Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria
Calcular la rentabilidad inmobiliaria es clave al invertir en el sector. Sabemos que los inmuebles pueden ofrecer una buena protección frente a la inflación y generar ingresos recurrentes. Pero para que una operación tenga sentido, hay una pregunta clave que siempre debemos hacernos en relación con el riesgo que asumimos: ¿cuál es la rentabilidad?
Hablar de rentabilidad inmobiliaria no es solo hablar de números, sino que implica entender muy bien qué estamos calculando, con qué datos y para qué fin. Porque no es lo mismo evaluar una vivienda para alquilar que una para vender tras una revalorización. En ambos casos hay fórmulas que nos ayudan a ver la realidad que corresponde a los datos actuales y tomar decisiones fundamentadas.
Rentabilidad bruta: un primer vistazo para calcular la rentabilidad inmobiliaria
Empecemos por lo más habitual: calcular qué rendimiento nos generaría un inmueble si lo alquilamos. La llamada rentabilidad bruta es una forma sencilla de obtener una estimación rápida:
Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra) x 100
Imaginemos que adquirimos una vivienda por 200.000 euros y la alquilamos por 1.000 euros al mes. Eso son 12.000 euros al año. La rentabilidad bruta sería del 6%. Una cifra que nos sirve de referencia, pero que no refleja –ni mucho menos– la realidad completa.
Rentabilidad neta: la que de verdad importa
El cálculo anterior parece el más interesante; sin embargo, no tiene en cuenta los costes correspondientes a impuestos, seguros, gastos de comunidad, mantenimiento o los posibles meses sin inquilinos. Para tener una visión más precisa, necesitamos hablar de rentabilidad neta:
Rentabilidad neta (%) = (Ingresos netos anuales / Inversión total) x 100
Aquí ya estamos descontando todos los gastos recurrentes del año y sumando a la inversión inicial otros costes como impuestos, reformas o comisiones. Es decir, estamos calculando lo que realmente se queda en nuestra cuenta, no solo lo que entra.
Por ejemplo, si esa misma vivienda de 200.000 euros genera 12.000 euros anuales en alquileres, pero restamos 2.500 euros en gastos (IBI, comunidad, seguros, reparaciones), los ingresos netos se quedarían en 9.500 euros. Si a la compra le sumamos otros 10.000 euros de costes iniciales, la inversión total sería de 210.000 euros. En ese caso, la rentabilidad neta sería:
(9.500 / 210.000) x 100 = 4,52%
Una diferencia notable respecto al 6% bruto que calculábamos antes. Y justamente por eso, este es el indicador que de verdad debemos tener en cuenta a la hora de tomar decisiones.
Urbanitae: lo que vemos en nuestros proyectos
En Urbanitae trabajamos para identificar oportunidades donde ese margen sea interesante y donde la rentabilidad potencial para el inversor compense el riesgo asumido. Es más, priorizamos la seguridad del capital por encima de la rentabilidad: estiramos los costes al alza y los precios de venta a la baja, para tener un margen de seguridad.
Nuestra plataforma permite a particulares invertir en proyectos inmobiliarios que, de otra manera, estarían reservados a grandes patrimonios o fondos institucionales. Al financiar el desarrollo de promociones residenciales o activos en alquiler, los inversores obtienen beneficios cuando esas promociones se venden o comienzan a generar rentas.
En promociones residenciales, hemos cerrado operaciones con rentabilidades netas para el inversor en el entorno del 13%. En proyectos de alquiler –centrados en el segmento comercial (CRE)–, apuntamos a rentabilidades anuales netas del 5% al 7%, dependiendo del activo y su ubicación.
No se trata de lanzar cifras al aire. Estas rentabilidades son posibles gracias a un análisis riguroso, una selección muy cuidada de proyectos y promotores. Como inversores, no podemos predecir el mercado, pero sí podemos prepararnos mejor.
Antes de invertir, aprende cómo calcular rentabilidad inmobiliaria
Las rentabilidades pueden ser muy atractivas sobre el papel, pero si no analizamos bien de dónde vienen y qué riesgos tienen en cuenta, corremos el riesgo de autoengañarnos. No se trata solo de aplicar una fórmula: hay que sopesar todos los factores que afectan al rendimiento real de una inversión. Costes ocultos, tiempos de ejecución, cargas fiscales, posibles imprevistos… todo influye. Por eso es fundamental adoptar una visión completa, crítica y realista antes de comprometer nuestro dinero. En Urbanitae, entendemos la rentabilidad como el resultado de un análisis exhaustivo. Cada oportunidad que se publica en la plataforma ha pasado por un proceso de selección, donde se evalúa la viabilidad económica del proyecto junto a un equipo de expertos en promoción, financiación y mercado inmobiliario. Cada operación debe recibir dos veces el voto unánime de nuestro comité de inversiones, además de superar tres due diligences: legal, técnica y comercial. Solo así podemos ofrecer a los inversores escenarios realistas y bien fundamentados. Nuestra prioridad es ofrecer proyectos sólidos, con expectativas reales, que permitan a los inversores tomar decisiones informadas y con sentido.
