Residencial de obra nueva: ¿todo lo que se construye se vende?
Last Updated on 22 abril 2025 by Urbanitae
El mercado residencial de obra nueva en España se ha transformado en los últimos años. Su crecimiento cada vez es mayor, pero todavía insuficiente en relación con el número de hogares que se crean. El INE cuantificó en 135.052 las ventas de pisos a estrenar en 2024, lo que supone uno de los mejores datos de compraventa de estos activos de la última década.
Además, durante este periodo, el número de viviendas en construcción según los datos de Tinsa aumentó un 16,7%, aunque de forma desigual a nivel geográfico. Un dinamismo que no es capaz de asumir la actual demanda concentrada en zonas de gran actividad económica como Madrid o Barcelona, y en otras en las que se añade el factor turístico como Málaga, Valencia, Alicante o Islas Baleares, entre otras.
El Banco de España calcula que en España se necesitan unas 600.000 viviendas para cubrir las necesidades actuales de nuevos hogares. María Matos, directora de estudios de Fotocasa explica que “hay una escasez muy grande de obra nueva en comparación con la demanda, que es altísima”. Además, añade que “el precio del suelo también es caro y se encuentra con otros obstáculos como son la excesiva burocracia, o el aumento del coste de los materiales a raíz de la pandemia”. Esta infraproducción de residencias crea un cuello de botella para los compradores.
Esfuerzo de compra
Tal y como refleja en su análisis Tinsa, este contexto tiene inevitablemente un reflejo en el precio medio de las viviendas nuevas, que se sitúa en los 2.528 euros por metro cuadrado. Unas cifras que superan de forma considerable el coste de la segunda mano, con 1.750 euros.
Según el último estudio de la tasadora, en el caso de la obra nueva, los españoles destinamos casi la mitad de la renta al pago de la hipoteca, en concreto el 49%. El porcentaje dista mucho del que se requiere en las de segunda mano, que equivale al 36%. No obstante, a pesar del esfuerzo que supone para las familias medias acceder a este tipo de activos, la organización recalca que casi la totalidad de lo que se construye se vende.
Auge del segmento premium en el sector residencial de obra nueva
La situación del mercado también tiene como consecuencia una evolución en el perfil que demanda inmuebles de obra nueva. Ahora se trata de “perfiles con mayor capacidad de compra, como rentas altas, extranjeros y personas jurídicas” quienes se interesan en mayor medida, señala Cristina Arias, directora de estudios de Tinsa.
Y, a pesar de la escalada en los precios de estos inmuebles, la inmobiliaria Spain Sotherby´s International Realty estima un crecimiento del 35% en la compraventa de vivienda de lujo para este año. Un segmento que ya supone el 25% de las promociones de obra nueva, y un 15% del total del mercado inmobiliario español.
Las promociones premium crecen en ubicaciones como la Costa del Sol, las Islas Baleares o las grandes capitales españolas. Madrid, en concreto, se ha consolidado como uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria de lujo en Europa, con un repunte del 10% en el precio respecto al año anterior, solo por detrás de Londres y París.
Una proyección que traspasa las fronteras tal y como revela Paolo Giabardo, CEO de LuxuryEstate.com en declaraciones a THE OBJECTIVE, quien asegura que “la capacidad del mercado español para generar una apreciación del valor a largo plazo también ha alimentado el interés extranjero”. Asimismo, muestra optimismo sobre el futuro de este mercado en España, señalando que el país “continuará demostrando su fortaleza y atractivo internacional, reforzando su estatus como destino principal no solo para la adquisición de propiedades, sino también para realizar inversiones con verdadero valor y potencial futuro”.
El futuro de la obra nueva tiene, por el momento, un claro protagonista. El Informe Trinity, elaborado por la patronal Asprima, señala que en los próximos años, Madrid se convertirá en el principal centro impulsor con más de 30 operaciones urbanísticas y capacidad para construir 278.000 viviendas.
