O déficit habitacional: como as grandes cidades enfrentarão o futuro déficit de 2,7 milhões de habitações?
O déficit habitacional em Espanha é um dos desafios mais urgentes para o futuro das grandes cidades. A conjugação do aumento do custo do solo, uma transformação demográfica acelerada e processos urbanísticos excessivamente lentos gerou um cenário em que a construção de novas habitações fica muito aquém da crescente procura.
Neste sentido, Santiago Martínez, chefe de Análise Económica e Financeira do Ibercaja, destaca que o principal fator por trás do déficit habitacional é o desajuste entre a oferta e a procura: “A procura voltou a crescer por razões demográficas, uma vez que a população em idade de se emancipar está a aumentar novamente após quinze anos de quedas. No entanto, a oferta permaneceu estagnada em níveis muito baixos. Enquanto o excesso de stock da bolha imobiliária não foi absorvido, isso não representava um problema, mas agora chegámos a uma situação de escassez habitacional que será difícil reverter”.
Além disso, estudos recentes, como o realizado pela Colliers e APCE, alertam que, sem intervenções estruturais, o déficit pode ultrapassar os 2,7 milhões de unidades nas próximas décadas. Diante deste panorama, torna-se essencial analisar as causas deste desequilíbrio, compreender o seu impacto tanto na economia como na sociedade e explorar estratégias abrangentes que combinem reformas normativas com ferramentas inovadoras de financiamento para novas construções, como o crowdfunding imobiliário através de plataformas como a Urbanitae.
Causas do déficit habitacional
O déficit habitacional tem origens múltiplas e complexas, que se interligam em três grandes áreas. Em primeiro lugar, o elevado custo do solo em áreas de alta procura tornou-se uma barreira fundamental para o desenvolvimento de novos projetos. Esse fator agrava-se ainda mais com a subida dos custos de construção, resultado direto do aumento do preço dos materiais e da limitada disponibilidade de mão de obra qualificada. Como consequência, as margens de lucro dos promotores diminuem, desincentivando o investimento em novos empreendimentos residenciais.
Por outro lado, o processo de transformação do solo em Espanha caracteriza-se pela sua complexidade, uma vez que a conversão de solo rústico em terreno urbanizável exige a aprovação de numerosos trâmites e a coordenação entre diversas administrações públicas (municípios, comunidades autónomas e o Estado). Segundo Martínez, “os prazos para aumentar a oferta habitacional são muito longos devido à necessidade de planeamento urbano, processos burocráticos e o tempo necessário para a construção. Além disso, o setor da construção reduziu-se após a grande recessão, dificultando a sua capacidade de resposta à crescente procura”.
Impacto na economia e na sociedade
O desajuste entre a oferta e a procura de habitação afeta significativamente tanto a economia como a sociedade. Por um lado, a disponibilidade limitada de habitações leva a um aumento contínuo dos preços de venda e arrendamento, que no último ano atingiram valores recorde. O especialista do Ibercaja explica que esta escassez habitacional “está a provocar uma forte subida dos preços, dificultando o acesso à compra, sobretudo nas regiões onde a procura mais cresce, como Madrid, a costa mediterrânica e as Canárias”. Este encarecimento dificulta o acesso à habitação, especialmente para famílias com rendimentos mais baixos, que acabam por destinar uma parte significativa dos seus recursos ao pagamento de hipotecas ou rendas.
O efeito dominó desta situação estende-se ao mercado imobiliário de várias formas. Quando os preços do solo e da construção disparam, os projetos tornam-se mais caros e, consequentemente, menos atrativos para os investidores. O custo elevado exige um maior investimento inicial, o que leva as entidades financeiras a exigirem garantias mais sólidas e a avaliarem os riscos do projeto com maior cautela. Isso traduz-se numa restrição do acesso ao crédito, já que os bancos mostram-se relutantes em financiar projetos com margens de lucro reduzidas e níveis elevados de risco. Além disso, o elevado investimento necessário reduz a rentabilidade esperada, levando muitos promotores a adiar ou cancelar novos projetos.
Esta redução da atividade no setor impacta, por sua vez, a dinâmica económica geral. Martínez alerta que “uma maior parte do rendimento destinada à habitação reduz o consumo noutros setores, travando o crescimento económico, embora a aceleração da construção possa ter um efeito positivo no PIB e no emprego”.
Ao mesmo tempo, a crise habitacional contribui para a polarização territorial. As grandes áreas metropolitanas e as zonas de alta atividade turística registam um aumento acelerado nos preços, levando ao deslocamento da população para zonas periféricas e, em alguns casos, ao isolamento de bairros com habitações de menor qualidade. Estas dinâmicas favorecem a segregação social, pois as diferenças na qualidade e acessibilidade das habitações aumentam as desigualdades entre diferentes grupos socioeconómicos. Segundo a última Pesquisa Financeira das Famílias (EFF), elaborada pelo Banco de Espanha, a desigualdade intergeracional intensificou-se nas últimas décadas, resultando em que os nascidos entre 1986 e 1995 acumulem até cinco vezes menos riqueza do que as gerações anteriores na mesma idade, refletindo os efeitos do aumento dos preços das habitações e da precariedade laboral.
Estratégias e soluções legislativas
Para enfrentar esta situação, é essencial implementar medidas que acelerem a produção de habitação e facilitem o acesso ao solo urbanizável. Uma das ações prioritárias é a simplificação e digitalização dos processos urbanísticos. Reduzir os prazos de aprovação através da atualização das normativas e de uma maior coordenação entre administrações permitiria que o solo urbanizável fosse disponibilizado mais rapidamente. Neste sentido, o relatório da Colliers-APCE destaca a necessidade de criação de uma plataforma digital para agilizar a emissão de relatórios, melhorar a segurança jurídica e reduzir os tempos de aprovação do planeamento urbano.
Martínez menciona ainda a necessidade de industrializar parte da construção para produção em cadeia, aproveitando novas tecnologias que ajudem a aumentar a produtividade em um cenário de escassez de mão de obra. Além disso, destaca o papel do setor público na promoção de habitação acessível, seja através da produção direta ou incentivando a construção de habitações de proteção oficial para o setor privado.
O papel do mercado imobiliário e do crowdfunding
O mercado imobiliário de obra nova desempenha um papel fundamental no aumento da oferta habitacional, mas muitas vezes os promotores não conseguem captar financiamento suficiente para impulsionar novos projetos.
O especialista do Ibercaja destaca que “um setor financeiro saudável, como o atual, é essencial para aumentar o financiamento imobiliário” e acrescenta que, “embora haja apetite para aumentar o crédito, é fundamental evitar erros do passado que levaram à bolha imobiliária”. Também sublinha que a recente moderação das taxas de juro está a favorecer a rentabilidade dos projetos de investimento imobiliário. Diante deste cenário, o investimento privado torna-se um fator essencial para o desenvolvimento de novos projetos.
Além dos fundos imobiliários tradicionais, que têm sido uma fonte estável de financiamento para o setor, surgiram nos últimos anos novas alternativas como o crowdfunding imobiliário, exemplificado pela Urbanitae, que lançou cerca de 2.500 habitações em 2024, 87% delas em Espanha, fechando o ano com um volume financiado de 213 milhões de euros, 60% mais do que no ano anterior.
Este crescimento demonstra não só o potencial destas novas formas de investimento, mas também reforça a previsão de que esta tendência continuará a expandir-se. À medida que o crowdfunding imobiliário se consolida como uma ferramenta chave para dinamizar o setor, também abre novas possibilidades de financiamento num mercado que, cada vez mais exigente, requer soluções inovadoras e acessíveis.