Oportunidades en Inmobiliario de nieve: tres destinos clave en España
Last Updated on 31 diciembre 2025 by Equipo Urbanitae
Con la llegada del frío y la bajada de las temperaturas la nieve empieza a caer y a cubrir las copas más altas del país, y con ello, las pistas de esquí más populares de España empiezan a abrir sus puertas. Los más aficionados a este deporte empiezan a planear sus escapadas a la montaña, aunque, de igual forma que se dispara el turismo en estas zonas, aumenta también el interés en los mercados inmobiliarios de lugares de nieve como Baqueira – Beret, situada en el leridano Valle de Arán, o Sierra Nevada, en Granada.
Principales destinos y sus precios
En la post pandemia los principales destinos de esquí experimentaron un boom inmobiliario que hizo que este deporte se convirtiera en una actividad de moda atrayendo a aficionados de todo el territorio nacional.
Atendiendo a los precios que ofrece Idealista el coste del metro cuadrado en noviembre de 2022 de, por ejemplo, Baqueira, rondaba los 5.159 € el metro cuadrado. Esta cifra casi duplicaba el coste del metro cuadrado en Madrid ese mismo mes, que se situaba en 3.916€ a pesar de que la capital se encontraba entonces y se encuentra ahora entre las cinco ciudades más caras de España.
Con el paso de los meses los precios han ido normalizándose y se han adecuado al resto del sector inmobiliario, aunque no en todas ellas por igual. Hay algunas donde los precios son más moderados y otras en las que se ha convertido un lujo adquirir una vivienda. Hagamos un recorrido por las principales estaciones de esquí de nuestro país:
Baqueira Beret se sitúa como la zona de esquí más cara de España, con un precio medio de 7.485 euros por metro cuadrado, en base a los últimos datos disponibles de noviembre, marcando niveles récord tras aumentar un 25,5 % en el último año. La estación del Valle de Arán, con más de setenta años de historia, se ha afianzado como el gran referente del esquí de alto nivel en España y, pese a ser la zona con el precio más alto, los promotores no han desaprovechado esta oportunidad de desarrollo inmobiliario y se están llevando a cabo promociones de obra nueva dentro del segmento lujo. Esta tendencia responde a las expectativas del nuevo perfil de comprador, que espera las mayores comodidades en sus viviendas como prestaciones exclusivas de ski room con acceso directo a pistas, espacios de bienestar y cine en casa.
A cierta distancia se encuentra Formigal, con un precio medio de 3.992 euros por metro cuadrado tal y como confirman los últimos datos disponibles. La localidad continúa siendo el mercado más dinámico y demandado del Pirineo aragonés porque además de su oferta de esquí, brinda otros atractivos como su vida nocturna con aprés ski, cada vez más popular entre los jóvenes.
Llegando al sur de la Península Ibérica, nos encontramos con la imponente Sierra Nevada, que está dividida en tres zonas: la baja con el precio más alto con 3.423 €/m2 por metro cuadrado; la media con 2.861 euros/m2 y la alta con 2.595 euros/m2. Esta estación es una de las más atractivas de toda la península porque además de ofrecer esquí también cuenta con la proximidad a Granada y su costa.
De vuelta al norte peninsular se aprecian dos excepciones: Candanchú y Cerler. En la estación oscense los precios siguen un 3,5% por debajo del nivel más alto alcanzado en 2009 situándose en 1.861 €/m² según los datos más recientes de Fotocasa de diciembre de este año. Esta estación se sitúa como el destino más barato, además de tener un gran potencial por la reciente aprobación del proyecto del teleférico de unión por telecabina entre la localidad y Astún, facilitando el transporte de una estación a otra.
Si nos vamos a la Comunidad Catalana, en la estación de Cerler, los precios son un 2,5% inferiores al mercado en diciembre del año pasado estando en 2.886 €/m² , en esta zona el precio está contenido y sólo ha aumentado un 1% interanual.
Limitaciones de oferta y su impacto en la exclusividad y precios
Las viviendas situadas en parajes naturales suelen ser un producto codiciado y muy valorado en el sector inmobiliario por tres razones:
El desarrollo urbanístico está restringido a la legislación local de los municipios donde se ubican las principales estaciones de esquí del país, que puede llegar a ser muy restrictiva por contemplar el impacto medioambiental en la zona, por lo que es complicado que se llevan a cabo aprobaciones de nuevas promociones de obra nueva.
Por tanto, debido a la escasez de producto nuevo, la oferta es reducida, y hacen que estas viviendas sean muy codiciadas. Esto produce que, en cuanto salen a la venta, se liquiden rápido y sucumban a cierta presión sobre los precios, más aún en las zonas con mejor ubicación como los activos aledaños a las entradas a las pistas.
A ello se suma que el atractivo de estas viviendas no es solo el esquí, ya que la actividad anual, como el montañismo, el ciclismo o los eventos deportivos y culturales, sostienen ocupaciones más largas y favorecen que el precio de la vivienda se mantenga cuando la temporada de esquí se acaba. Por ejemplo, cada verano desde la pandemia Baqueira se convierte en el escenario del conocido Festival de Trial Val d´Aran, donde se reúnen más de 6.400 corredores de 80 nacionalidades y se moviliza a más de 22.000 personas entre participantes, acompañantes, staff y voluntarios. Todo esto redunda en un proceso de desestacionalización, ya no solo se produce una demanda durante los meses más fríos del año si no que se convierte en un reclamo ininterrumpido. Este fenómeno provoca un auge del alquiler turístico, convirtiendo la compra en una inversión con ingresos recurrentes en temporada alta y ocupaciones rentables en primavera y verano; por lo que muchos inversores inmobiliarios combinan el uso personal con la posibilidad de obtener cierta rentabilidad.
Perfil del comprador
Fuentes expertas del sector aseguran que los compradores en estas zonas son, principalmente, españoles, aunque se aprecia un aumento progresivo del perfil extranjero, especialmente franceses y centroeuropeos. Para la mayoría, se trata de una segunda o tercera residencia. Esta tendencia concuerda con la expuesta por el último estudio de CaixaBank Research, que afirma que la demanda de vivienda en España por parte de extranjeros ha crecido de forma muy significativa tras la pandemia, los extranjeros compraron 125.857 viviendas en el último año hasta el 3T 2024, un 18,4% del total, lo que supone un 30,7% más de transacciones que en 2019. Por lo que, aunque actualmente la mayoría de los compradores son españoles, no es de extrañar que esta tendencia internacional comience a colarse poco a poco también en las viviendas cercanas a estaciones de esquí.
¿No tienes esquíes? Aún puedes invertir
No siempre es fácil encontrar oportunidades o reunir el capital necesario para invertir en ellas. En Urbanitae tenemos alguna experiencia en inmobiliario de nieve. En 2023 financiamos a Grupo Avintia para que terminara su promoción Pleta Arriu, situada frente a las pistas de Baqueira Beret. Más de 2.100 inversores aportaron 5.000.000 de euros en dos tramos para culminar el desarrollo de seis viviendas exclusivas, de en torno a 400 metros cuadrados construidos, con acceso directo a las pistas. Pese a que el precio medio rondaba los 3,5 millones de euros, cinco de las seis viviendas estaban vendidas al formalizarse el segundo tramo del préstamo.
El proyecto (estructurado en los tramos Pleta Arriu y Pleta Arriu II) se devolvió a los inversores en febrero de 2025, en línea con las previsiones de plazo y rentabilidad (8,2% y 8,4% de TIR, respectivamente).
