Faltan 900.000 viviendas: el reto de la obra nueva en España
Last Updated on 21 julio 2025 by Urbanitae
Que España necesita viviendas es algo evidente y un reto al que los ciudadanos se tienen que enfrentar en todas partes del territorio. Según el barómetro de enero de 2025 publicado por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la vivienda se sitúa como el principal problema para la sociedad española, alcanzando su nivel más alto desde 2008. Y no es de extrañar: el déficit de vivienda en España crece cada año, y la brecha entre la creación de nuevos hogares y la disponibilidad de viviendas no deja de ensancharse.
El desequilibrio creciente entre hogares y viviendas
Para entender por qué los precios se han disparado hasta los niveles actuales desde la burbuja inmobiliaria, conviene fijarse en una cifra clave: desde 2010, España ha creado 1,9 millones de nuevos hogares, pero apenas se han terminado 1,2 millones de viviendas. Esto deja un desfase acumulado de más de 740.000 casas, que sigue aumentando cada trimestre. De hecho, en los últimos cuatro años, por cada 182.300 hogares nuevos que se forman anualmente, solo se construyen 84.400 viviendas. Esta tendencia no es nueva, pero se ha intensificado tras la pandemia, impulsada por el aumento de la población, el auge de los hogares unipersonales y la recuperación económica.
Las consecuencias son visibles en los datos del INE: en 2024, el precio de la vivienda libre subió un 8,4%, el mayor repunte desde 2007. Y si se observa la obra nueva, el encarecimiento fue aún más intenso: un 10,9% de media. El mercado está en un punto de inflexión: la demanda nunca había estado tan alejada de la oferta, y los desequilibrios demográficos y sociales alimentan esta tensión.
Madrid, Barcelona y Valencia: los focos de mayor tensión
El déficit de vivienda no se reparte de manera uniforme. Según el informe de la tasadora UVE Valoraciones, más de la mitad de la escasez se concentra en tres grandes núcleos urbanos: Madrid, Barcelona y Valencia. La capital encabeza la lista con un déficit superior a 200.000 viviendas, seguida de Barcelona (148.000) y Valencia (98.000). En el conjunto de España, el desfase acumulado roza ya las 900.000 viviendas que serían necesarias para dar respuesta a la demanda. Este desequilibrio se debe, en parte, al dinamismo económico y laboral de estas zonas, que actúan como imán para trabajadores jóvenes y familias que buscan oportunidades.
El problema es que, mientras la demanda crece de manera sostenida, la oferta de obra nueva apenas consigue despegar. Solo en Madrid, en el último año se iniciaron 18.800 nuevas viviendas, una cifra que apenas cubre una cuarta parte de lo que sería necesario para empezar a corregir el desequilibrio. Lo mismo sucede en Barcelona y Valencia, donde la actividad promotora está lejos de compensar la creación constante de nuevos hogares.
El auge del turismo y la inversión extranjera dispara la falta de viviendas
La presión sobre el mercado residencial no proviene únicamente del aumento natural de la población. Hay otros factores que amplifican el problema. El auge del alquiler turístico no regulado, sobre todo en áreas de alto interés vacacional como Málaga, Valencia o Alicante, resta miles de viviendas al parque disponible para residentes. Por ejemplo, desde 2007, Alicante acumula más de 214.000 ventas de viviendas a no residentes, mientras que Málaga registra más de 125.000. Estas cifras, combinadas con el atractivo inversor internacional, contribuyen a tensionar la oferta y elevar los precios, desplazando a buena parte de los compradores locales.
La mirada de la Comisión Europea y el FMI
La gravedad del problema ha llevado a organismos internacionales como la Comisión Europea y el Fondo Monetario Internacional a recomendar medidas urgentes. Según el FMI, España debe priorizar el aumento de la oferta de la vivienda de obra nueva, especialmente en zonas con escasez de suelo, y agilizar los permisos de construcción. La Comisión Europea coincide en este diagnóstico y subraya que la reforma de la Ley de Suelo es fundamental para desbloquear proyectos, reducir plazos administrativos y ofrecer más certidumbre a promotores e inversores.
Además, Bruselas advierte que la baja proporción de vivienda social de alquiler (apenas un 1,5% del parque, frente al 9% de media europea) contribuye a agravar la tensión de precios. Por ello, ha instado a las autoridades españolas a triplicar la financiación destinada a vivienda asequible y a liberar suelo público que permita nuevos desarrollos.
Entre las propuestas que se han puesto sobre la mesa, está la movilización de la vivienda vacía. El Gobierno estima que hay tres millones de inmuebles sin uso, pero como señalan expertos del sector, muchas de estas casas no están en zonas donde la demanda es intensa o presentan condiciones que dificultan su puesta en el mercado. Por ejemplo, herencias repartidas entre varios propietarios, viviendas en municipios con retroceso demográfico o inmuebles antiguos que requieren reformas costosas.
Suelo finalista y menos trabas: dos claves para resolver el déficit
La raíz del problema está clara: falta suelo finalista listo para construir. Transformar suelo rústico urbanizable puede llevar entre 10 y 15 años, e incluso más de 20 en algunos casos. Esta lentitud, sumada a la burocracia y la inseguridad jurídica, frena la promoción inmobiliaria.
Para cambiar esta dinámica, se necesita una reforma ambiciosa que agilice los trámites, ofrezca seguridad a promotores e inversores y permita aumentar de forma sostenida el parque de viviendas disponible. Entre las medidas propuestas por los ya mencionados organismos internacionales y expertos del sector inmobiliario como la consultora Colliers, destacan la simplificación de permisos, la declaración responsable para ciertos desarrollos y la creación de planes territoriales que integren a todas las administraciones implicadas.
En este contexto, plataformas de inversión como Urbanitae pueden desempeñar un papel clave, canalizando financiación hacia proyectos de obra nueva que contribuyan a reducir el déficit habitacional. Para los inversores, tanto institucionales como minoristas, este escenario presenta también oportunidades de participar en un sector con una demanda sólida y una proyección de crecimiento que seguirá siendo protagonista en los próximos años.
