O setor da habitação de luxo encontra-se atualmente num profundo processo de transformação, impulsionado pela forma como os investidores ajustam as suas estratégias e prioridades, bem como pelo desenvolvimento de novas ferramentas digitais que facilitam e aceleram as operações de compra e venda, dando origem a um mercado mais dinâmico, competitivo e em constante evolução. Isto acontece num contexto de auge para o setor imobiliário, que em 2024 encerrou com mais 10 % de transações do que no ano anterior e que, em 2025, está a atingir níveis não vistos desde a bolha imobiliária. Segundo o Colégio de Registadores, entre o primeiro trimestre de 2024 e o primeiro trimestre de 2025 foram registadas 667.058 operações, o que confirma a intensidade do atual ciclo de atividade.
No entanto, para além do volume, o que realmente marca um ponto de viragem é o “como”. Os investidores já não se concentram apenas em ativos tradicionais e procuram fórmulas mais versáteis que lhes permitam maximizar retornos num ambiente cada vez mais competitivo e digitalizado. Tal como assinala o relatório European Real Estate Market Outlook 2025, elaborado pela consultora CBRE, esta abordagem mais “criativa” responde ao objetivo de alcançar rendibilidades mais elevadas antes de que os preços se estabilizem por completo no mercado.
Esta situação está a obrigar a repensar não apenas as estratégias de gestão, mas também os próprios canais de comercialização. Métodos antes reservados a situações de urgência, como os leilões, consolidaram-se como ferramentas eficazes para vender propriedades prime em prazos reduzidos. De facto, em 2024, segundo o Luxury Real Estate Auctions Market Report da Market Growth Reports, venderam-se globalmente mais de 27.000 propriedades de luxo em leilão, o que representa um aumento de 19 % em relação a 2023. De acordo com esse mesmo relatório, este fenómeno ocorre sobretudo em mercados como os Estados Unidos, onde foram leiloadas mais de 10.200 habitações de luxo ao longo de 2024, mas está a ganhar cada vez mais relevância noutros mercados como o europeu.
Vantagens e motivos para vender imóveis de luxo em leilão
Este modelo oferece aos vendedores previsibilidade e liquidez em prazos muito curtos. Segundo a Sotheby’s, os leilões permitem concluir operações em apenas 30 dias, algo que no mercado tradicional poderia prolongar-se durante anos. Por sua vez, a Drouot destaca três vantagens fundamentais deste sistema:
- A primeira é a transparência, já que o preço é fixado de forma aberta e anónima através de um sistema de licitações em tempo real, que reflete com precisão o interesse real do mercado.
- A segunda é a fiabilidade, dado que todo o processo decorre sob a supervisão de profissionais especializados, que oferecem segurança jurídica e assessoria especializada tanto a compradores como a vendedores.
- A terceira é a rapidez. Tal como a Sotheby’s assinala, as operações podem concluir-se em menos de uma hora, sem longas negociações. Esta procura de liquidez corresponde a uma das tendências identificadas no relatório Tendências no mercado imobiliário na Europa em 2025 da PwC: a liquidez é considerada crucial num momento de relativa instabilidade dos mercados financeiros, em que pode ser necessário liquidar ativos em pouco tempo; daí a grande relevância dos leilões.
Apesar de este novo mecanismo de venda ser muito vantajoso para ambas as partes, existem alguns desafios que, segundo a Market Growth Reports, já se verificaram em ocasiões anteriores: em 2024, 12 % das transações enfrentaram disputas pós-venda relacionadas com questões não reveladas sobre a propriedade. Outro fator importante é a ambiguidade regulatória através das fronteiras internacionais: 21 % das ofertas em leilões internacionais registaram atrasos devido a problemas de verificação de títulos transfronteiriços e de autorizações jurisdicionais.
O caso de Paris na transformação do setor da habitação de luxo
Segundo um inquérito realizado pela Savills junto de investidores internacionais que gerem mais de 800 mil milhões de euros em ativos, França surge entre os destinos mais atrativos para investir na Europa, apenas atrás de Espanha e Reino Unido. Resultados que refletem um setor maduro e profissional, onde os investidores podem confiar na segurança e transparência das suas operações.
Em Paris e em toda a sua região metropolitana, o dinamismo mantém-se, como corroboram os dados da Chambre des Notaires de Paris, que registou 29.910 transações de habitações existentes na Île-de-France entre março e maio de 2025, mais 15 % do que no mesmo período do ano anterior. Entre estas operações, destacam-se novas fórmulas de transação como os leilões, um mecanismo que não só introduz maior transparência e competitividade na fixação de preços, como também atrai um perfil de comprador mais diverso, desde investidores internacionais em busca de oportunidades rápidas até particulares interessados em aceder a habitações que, de outra forma, ficariam fora do seu radar.
Um exemplo foi a venda, em julho de 2025, da emblemática vila de Karl Lagerfeld em Louveciennes, nos arredores de Paris, por 4,7 milhões de euros, através de um tradicional leilão à vela, uma modalidade francesa em que o encerramento se determina pela duração de duas pequenas velas acesas durante a licitação.
Estas operações não são casos isolados, mas sim constituem uma tendência já adotada por algumas das mais prestigiadas agências imobiliárias a nível mundial. Prova disso são a Drouot.immo e a Sotheby’s Concierge Auctions, que estão a posicionar os leilões como uma experiência premium, enquanto o mercado se adapta a um ambiente digital mais global e competitivo.
Para além dos leilões: investir em imóveis online também é possível
Investir em imóveis pela Internet não se limita aos leilões – cada vez mais pessoas optam por o fazer em conjunto com outros investidores através de plataformas online. Um exemplo claro é a Urbanitae, a plataforma líder em Espanha e Portugal, que opera sob supervisão da CMVM e se tornou uma referência no setor. O seu modelo permite investir a partir de 500 €, realizar todo o processo de forma digital e acompanhar com transparência o progresso de cada projeto, algo especialmente conveniente para quem deseja manter o seu dinheiro ativo sem necessidade de o gerir diretamente. Só em 2024, a empresa canalizou mais de 200 milhões de euros em financiamento para novos projetos, com uma rendibilidade média próxima de 13 % TIR nos projetos já concluídos.
