71% dei finanziatori europei non concede più prestiti ad asset che non rispettano standard sostenibili, segnando una svolta storica rispetto al decennio precedente.
Questo progresso risponde a un doppio movimento: da un lato, l’aumento della pressione regolatoria, in particolare la Tassonomia UE delle finanze sostenibili, che obbliga le banche a valutare l’impatto climatico degli asset che finanziano. Dall’altro, è stato dimostrato che gli immobili con bassa certificazione energetica subiscono una svalutazione più rapida, hanno un minore appeal commerciale e una maggiore esposizione a fenomeni climatici estremi. In altre parole, finanziare asset non sostenibili è diventato un rischio economico di per sé.
In questo contesto, Bruno Sauer, amministratore delegato del Green Building Council Spagna (GBCe), conferma che la pressione regolatoria sta già avendo effetti visibili su alcuni asset: “Colpisce gli immobili che vogliono rinnovare o che richiedono investimenti aggiuntivi, poiché dovranno rispettare alcune esigenze ambientali regolamentate dalla Tassonomia Europea, che vanno oltre la normativa spagnola attuale.”
Sebbene al momento ciò non influenzi direttamente il valore degli immobili esistenti, Sauer sottolinea che la situazione cambierà con l’introduzione dei MEPS (Minimum Energy Performance Standards) e l’applicazione rigorosa della nuova Norma ECO: “Per ora non influisce sul valore degli immobili esistenti. Ma questo può cambiare rapidamente nei prossimi anni quando i MEPS saranno incorporati nei regolamenti spagnoli, o quando nel settore della valutazione immobiliare la nuova Norma ECO sarà applicata rigorosamente. Se gli immobili rinnovati o di nuova costruzione con criteri ambientali aumentano di valore, il resto perde valore.”
Un nuovo paradigma creditizio: il valore è nella sostenibilità
Il rafforzamento osservato da CBRE riflette l’integrazione della performance ESG come fattore di rischio paragonabile alla leva finanziaria o alla generazione di cassa. I finanziatori applicano sempre più spesso sconti sui margini per i progetti che dimostrano una performance ambientale superiore, rafforzando la competitività degli asset efficienti rispetto a quelli che non lo sono. Questo approccio sta trasformando gli investimenti immobiliari in Spagna, poiché promotori e investitori devono integrare i criteri di sostenibilità fin dalla fase di progettazione e non solo come elemento finale di marketing.
Bruno Sauer spiega che l’adattamento di promotori e investitori non è omogeneo: “Bisogna distinguere tra promotori e investitori. I promotori sembrano essere (apparentemente) liberati dal dover riportare i cambiamenti strategici sostenibili. L’Omnibus ha ridotto molto l’ambizione del CSRD. Ma se i promotori si finanziano attraverso le banche, che devono riportare gli stessi cambiamenti nella strategia di finanziamento verde (SFRD), saranno trascinati a fornire dati ambientali. Gli investitori, soggetti alla SFRD, devono considerare i criteri di sostenibilità. La cosa più importante è che i criteri siano regolati dalla Tassonomia Europea e che i risultati siano verificati da un ente terzo accreditato, dato che non si tratta di una certificazione volontaria, ma di un regolamento europeo da rispettare.”
La sostenibilità quindi smette di essere un valore aggiunto e diventa un requisito essenziale che determina quali asset sono finanziabili e quali vengono esclusi dal mercato creditizio tradizionale. Il risultato è uno spostamento progressivo del capitale verso progetti in grado di ottenere certificazioni come BREEAM, LEED, o equivalenti riconosciuti dalla Tassonomia Europea.
Il paradosso spagnolo: banche più severe… ma maggiore appetito per il finanziamento
Sebbene i criteri di sostenibilità siano diventati più severi, il finanziamento per abitazioni efficienti continua a crescere, sostenuto dalla domanda e dall’appoggio di alcune istituzioni finanziarie. Nel 2025, alcune banche, come CaixaBank, hanno destinato 1,185 miliardi di euro al finanziamento di abitazioni con certificazione energetica A o B nei primi nove mesi dell’anno, formalizzando 5.710 operazioni, con un aumento del 24% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Questa tendenza è spiegata da diversi fattori: bilanci bancari più solidi, forte domanda di nuove abitazioni e limiti sugli acquisti di terreni, che riducono il rischio sistemico per le banche. Inoltre, la Spagna costruisce attualmente circa 100.000 abitazioni all’anno, un livello che permette alle banche di gestire comodamente il consumo di capitale richiesto dall’Osservatorio dell’Abitazione e del Terreno (OVS) del Ministero dell’Edilizia e Agenda Urbana.
Bruno Sauer offre una visione a medio-lungo termine sull’evoluzione del finanziamento immobiliare: “Forse tra 10-15 anni gran parte dei prestiti immobiliari sarà allineata alla Tassonomia Europea, come quadro di criteri sostenibili. Ma ci saranno sempre eccezioni. Inoltre, la Tassonomia è un regolamento che sarà aggiornato ogni 3-4 anni in modo che i progetti oggi allineati potrebbero non esserlo più tra 15 anni. Gli effetti del cambiamento climatico e della perdita di biodiversità, che influenzano direttamente la salute delle persone e la prosperità della società, sono appena iniziati. Andremo verso una realtà più severa e dovremo adattarci continuamente nei prossimi decenni.”
Il ruolo di Urbanitae e del finanziamento alternativo
In questo nuovo contesto regolamentare più esigente, con criteri di rischio più severi, il finanziamento alternativo ha guadagnato rilevanza come complemento e, in alcuni casi, come sostituto del credito bancario tradizionale. Urbanitae si è affermata come principale piattaforma di crowdfunding immobiliare in Spagna, regolata dalla CNMV, offrendo soluzioni in equity e crowdlending per progetti di nuova costruzione e ristrutturazione. Dalla sua fondazione ha finanziato decine di progetti con importi che generalmente oscillano tra 1 e 5 milioni di euro per operazione.
Secondo il I Osservatorio sul finanziamento del settore promotore, elaborato da Urbanitae e KPMG, il finanziamento alternativo potrebbe aumentare la propria quota di mercato fino a tra 37% e 40% dell’investimento totale in promozione immobiliare entro il 2030. Questa crescita indica un cambiamento strutturale: minore dipendenza dal credito bancario e maggiore presenza di capitale diversificato proveniente da crowdfunding, fondi di investimento o private equity. Si tratta di un modello che rafforza la resilienza del settore rispetto ai cicli economici, ai cambiamenti normativi o alle restrizioni del credito.
Questo scenario suggerisce che promotori, investitori e piattaforme di finanziamento alternativo come Urbanitae dovranno adattarsi costantemente a criteri di sostenibilità sempre più stringenti ed evolutivi. La sostenibilità smetterà di essere un elemento differenziante per diventare un requisito trasversale, influenzando sia la progettazione dei progetti sia la strategia finanziaria e la pianificazione commerciale. Il settore immobiliare spagnolo si trova così di fronte a un cambiamento strutturale in cui la capacità di anticipare le nuove normative e gli standard di efficienza energetica sarà fondamentale per garantire la fattibilità dei progetti e la resilienza rispetto alle sfide climatiche e regolatorie dei prossimi decenni.
