La inversión extranjera, clave del mercado residencial español
Last Updated on 17 octubre 2025 by Equipo Urbanitae
En los últimos meses, la compraventa de viviendas por parte de extranjeros ha vuelto a estar en el centro del debate político. El peso de este colectivo en el mercado español es muy relevante y sus decisiones de inversión marcan, cada vez más, la evolución de determinados segmentos y territorios.
Según la Estadística Registral Inmobiliaria 2024, elaborada por el Colegio de Registradores, el 14,6% de las compras de vivienda que se llevaron a cabo en España el último año correspondieron a ciudadanos extranjeros, una cifra muy próxima al récord histórico del 15% alcanzado en 2023. En términos absolutos, esto supuso cerca de 93.000 operaciones, frente a las 87.400 registradas el ejercicio anterior.
El reparto por tipo de inmueble muestra una ligera diferencia respecto al comprador nacional: la vivienda nueva representó el 20,1% de las operaciones extranjeras, frente al 21,1% de los españoles. Una brecha pequeña, pero que apunta a la preferencia del comprador foráneo por la segunda mano.
Nacionalidad de los compradores y preferencias
El Observatorio de Vivienda y Suelo, publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, confirma que los británicos lideran las adquisiciones con un 8,6% del total, seguidos por alemanes (6,7%), marroquíes (5,7%) y franceses (5,4%).
Por tipología de vivienda, las diferencias son notables. La compra de vivienda nueva tuvo mayor peso entre los ciudadanos de Bélgica (32,4%), Polonia (30,8%), Países Bajos (29,8%) y Suecia (23,8%). En cambio, la segunda mano fue predominante entre franceses (87%), marroquíes (85,9%), rumanos (85%), argentinos (85%), irlandeses (83,9%) e italianos (83,5%).
La ‘golden visa’ y su impacto
Cabe destacar que en 2024 el 10,8% de las compras extranjeras alcanzó importes iguales o superiores a 500.000 euros, máximo histórico frente al 9,7% de 2023. Más de la mitad de estas operaciones procedieron de compradores no comunitarios.
Este crecimiento está ligado al programa de Golden Visa, que otorgaba permisos de residencia a quienes adquirieran inmuebles de más de medio millón de euros. En 2024, muchos inversores aceleraron operaciones para aprovechar los beneficios asociados, aunque la retirada de este incentivo plantea interrogantes sobre el comportamiento de este segmento en adelante. Algunos expertos anticipan una moderación en la parte alta del mercado, pero sin un impacto decisivo en el interés extranjero general.
Primer trimestre de 2025: tendencia al alza
Los datos más recientes confirman que el atractivo de España no decae. En el primer trimestre de 2025, los extranjeros realizaron 32.895 compraventas de vivienda escrituradas, un 7% más que en el mismo periodo de 2024. Su peso en el mercado alcanzó el 17,9%, frente al 6,75% registrado hace una década.
La mayoría de estos compradores son residentes en España (57,3%) y, de nuevo, se decantan por viviendas de segunda mano. El valor total de estas operaciones ascendió a 3.631 millones de euros, con un precio medio de 197.019 euros por vivienda, lo que supone un incremento del 26,5% respecto al mismo trimestre de 2024.
Dónde invierten más los extranjeros
Por comunidades autónomas, el liderazgo es claro: Illes Balears (32,6%), Comunitat Valenciana (28,9%), Canarias (27,2%) y Murcia (23,6%) encabezan la lista, seguidas de Cataluña (16,3%) y Andalucía (14%). En cuanto a provincias, destacan Alicante (33,2%), Baleares (31,5%), Málaga (27,1%) y Santa Cruz de Tenerife (25,8%), según Idealista.
Estas zonas comparten un denominador común: atractivo turístico, clima favorable y, en muchos casos, conexión aérea directa con los países de origen de los compradores.
El caso de Madrid y Barcelona
Las grandes capitales tienen dinámicas propias. En Madrid, el segmento de lujo es el más codiciado. El 21% de las compras en esta franja corresponde a extranjeros. Además, en los últimos dos años, los ciudadanos chinos se han consolidado como los principales compradores extranjeros, superando a venezolanos, mexicanos o ecuatorianos, según el Consejo General del Notariado.
En Barcelona, el interés extranjero sigue concentrándose en las zonas céntricas y en barrios con alta calidad de vida y buena conectividad metropolitana. La combinación de turismo, universidades y oferta cultural refuerza su atractivo, aunque la presión regulatoria y la limitación de licencias turísticas podrían moderar parte de esa demanda en los próximos años.
Perspectivas de cierre en 2025
Los datos muestran que la inversión extranjera es uno de los pilares del mercado residencial español. El comprador internacional está llamado a seguir desempeñando un papel clave en la evolución de precios y demanda, especialmente en mercados de costa y capitales de referencia.
A corto plazo, la retirada de incentivos como la Golden Visa podría ralentizar el segmento de lujo de no residentes, pero el atractivo global de España —por calidad de vida, seguridad jurídica e infraestructuras— mantiene intacta la confianza inversora. En este escenario, 2025 se perfila como un año de continuidad, con matices según mercado y nacionalidad.
