O futuro do coinvestimento imobiliário segundo a Urbanitae
Na Urbanitae, estamos a viver uma nova etapa. Depois de fechar 2025 com mais de 280 milhões de euros transacionados e de consolidar o nosso modelo de coinvestimento imobiliário, damos um passo estratégico que marca o nosso crescimento a médio e longo prazo: o lançamento de uma sociedade gestora de fundos que complementa — e amplia — o nosso modelo de crowdfunding.
Recentemente, o nosso diretor de Relações Institucionais, José María Gómez-Acebo, explicou esta evolução numa entrevista à Estrategias de Inversión. Para lá da análise do mercado, a mensagem é clara: o setor imobiliário precisa de mais capital estruturado e nós queremos estar preparados para o canalizar.
Um mercado forte, mas exigente
A Espanha vive um momento sólido em investimento imobiliário, especialmente no segmento living. A procura residencial continua a ser o grande motor do mercado e concentra uma parte muito relevante do investimento.
No entanto, o contexto é mais complexo do que há alguns anos. A regulação em determinados subsegmentos desviou o foco dos grandes fundos para tipologias alternativas — como residências de estudantes, senior living ou flex living — enquanto o aumento dos custos de construção está a pressionar a rentabilidade das promoções.
Hoje, o desafio não é apenas financiar mais habitação, mas fazê-lo com estruturas que permitam absorver custos mais elevados, gerir o risco de prazos e manter retornos atrativos. E é aqui que acreditamos que a nossa experiência faz a diferença.
O financiamento alternativo já é estrutural
Desde a crise de 2008, a banca mantém critérios muito definidos: financia promoções com terreno em propriedade, licença concedida e um elevado nível de pré-vendas. Tudo o que acontece antes — desenvolvimento de terreno, fases pré-licença ou projetos que não admitem pré-reservas — requer capital privado.
Nestes anos, demonstrámos que o financiamento alternativo não é conjuntural, mas estrutural. Financiámos mais de 250 operações, analisámos milhares de projetos e construímos uma equipa especializada capaz de avaliar com rigor cada investimento.
O nosso modelo de coinvestimento permitiu a milhares de investidores participar em fases-chave do desenvolvimento imobiliário. Mas o mercado evoluiu: os projetos são cada vez maiores, os volumes necessários aumentaram e a regulação das plataformas de financiamento participativo fixa um limite de 5 milhões de euros por promotor em 12 meses.
Esse limite, que fazia sentido há uma década, hoje fica curto num contexto em que os preços aumentaram de forma significativa.
O que implica a sociedade gestora?
Por isso, decidimos ampliar o nosso modelo com a criação de uma sociedade gestora de fundos, já autorizada pela CNMV.
Este passo permite-nos estruturar veículos regulados e canalizar maiores volumes de capital, especialmente de perfis institucionais — seguradoras, fundos ou grandes patrimónios — que preferem investir através de estruturas reguladas em vez de o fazer operação a operação.
A nossa intenção é lançar, previsivelmente na segunda metade de 2026, produtos como:
- Sociedades de investimento de capital fechado (SICC), orientadas para operações de equity
- Fundos de investimento livre (FIL), centrados principalmente em dívida
Não se trata de substituir o crowdfunding, mas de o complementar. Continuaremos a oferecer oportunidades de coinvestimento direto, mas acrescentamos uma camada adicional que nos permitirá ganhar escala, diversificar mais e abordar operações de maior dimensão.
Além disso, esta evolução amplia o nosso perímetro de atuação para lá do residencial tradicional, abrangendo segmentos de commercial real estate (CRE), incluindo hotelaria, logística ou residências de estudantes.
Mais opções para o investidor
Do ponto de vista do investidor, esta nova etapa significa mais alternativas.
O crowdfunding tradicional permite selecionar projeto a projeto e construir uma carteira personalizada. Os fundos, por outro lado, oferecem diversificação automática desde o primeiro momento e delegam a gestão numa equipa especializada.
Ambos os modelos são complementares. Na nossa experiência, uma estratégia equilibrada combina operações de dívida — com prazos mais curtos e retornos atrativos — e projetos de equity, com horizontes mais longos e potencial de maior rentabilidade.
O que não muda é a nossa disciplina de análise. Cada operação passa por um processo exaustivo: comité de investimentos, validação externa de custos e preços, revisão urbanística e acompanhamento contínuo. Acreditamos firmemente que, num contexto exigente, a seleção é a principal ferramenta de proteção do capital.
Uma visão de longo prazo
A Espanha precisa de mais habitação e de mais soluções habitacionais. E esse desenvolvimento exige capital privado bem estruturado. Enquanto a banca mantiver critérios prudentes e focados em fases avançadas, o coinvestimento continuará a ser essencial.
A nossa evolução para sociedade gestora responde a essa realidade. Queremos continuar a canalizar capital para projetos sólidos, com análise rigorosa e rentabilidades ajustadas ao risco, mas com maior escala e capacidade de atuação.
Estamos a construir a próxima fase da Urbanitae, mantendo o que nos trouxe até aqui: coinvestimento, alinhamento de interesses e uma visão de longo prazo num dos setores-chave da economia.
Pode ler a entrevista completa aqui
