Die Zukunft des Immobilien-Co-Investments laut Urbanitae
Bei Urbanitae beginnt eine neue Phase. Nach einem Abschluss von 2025 mit über 280 Millionen Euro Transaktionsvolumen und der erfolgreichen Konsolidierung unseres Co-Investment-Modells im Immobilienbereich gehen wir einen strategischen Schritt, der unser Wachstum mittel- und langfristig prägen wird: die Gründung einer Fondsverwaltungsgesellschaft, die unser Crowdfunding-Modell ergänzt – und erweitert.
Kürzlich erläuterte unser Director of Institutional Relations, José María Gómez-Acebo, diese Entwicklung in einem Interview mit Estrategias de Inversión. Jenseits der Marktanalyse ist die Botschaft klar: Der Immobiliensektor braucht mehr strukturiertes Kapital – und wir wollen bereit sein, es gezielt zu kanalisieren.
Ein starker Markt – aber anspruchsvoller denn je
Spanien erlebt eine solide Phase bei Immobilieninvestitionen, insbesondere im Segment „Living“. Die Wohnraumnachfrage bleibt der wichtigste Treiber und bündelt einen erheblichen Teil des Investitionsvolumens.
Gleichzeitig ist das Umfeld komplexer als noch vor einigen Jahren. Regulierung in bestimmten Teilsegmenten hat den Fokus großer Fonds auf alternative Wohnformen verschoben – etwa Studentenwohnen, Senior Living oder Flex Living – während steigende Baukosten die Renditen von Projektentwicklungen unter Druck setzen.
Heute besteht die Herausforderung nicht nur darin, mehr Wohnraum zu finanzieren, sondern dies mit Strukturen zu tun, die höhere Kosten auffangen, Zeitplanrisiken managen und zugleich attraktive Renditen ermöglichen. Genau hier sehen wir unsere Stärke.
Alternative Finanzierung ist inzwischen strukturell
Seit der Krise 2008 verfolgt die Bankenfinanzierung sehr klare Kriterien: Finanziert werden typischerweise Projekte mit eigenem Grundstück, erteilter Baugenehmigung und hoher Vorverkaufsquote. Alles, was davor liegt – Flächenentwicklung, Phasen vor der Genehmigung oder Projekte ohne Vorreservierungen – erfordert privates Kapital.
In den letzten Jahren haben wir gezeigt, dass alternative Finanzierung nicht nur konjunkturell, sondern strukturell ist. Wir haben mehr als 250 Transaktionen finanziert, tausende Projekte analysiert und ein spezialisiertes Team aufgebaut, das jede Investition mit hoher Sorgfalt prüft.
Unser Co-Investment-Modell hat es tausenden Anlegern ermöglicht, in zentrale Phasen der Immobilienentwicklung einzusteigen. Doch der Markt hat sich weiterentwickelt: Projekte werden größer, die benötigten Volumina steigen – und die Regulierung für Plattformen der Schwarmfinanzierung setzt eine Grenze von 5 Millionen Euro pro Projektträger innerhalb von 12 Monaten.
Diese Grenze war vor zehn Jahren sinnvoll. Heute ist sie in einem Umfeld deutlich gestiegener Preise zu eng.
Was bedeutet die Fondsverwaltungsgesellschaft?
Deshalb erweitern wir unser Modell um eine Fondsverwaltungsgesellschaft, die bereits von der CNMV zugelassen wurde.
Damit können wir regulierte Vehikel strukturieren und größere Kapitalvolumina bündeln – insbesondere von institutionellen Investoren wie Versicherungen, Fonds oder großen Vermögen, die bevorzugt über regulierte Strukturen investieren statt Deal für Deal.
Voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte 2026 wollen wir Produkte auflegen wie:
- Geschlossene Investmentgesellschaften (SICC), mit Fokus auf Equity-Transaktionen
- Freie Investmentfonds (FIL), mit Schwerpunkt auf Debt/Finanzierungen
Es geht nicht darum, Crowdfunding zu ersetzen, sondern es zu ergänzen. Wir werden weiterhin direkte Co-Investment-Chancen anbieten, gewinnen aber zusätzlich die Möglichkeit, stärker zu skalieren, breiter zu diversifizieren und größere Transaktionen umzusetzen.
Zudem erweitert diese Entwicklung unseren Aktionsradius über klassisches Wohnen hinaus auf Bereiche des Commercial Real Estate (CRE), darunter Hotelimmobilien, Logistik oder Studentenwohnheime.
Mehr Optionen für Anleger
Aus Anlegersicht bedeutet diese neue Phase: mehr Auswahl.
Das klassische Crowdfunding ermöglicht es, Projekt für Projekt zu wählen und ein individuelles Portfolio aufzubauen. Fonds hingegen bieten sofortige Diversifikation und delegieren das Management an ein spezialisiertes Team.
Beide Modelle ergänzen sich. Unsere Erfahrung zeigt: Eine ausgewogene Strategie kombiniert Debt-Deals – mit kürzeren Laufzeiten und attraktiven Renditen – und Equity-Projekte mit längeren Horizonten und höherem Renditepotenzial.
Unverändert bleibt unsere Analyse-Disziplin. Jede Transaktion durchläuft einen umfassenden Prozess: Investmentkomitee, externe Validierung von Kosten und Verkaufspreisen, Prüfung der städtebaulichen/planungsrechtlichen Rahmenbedingungen sowie kontinuierliches Monitoring. In einem anspruchsvollen Umfeld ist eine strenge Auswahl der wichtigste Schutz für Kapital.
Eine langfristige Perspektive
Spanien braucht mehr Wohnraum und mehr Wohnlösungen. Diese Entwicklung erfordert gut strukturiertes privates Kapital. Solange Banken prudente Kriterien beibehalten und vor allem späte Projektphasen finanzieren, bleibt Co-Investment ein entscheidender Baustein.
Unsere Weiterentwicklung zur Fondsverwaltung ist eine Antwort auf diese Realität. Wir wollen weiterhin Kapital in solide Projekte lenken – mit rigoroser Analyse und risikoadjustierten Renditen – jedoch mit mehr Skalierung und größerer Umsetzungskraft.
Wir bauen die nächste Phase von Urbanitae – und behalten dabei das bei, was uns bis hierher gebracht hat: Co-Investment, Interessengleichlauf und eine langfristige Vision in einem der zentralen Sektoren der Wirtschaft.
Das vollständige Interview können Sie hier lesen
