Alquiler temporal o a largo plazo: ¿cuál elegir?
A lo largo de 2025 se avecinan transformaciones significativas en el ámbito del alquiler, que afectarán muy especialmente a las rentas temporales o de corta duración, así como a los pisos turísticos. Estos cambios prometen redefinir el panorama del mercado inmobiliario, por lo que los propietarios deben permanecer al tanto de las nuevas tendencias y regulaciones que afectarán tanto la rentabilidad como la gestión de sus propiedades.
Desde el 2 de enero, España se ha convertido en el primer país europeo en implementar un registro único para los alquileres de corta duración. Sin embargo, la aplicación plena de esta normativa no será efectiva hasta el 1 de julio del próximo año, dando tiempo a empresas y administraciones para adaptarse a los nuevos procedimientos. Un cambio legislativo que surge tras la aprobación, el pasado 23 de diciembre, del Real Decreto en el último Consejo de Ministros, el cual establece la creación de una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Esta plataforma servirá para reunir y compartir información sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, con el fin de asegurar el control adecuado de estos espacios, un segmento que ha crecido muy rápidamente y que afecta tanto a los propietarios como a los inquilinos y turistas.
No obstante, en el mercado inmobiliario actual este tipo de alquiler convive con el modelo tradicional de larga duración. Ambos tienen ventajas y desventajas dependiendo de las necesidades del propietario, el tipo de inmueble y el perfil de los inquilinos.
Alquiler permanente o de vivienda habitual: contrato a largo plazo y estabilidad
El alquiler permanente o de vivienda habitual es el modelo más tradicional y el más regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se refiere a los contratos de larga duración, generalmente por un plazo de uno a cinco años, y es el tipo de alquiler idóneo para quienes buscan estabilidad y seguridad en los ingresos. Los contratos se prorrogan automáticamente, tras la duración inicial, a menos que alguna de las partes decida no renovarlo.
Ventajas:
- Ingresos estables. Un contrato prolongado asegura una renta mensual constante, reduciendo la posibilidad de que la propiedad quede desocupada por períodos prolongados. Por ello, una de las principales ventajas de esta modalidad es la estabilidad que ofrece al arrendador. Sin embargo, esto también implica que las subidas anuales de alquiler están limitadas, tal como estipula la legislación. Uno de los cambios más significativos en las modificaciones de la Ley de Vivienda es que el IPC deja de ser el principal referente para calcular los incrementos en el alquiler, dando paso a la introducción del nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Vivienda (IRAV). Este baremo establece que los propietarios podrán aumentar el precio de los alquileres hasta un máximo del 2,2 % durante el año 2025.
- Menos gestiones. Se reduce la rotación de inquilinos y, por tanto, los procesos de búsqueda y valoración. También se minimizan las tareas de mantenimiento.
- Menos desgaste del inmueble. Al tener inquilinos fijos, la vivienda suele sufrir menos deterioro que en el alquiler temporal.
Desventajas:
- Menor flexibilidad. Una vez firmado el contrato, el propietario no puede disponer de la vivienda fácilmente.
- Regulaciones legales. Los contratos permanentes pueden implicar más regulaciones y derechos a favor del inquilino.
Alquiler temporal: flexibilidad y rentabilidad a corto plazo
El alquiler temporal suele aplicarse a períodos cortos, desde días hasta meses, siendo una opción popular entre turistas, estudiantes o aquellos que tienen que viajar por trabajo.
Ventajas:
- Mayor rentabilidad. En zonas turísticas o de alta demanda, el alquiler por períodos cortos puede generar más ingresos que un alquiler tradicional.
- Flexibilidad. El propietario puede disponer del inmueble en determinados períodos o ajustar los precios según la temporada. Este tipo de alquiler es, por tanto, más flexible, permitiendo contratos que van desde 32 días hasta 11 meses. Por debajo de los 32 días se considera alquiler vacacional.
- Menor riesgo de impago. Al cobrarse por adelantado, se minimiza el riesgo de morosidad.
Desventajas:
- Mayor rotación de inquilinos, lo que implica más gestiones, como limpieza y mantenimiento frecuente. Por otro lado, cada vez que finaliza un contrato, el propietario debe encontrar nuevos arrendatarios, lo que puede implicar periodos vacíos entre contratos.
- Ingresos irregulares. La demanda puede fluctuar según la temporada, afectando la estabilidad financiera del propietario.
El contrato de alquiler temporal también está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En particular, el artículo 3 de esta ley lo clasifica dentro de la categoría de ‘arrendamiento para uso distinto de vivienda’. Esto significa que no se rige por las mismas normas que los alquileres de vivienda habitual, sino por condiciones específicas destinadas a alquileres con un propósito distinto, como son las estancias temporales. En este caso, el propietario tendrá más libertad para negociar los términos del contrato, como el precio de la renta, los plazos y las condiciones, pero siempre dentro de los marcos establecidos por el mercado.
Comparativa fiscal
Por otro lado, ambas modalidades tienen implicaciones fiscales importantes para los propietarios. En el caso del alquiler de vivienda habitual, los ingresos deben ser declarados como rendimiento neto en la declaración de la renta. Los propietarios de viviendas en alquiler permanente podrán deducir hasta un 90% de sus ingresos en el Impuesto sobre la Renta, lo que representa un alivio fiscal significativo. En el caso del alquiler temporal, aunque también se debe declarar el rendimiento neto, las deducciones fiscales son más limitadas.
Según datos de Idealista, la oferta de alquiler permanente o de larga duración experimentó una disminución del 3% interanual en el cuarto trimestre de 2024. En contraste, los alquileres de temporada aumentaron un 24% en este mismo periodo, representando ya el 14% del total de la oferta de arrendamiento en España. El alquiler permanente ha acumulado, de este modo, tres años y medio de descensos interanuales, situándose actualmente apenas un 5% por encima del mínimo histórico registrado en junio de 2024, un mes en el que la oferta se ve especialmente reducida debido a la estacionalidad del verano.
Al margen de lo que refleja la comparativa, la elección entre un alquiler temporal y un alquiler habitual dependerá de las necesidades del propietario y del tipo de inmueble. Para aquellos que busquen estabilidad y un ingreso constante, el alquiler habitual será la opción más segura. Además, las ventajas fiscales y la protección que ofrece la Ley de Arrendamientos Urbanos son atractivas tanto para los propietarios como para los inquilinos.
Por otro lado, aquellos que prefieran una mayor flexibilidad y la posibilidad de generar mayores ingresos a corto plazo, el alquiler temporal puede ser la opción adecuada. Sin embargo, no hay que olvidar que esta modalidad conlleva un mayor riesgo y una gestión más intensiva.
