Chancen im Schneeimmobilienmarkt: Drei Schlüsselstandorte in Spanien
Last Updated on 31 Dezember 2025 by Equipo Urbanitae
Mit dem Einzug des Winters und sinkenden Temperaturen beginnen Spaniens höchste Gipfel, sich mit Schnee zu bedecken – ein klares Signal für die Eröffnung der beliebtesten Skigebiete des Landes. Leidenschaftliche Skifahrer beginnen, ihre Ausflüge in die Berge zu planen, doch parallel zum steigenden Tourismus wächst auch das Interesse an den Immobilienmärkten in Schneeregionen wie Baqueira Beret im Val d’Aran oder der Sierra Nevada bei Granada.
Zentrale Destinationen und Preisentwicklung
In der Zeit nach der Pandemie erlebten Spaniens wichtigste Skigebiete einen deutlichen Immobilienboom. Skifahren entwickelte sich zunehmend zu einem Lifestyle-Trend und zog Käufer aus dem gesamten Land an.
Nach Angaben von Idealista lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Baqueira im November 2022 bei rund 5.159 Euro. Damit lag er fast doppelt so hoch wie der Durchschnittspreis in Madrid, der im selben Zeitraum bei 3.916 Euro pro Quadratmeter lag – obwohl die Hauptstadt zu den fünf teuersten Städten Spaniens zählt.
Im Laufe der Monate haben sich die Preise schrittweise normalisiert und dem allgemeinen Immobilienmarkt angepasst, allerdings nicht in allen Destinationen gleichermaßen. Während einige Märkte heute moderatere Preise aufweisen, haben andere ihre Position als exklusive Standorte weiter gefestigt.
Baqueira Beret gilt als das teuerste Skigebiet Spaniens mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 7.485 Euro, basierend auf den neuesten verfügbaren Daten aus November, nach einem jährlichen Anstieg von 25,5 %. Mit mehr als siebzig Jahren Geschichte hat sich Baqueira als Referenz für hochklassigen Skisport in Spanien etabliert. Trotz des bereits hohen Preisniveaus treiben Bauträger neue Luxusprojekte voran, die auf ein anspruchsvolles Käuferprofil zugeschnitten sind und Ausstattungsmerkmale wie Skirooms mit direktem Pistenzugang, Wellnessbereiche und private Heimkinos bieten.
Mit deutlichem Abstand folgt Formigal mit einem durchschnittlichen Preis von 3.992 Euro pro Quadratmeter. Der Ort bleibt der dynamischste und gefragteste Markt in den aragonesischen Pyrenäen – nicht nur wegen seines Skigebiets, sondern auch aufgrund seines lebendigen Après-Ski-Angebots, das besonders bei jüngeren Käufern an Beliebtheit gewinnt.
Weiter südlich ist die Sierra Nevada in drei unterschiedliche Zonen unterteilt: die untere Zone mit den höchsten Preisen von 3.423 Euro pro Quadratmeter, die mittlere Zone mit 2.861 Euro und die obere Zone mit 2.595 Euro pro Quadratmeter. Die Attraktivität dieses Skigebiets ergibt sich aus der Kombination von Wintersport, der Nähe zur Stadt Granada und der guten Erreichbarkeit der Mittelmeerküste.
Im Norden Spaniens stechen zwei Ausnahmen hervor: Candanchú und Cerler. In Candanchú liegen die Preise weiterhin 3,5 % unter dem Höchststand von 2009 und belaufen sich laut den jüngsten Daten von Fotocasa auf 1.861 Euro pro Quadratmeter. Damit ist es das günstigste Skigebiet Spaniens und verfügt über erhebliches Potenzial, insbesondere nach der jüngsten Genehmigung des Seilbahnprojekts zur Verbindung von Candanchú und Astún.
In Cerler liegen die Preise mit 2.886 Euro pro Quadratmeter rund 2,5 % unter dem Niveau des Vorjahres, während das jährliche Wachstum auf lediglich 1 % begrenzt bleibt. Der Markt zeigt sich hier vergleichsweise stabil und weniger angespannt als in anderen katalanischen Skigebieten.
Begrenztes Angebot und Auswirkungen auf Exklusivität und Preise
Immobilien in alpinen Naturlandschaften zählen aus mehreren Gründen zu den begehrtesten Produkten auf dem spanischen Immobilienmarkt. Die städtebauliche Entwicklung unterliegt strengen Einschränkungen, da lokale Vorschriften den Schutz der Umwelt priorisieren und Genehmigungen für Neubauprojekte nur schwer zu erhalten sind.
Infolgedessen bleibt das Angebot begrenzt, was den Wettbewerb um verfügbare Objekte verstärkt. Besonders gut gelegene Immobilien in unmittelbarer Nähe zu Liften und Pistenzugängen werden schnell verkauft und unterliegen einem anhaltenden Preisdruck nach oben.
Hinzu kommt, dass die Attraktivität dieser Immobilien längst nicht mehr nur vom Skisport abhängt. Ganzjährige Aktivitäten wie Wandern, Radfahren sowie sportliche und kulturelle Veranstaltungen verlängern die Auslastungszeiten und stabilisieren die Immobilienwerte auch außerhalb der Wintersaison. So zieht beispielsweise das Val d’Aran Trail Festival in Baqueira jeden Sommer mehr als 6.400 Läufer aus 80 Nationen an und mobilisiert über 22.000 Personen – darunter Teilnehmer, Begleitpersonen, Organisationsteams und Freiwillige.
Diese Entwicklung hin zur Ganzjahresdestination hat den Markt für touristische Vermietungen deutlich gestärkt und macht den Immobilienkauf für viele Investoren attraktiv, da sich private Eigennutzung mit regelmäßigen Mieteinnahmen in der Hochsaison sowie soliden Belegungsraten im Frühjahr und Sommer kombinieren lässt.
Käuferprofil
Branchenexperten zufolge stammen die Käufer in diesen Regionen überwiegend aus Spanien, wenngleich die Nachfrage aus dem Ausland stetig zunimmt – insbesondere aus Frankreich und Mitteleuropa. Für die Mehrheit handelt es sich um Zweit- oder Drittwohnsitze.
Diese Entwicklung deckt sich mit den Erkenntnissen von CaixaBank Research, wonach die Nachfrage ausländischer Käufer nach Wohnimmobilien in Spanien seit der Pandemie deutlich gestiegen ist. In den zwölf Monaten bis zum dritten Quartal 2024 erwarben ausländische Käufer 125.857 Immobilien, was 18,4 % aller Transaktionen entspricht und einem Plus von 30,7 % gegenüber 2019 gleichkommt.
Auch wenn der Markt weiterhin von nationalen Käufern dominiert wird, dürfte die internationale Nachfrage in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung gewinnen und die Exklusivität der führenden spanischen Skigebiete zusätzlich stärken.
Keine Skier? Trotzdem investieren
Es ist nicht immer einfach, geeignete Investitionsmöglichkeiten zu finden oder das notwendige Kapital dafür aufzubringen. Bei Urbanitae verfügen wir bereits über Erfahrung im alpinen Immobilienbereich. Im Jahr 2023 haben wir die Grupo Avintia finanziert, um ihr Projekt Pleta Arriu abzuschließen, das direkt gegenüber den Skipisten von Baqueira Beret liegt. Mehr als 2.100 Investoren stellten in zwei Tranchen insgesamt 5.000.000 Euro bereit, um die Entwicklung von sechs exklusiven Wohnimmobilien abzuschließen, jeweils mit rund 400 Quadratmetern Wohnfläche und direktem Zugang zu den Skipisten. Obwohl der durchschnittliche Verkaufspreis bei etwa 3,5 Millionen Euro lag, waren fünf der sechs Wohneinheiten bereits verkauft, als die zweite Darlehenstranche formalisiert wurde.
Das Projekt (strukturiert in den Tranchen Pleta Arriu und Pleta Arriu II) wurde im Februar 2025 an die Investoren zurückgezahlt, im Einklang mit den erwarteten Laufzeiten und Renditen (IRR von 8,2 % bzw. 8,4 %).
Und erst vor wenigen Tagen haben wir ein Projekt in Benasque finanziert, einem der beliebtesten Reiseziele in den aragonesischen Pyrenäen, ganz in der Nähe des Skigebiets Cerler. Auch hier handelt es sich um ein Darlehen — diesmal mit einer Laufzeit von 12 Monaten und einem festen Zinssatz von 10 %.
Bleib aufmerksam: Mit Urbanitae könnten sich weitere Chancen ergeben, von Investitionen rund um den Wintersport zu profitieren.
