Vivienda reformada en Usera: rentabilidad del 5,2% neta
Last Updated on 27 febrero 2026 by Equipo Urbanitae
Os presentamos una nueva oportunidad de Direct Investments en el distrito de Usera, al sur de Madrid: una vivienda recién reformada, completamente amueblada y ya alquilada, que combina rentabilidad inmediata con potencial de revalorización en uno de los mercados más dinámicos de la capital.
Se trata de una operación pensada para quien busca generar ingresos desde el primer día, sin asumir incertidumbre técnica ni tiempos muertos de reforma o comercialización.
Un activo listo para explotar
La vivienda está actualmente alquilada a precio de mercado y cuenta con garantía de rentas en vigor, lo que refuerza la estabilidad del cash flow y minimiza el riesgo de impago. No requiere inversión adicional ni actuaciones pendientes: la reforma ya está ejecutada y el inmueble se entrega totalmente equipado.
Desde el punto de vista operativo, esto significa algo muy concreto: es una inversión que empieza a trabajar desde el minuto uno.
La rentabilidad neta estimada en alquiler tradicional es del 5,2%, con unos ingresos anuales de 11.040 euros (920 euros mensuales) y una estructura de gastos contenida.
Escenario patrimonial a 5 años
Más allá del rendimiento por alquiler, el atractivo diferencial está en la estrategia combinada de compra + alquiler + venta.
En un escenario ilustrativo de venta a cinco años:
- Sin financiación:
- TIR estimada del 7,6%
- Ganancia patrimonial aproximada de 60.087 €
- Con financiación (apalancamiento estándar):
- Capital inicial desde 57.112 €
- TIR estimada del 17,9%
- Ganancia patrimonial aproximada de 44.653 €
El efecto del apalancamiento reduce significativamente el capital propio necesario y eleva la rentabilidad sobre recursos propios, combinando ingresos recurrentes con amortización de deuda y revalorización del activo.
Además, el análisis contempla una hipótesis conservadora de crecimiento anual de rentas del 2% y una evolución moderada del valor del inmueble, lo que aporta prudencia al escenario.
Usera: presión alcista y regeneración urbana
El contexto de mercado refuerza la tesis de inversión.
En los últimos años, Usera ha entrado en una fase expansiva clara:
- Fuerte crecimiento en precios de compraventa, con aceleración significativa en 2024–2026.
- Incrementos de doble dígito en el mercado del alquiler en 2025 y mantenimiento del crecimiento en 2026.
La demanda estructural supera de forma recurrente a la oferta disponible, impulsada por:
- Proximidad al centro.
- Conexión por Metro (L3 y L6), Cercanías C5 y accesos directos a M-30 y A-42.
- Cercanía a polos como Méndez Álvaro y Madrid Río.
- Precios todavía más competitivos que en distritos como Arganzuela o Centro.
A ello se suma un proyecto urbanístico relevante: el nuevo itinerario peatonal que conectará la plaza de las Tizas con Madrid Río, previsto para finalizar en 2026. Este corredor reforzará la integración urbana del distrito, mejorará la movilidad y previsiblemente impactará positivamente en el valor residencial del entorno.
Una inversión con doble motor
En conjunto, esta propiedad en calle Isabelita Usera reúne varios elementos difíciles de encontrar en un mismo activo:
- Vivienda reformada y alquilada.
- Garantía de rentas.
- Rentabilidad inmediata del 5,2%.
- Escenario de TIR cercana al 18% con financiación.
- Ubicación en distrito en plena fase de consolidación alcista.
Es una operación orientada a quien busca ingresos estables hoy y crecimiento patrimonial mañana, dentro de un mercado con fundamentos sólidos y demanda estructural sostenida.Si tu estrategia pasa por incorporar residencial en Madrid con una estructura profesionalizada y sin fricciones operativas, esta oportunidad en Usera puede encajar perfectamente en tu cartera.
