Por qué algunos fondos dejan de invertir en alquiler en Madrid
Last Updated on 25 noviembre 2025 by Equipo Urbanitae
En los últimos años, invertir en alquiler en Madrid se ha convertido en una de las opciones más atractivas del mercado inmobiliario. La capital ha reforzado su encanto hasta desbancar a París y situarse como la segunda ciudad europea con mayor potencial, sólo por detrás de Londres, según un reciente estudio elaborado por la consultora PwC.
Una combinación de factores ha permitido despertar el interés de inversores, entre ellos, el crecimiento económico, la calidad de vida de la capital y la llegada de talento internacional que alimenta de forma sostenida la demanda residencial.
Madrid: la joya que sedujo a los inversores internacionales
Tras la crisis de 2008, los grandes inversores se fijaron en la capital, caracterizado entonces por un mercado con más activos depreciados, con una bajada de hasta el 40% en el valor de la vivienda y un gran volumen de oportunidades. Las diversas reformas facilitaron la entrada de capital extranjero, permitiendo que la ciudad madrileña se convirtiera en uno de los principales focos europeos de inversión inmobiliaria y atrayendo miles de millones de euros de fondos como Blackstone, Azora o Goldman Sachs. En la actualidad, estos, mantienen en sus carteras una vasta cantidad de inmuebles, pero algo ha cambiado.
Estos últimos años, con las subidas de tipos de interés y el precio del suelo creciendo sin precedentes, los fondos se encuentran ante rentabilidades disminuidas dentro del segmento Living, provocando que los grandes inversores pongan en foco en otras ubicaciones o productos.
Precio, rentabilidad y regulación en el punto de mira
La capital se encuentra actualmente en un bucle entre una demanda disparada y una oferta estancada: la población joven ve inviable adquirir una vivienda, mientras, la ciudad sigue recibiendo nuevos habitantes, ya sean estudiantes o trabajadores.
Por otro lado, la construcción de vivienda de obra nueva sigue estancada. La disminución de los visados, la lentitud a la hora de obtener licencias de obra o realizar cambios de uso, los costes de construcción o la incertidumbre ante posibles cambios en la regulación son algunos de los aspectos que están lastrando a los promotores inmobiliarios.
Mientras, el parque de alquiler disminuye cada vez más y el público es mínimo. Una combinación que limita de forma estructural la oferta disponible. Las recientes normativas relativas a las zonas tensionadas y los posibles cargos fiscales hacia las viviendas vacías parecen no surtir efecto, puesto que, poco a poco, estos inversores han comenzado a retirar sus viviendas de alquiler y a destinarlas a la venta a particulares. Algo que ya sucedió en Cataluña, donde la oferta de alquiler residencial se redujo en cerca de 15. 000 viviendas, liderando Barcelona con casi 7.000 viviendas menos que en 2024.
En este sentido, Madrid ha visto como la oferta de vivienda se ha visto disminuida y los precios se han encarecido: según un reciente informe de Tinsa, el metro cuadrado de la ciudad madrileña se ha encarecido un 10,5% interanual, situándose actualmente en 4.664 euros por m2. Por otro lado, los inversores ven como este incremento radica en la adquisición de activos a precios más elevados.
El desajuste entre oferta y demanda genera, a su vez, que las rentabilidades se estrechen y ya no se vean de igual forma: los proyectos que antes generaban altos porcentajes de TIR actualmente no alcanzan las mismas cifras. Por ejemplo, y según confirma Idealista, la rentabilidad bruta en la inversión de viviendas destinadas al mercado del alquiler ha descendido durante el tercer trimestre de 2025 hasta el 6,9%. Es decir, los inversores compran más caro sin que las rentas aumenten al mismo ritmo.
Nuevos espacios para la inversión inmobiliaria
Con todo, los datos lo confirman: la inversión en vivienda no está en peligro. Pese al temor ante una retirada en cadena de los fondos y la inversión en inmuebles en la capital, CBRE señala en sus previsiones que la inversión inmobiliaria en la capital podría crecer un 20%.
Lo que está cambiando, por tanto, no es el interés por Madrid, por la vivienda residencial o el alquiler; el foco se ha desplazado hacia otros segmentos que permiten diversificar el parque y adaptar mejor los perfiles a la demanda, como el Coliving o las residencias de estudiantes. Ambas iniciativas emergentes están atrayendo el capital ofreciendo mayor estabilidad y flexibilidad.
Por su parte, la fórmula Coliving combina vivienda, servicios y contratos flexibles. La rotación rápida de inquilinos, escalabilidad y un componente comunitario encaja con los intereses del público actual, haciendo de esta una opción ganadora para los nuevos desarrollos residenciales.
Otro de los segmentos que más se encuentra en auge se trata de las residencias de estudiantes, principalmente debido al crecimiento del talento internacional que está experimentando la capital. Los contratos de arrendamiento estables, las ocupaciones garantizadas y el alto rendimiento son algunos de los motivos que mueven a los inversores hacia estos productos.
Este modelo, más diversificado, impulsado por altos retornos y formatos más atractivos, explica que los inversores no están abandonando el mercado residencial, sino reajustando sus preferencias hacia otros activos que combinan una demanda estable con un formato operativo más flexible y adaptado a los diferentes tipos de duración.
