Wie man mit dem Modell der Dreifachvermietung in Immobilien investiert
Immobilieninvestitionen gehören zu den ältesten Methoden, um Renditen zu erzielen. Dennoch scheint ihre Fähigkeit zur Innovation und Suche nach neuen Formaten unerschöpflich. Zum Kauf von Immobilien für den späteren Verkauf oder die Vermietung sind weitere Alternativen hinzugekommen, wie etwa der Nießbrauch, Crowdfunding und Crowdlending oder das bekannte House Flipping, um nur einige zu nennen.
Eine der neuesten Trends in diesem Bereich ist die Dreifachvermietung, ein System, das auf drei gleichzeitigen Transaktionen basiert und drei verschiedene Einkommensströme generiert. Es ist für jeden Immobilienbesitzer zugänglich.
Wie funktioniert der Prozess?
Das Modell der Dreifachvermietung umfasst drei Schritte, die in der Regel in dieser Reihenfolge durchgeführt werden:
- Miete einer neuen Hauptwohnung: Der Eigentümer mietet eine Immobilie, die seinen spezifischen Bedürfnissen besser entspricht, sei es in Bezug auf Platz, Kosten oder beides.
- Vermietung der aktuellen Hauptwohnung: Parallel dazu vermietet der Eigentümer seine derzeitige Wohnung, was ihm ein monatliches Einkommen verschafft.
- Kauf einer dritten Immobilie zur Vermietung: Gleichzeitig mit den beiden vorherigen Transaktionen erwirbt der Eigentümer eine dritte Immobilie, die ebenfalls für den Mietmarkt bestimmt ist, wodurch der dritte Einkommensstrom generiert wird.
Faktoren, die den Erfolg der Dreifachvermietung in Spanien begünstigen
Ausgehend von einer einzigen Immobilie, in diesem Fall einer Wohnimmobilie, verfolgt der Investor eine Rentabilitätsstrategie, die durch die spezifischen Merkmale des spanischen Immobilienmarktes unterstützt wird:
- Hohe Nachfrage nach Mietwohnungen: Eine Analyse von Fotocasa Research weist auf das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hin. Während die Nachfrage bei 77 % liegt, bieten nur 19 % der Eigentümer ihre Immobilien zur Vermietung an. Dieser Druck auf den Mietmarkt spiegelt sich in den Preisen wider, die besonders in Regionen wie den Balearen (1.602 €), Barcelona (1.598 €) und Madrid (1.497 €) hoch sind. Doch auch in sechs weiteren Provinzen übersteigen die Preise die Marke von 1.000 €: Bizkaia (1.421 €), Gipuzkoa (1.224 €), Málaga (1.189 €), Las Palmas (1.075 €), Valencia (1.039 €) und Santa Cruz de Tenerife (1.037 €). Trotz der hohen Kosten bleibt die Nachfrage ungebrochen. Ein Bericht des Observatorio del Alquiler der Fundación Alquiler Seguro und der Universidad Rey Juan Carlos schätzt, dass innerhalb von zehn Tagen 115 Personen Interesse an jeder neu angebotenen Mietwohnung zeigen.
- Attraktive Rentabilität: Die Bruttorendite beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung in Spanien kann äußerst attraktiv sein. Laut Idealista lag sie im dritten Quartal bei 7,2 %, ein Prozentpunkt mehr als im gleichen Quartal des Vorjahres. Fotocasa schätzt, dass die Vermietung einer durchschnittlichen Wohnung mit etwa 80 Quadratmetern im September eine durchschnittliche Rendite von 6,1 % brachte. Allerdings erhöht sich diese Zahl bei der Vermietung von einzelnen Zimmern auf 9,3 %.
- Günstige Finanzierungsbedingungen: Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in den letzten Monaten die Zinssätze schrittweise gesenkt, wobei der Einlagensatz nun bei 3,25 % liegt. Hinzu kommt, dass der Euribor, der die Kosten für variabel verzinste Hypotheken bestimmt, jährliche Tiefstände erreicht. Zudem liegt er deutlich unter den offiziellen Zinssätzen, mit einer nach unten gerichteten Differenz, die in den letzten Tagen etwa 2,5 % beträgt, obwohl sie Schwankungen unterliegt. Die Prognosen der EZB deuten auf einen weiteren Rückgang der Zinssätze um 0,25 Punkte hin und schaffen damit ein günstigeres Umfeld für Immobilienkäufer.
Auf diese Weise kann die Kombination von Einnahmen- und Ausgabenströmen, die durch das Modell der Dreifachvermietung entsteht, eine konservative und diversifizierte Investitionsmöglichkeit darstellen. Investoren verlieren nicht nur nicht ihr ursprüngliches Eigentum, sondern erwerben zusätzlich eine neue Immobilie und generieren gleichzeitig Einnahmen, die die Durchführung der Transaktion ermöglichen.