O que são os projetos com TIR preferencial na Urbanitae?
Na Urbanitae, uma das nossas prioridades é tornar o investimento imobiliário mais acessível e compreensível – mesmo quando se trata de fórmulas que, à primeira vista, podem parecer complexas. É o caso dos projetos de mais-valias com TIR preferencial, uma estrutura que tem vindo a ganhar popularidade entre os nossos investidores e que combina o melhor de dois mundos: a relativa segurança da dívida e o potencial de rentabilidade do equity. Mas como funciona exatamente?
Equity e dívida
Tradicionalmente, na Urbanitae trabalhamos com dois grandes tipos de projetos: dívida e equity. Os projetos de dívida baseiam-se num contrato de empréstimo com rentabilidade fixa. Os de equity, por sua vez, consistem na entrada do investidor como sócio no capital social de uma sociedade promotora, o que implica assumir mais risco em troca de maior rentabilidade potencial.
O equity representa, portanto, o capital que os investidores colocam num projeto: os sócios arriscam-se, por assim dizer, no sucesso do projeto. Se o projeto correr bem, ganham dinheiro; se correr mal, ganham menos ou até podem perder o capital investido. Este risco acrescido implica maior rentabilidade, caso tudo corra conforme o previsto. Quando o investidor entra com dívida, não é proprietário do projeto, mas empresta dinheiro aos donos do mesmo para que o possam desenvolver.
Apesar de a distinção ser clara, dívida e equity não são mundos separados. Pensemos, por exemplo, na compra de uma casa. Normalmente, o comprador investe algum dinheiro próprio, embora não o valor total do imóvel. Esse montante é o equity. Depois, entra o banco com o empréstimo hipotecário. É a soma de equity e dívida (passivo) que permite ao proprietário comprar a sua casa (ativo).
TIR preferencial: uma estrutura híbrida
Num investimento em dívida, o indicador-chave é a taxa de juro: com esse valor e o prazo, sabemos exatamente quanto vamos ganhar com o projeto. Nos projetos de equity, a métrica fundamental é a TIR – taxa interna de rentabilidade, que pode ser definida, de forma simplificada, como a rentabilidade total do projeto dividida pela duração do investimento.
A TIR preferencial é uma evolução do equity. Trata-se de uma aliança entre a Urbanitae e o promotor em que os investidores têm prioridade no reembolso do seu investimento e na obtenção de uma rentabilidade mínima garantida na distribuição dos lucros. Só depois de atingido esse patamar – por exemplo, 12% ou 14% anualizados – é que o promotor começa a receber lucros do seu investimento.
Como explica Sergio Arana, diretor de Real Estate da Urbanitae, “é o melhor dos dois mundos: oferece a proteção descendente da dívida e o potencial de rentabilidade adicional do equity”.
Vantagens da TIR preferencial
Este modelo apresenta duas vantagens principais:
Prioridade no pagamento: os investidores recuperam primeiro o capital investido e atingem a rentabilidade preferencial antes de o promotor receber qualquer euro de lucro.
Rentabilidade mínima prevista: a TIR preferencial estabelece um patamar mínimo, que geralmente se situa entre os 12% e os 15% ao ano. Embora, como em qualquer projeto de equity, não esteja contratualmente garantido, a estrutura conta com uma almofada financeira suficiente – o capital investido pelo promotor – para que o investidor da Urbanitae possa alcançá-la mesmo em caso de desvios nos custos ou nos prazos.
Isto torna-a uma opção bastante atrativa para investidores que procuram maximizar a rentabilidade com mais proteção do que num equity tradicional. Exceto num cenário extremamente adverso, o investidor obterá uma rentabilidade anual mínima superior à de um projeto de dívida e, além disso, o retorno final pode ser ainda maior.
Neste webinar, Sergio Arana e David Pérez, diretor de Relação com o Investidor da Urbanitae, explicam em detalhe como funciona a TIR preferencial.
Como é estruturada?
A chave está no pacto entre sócios da Urbanitae com o promotor, no qual se estipula que o retorno dos investidores terá prioridade. Esta cláusula, juntamente com a contribuição de capital do promotor – normalmente entre 20% e 25% do total – funciona como uma garantia dessa rentabilidade preferencial.
Além disso, a Urbanitae não aprova projetos com uma TIR alvo inferior a 15%, o que acrescenta uma camada adicional de exigência na seleção de oportunidades.
Neste caso, o investidor não só obtém a rentabilidade preferencial como também pode participar numa distribuição adicional de lucros, conforme o acordado. Assim, a rentabilidade final pode superar esse patamar mínimo, como acontece nos modelos tradicionais de equity.
E se as coisas correrem mal?
Num cenário extremo – uma “catástrofe”, como referido no webinar – o investidor pode não atingir a rentabilidade prevista. No entanto, a experiência acumulada da Urbanitae e a estrutura jurídica do acordo permitem mitigar ao máximo esse risco. Cada projeto é sujeito a um rigoroso processo de análise pelo comité de investimentos, com auditorias legais, técnicas e comerciais independentes antes de ser lançado para financiamento.
Que projetos têm TIR preferencial?
Cada projeto com TIR preferencial está claramente identificado na sua ficha na plataforma da Urbanitae. Aí é possível consultar o modelo de distribuição, o pacto de sócios e os cenários económicos previstos, que permitem calcular a rentabilidade total estimada. Tal como estabelece a CNMV, a Urbanitae não publica valores explícitos neste tipo de projetos.
Os projetos de mais-valias com TIR preferencial são uma fórmula inovadora no crowdfunding imobiliário, pensada para oferecer aos investidores mais proteção e, ao mesmo tempo, mais rentabilidade. “É uma forma de alinhar ao máximo os interesses do promotor e do investidor”, afirmava David Pérez. E, a julgar pela excelente receção desta modalidade na plataforma, parece que cada vez mais investidores valorizam esta combinação de prudência e ambição.
Queres saber mais sobre este tipo de projetos? Vê o webinar completo e consulta os projetos ativos na nossa plataforma.
