Coinvestimento immobiliare vs fondi tradizionali: quale opzione si adatta meglio al tuo profilo?
Una delle principali differenze tra coinvestimento e fondi immobiliari tradizionali è il grado di controllo che l’investitore ha sul proprio denaro. Nel coinvestimento, l’utente seleziona i progetti uno a uno, conoscendone la posizione, il promotore, le tempistiche, la strategia (rendita o plusvalenza) e i rendimenti stimati. Ogni operazione è unica e l’investitore decide se partecipare o meno. Nei fondi, invece, la strategia è completamente delegata a una società di gestione che prende tutte le decisioni di investimento e gestione degli immobili, senza che il partecipante abbia visibilità sugli asset specifici.
Variano anche la struttura dei costi e la redditività attesa. In generale, i progetti di coinvestimento hanno una durata limitata — tra i 12 e i 36 mesi — e offrono rendimenti potenzialmente più elevati, pur comportando anche un rischio specifico per ogni operazione. I fondi, al contrario, tendono a offrire rendimenti più stabili ma più contenuti, a seconda del tipo di asset e della sua localizzazione.
Per quanto riguarda la liquidità, i fondi aperti consentono il rimborso periodico delle quote, mentre le SOCIMI — l’equivalente spagnolo dei REIT — sono quotate in borsa e possono essere acquistate o vendute come un’azione. Nel coinvestimento, l’impegno è solitamente di medio termine, fino al completamento del ciclo del progetto. Ciò comporta una minore flessibilità, ma consente anche una pianificazione e una prevedibilità del rendimento maggiori.
Vantaggi e rischi di ciascuna alternativa
Il principale vantaggio del coinvestimento è la sua capacità di personalizzazione. L’investitore può costruire il proprio portafoglio scegliendo tra diversi tipi di progetti, aree geografiche o strategie di rendimento. Inoltre, il rapporto rischio-rendimento è spesso più interessante nelle operazioni di sviluppo, dove si generano plusvalenze nel breve o medio periodo. La trasparenza è un altro punto di forza, con documentazione dettagliata, report periodici e accesso diretto ai dati del promotore.
Tuttavia, questa modalità richiede anche un maggiore coinvolgimento iniziale, almeno nella selezione di ogni investimento. E anche se le piattaforme sottopongono tutti i progetti ad analisi del rischio, è l’investitore ad assumersi direttamente l’esposizione a ciascuno. Per questo motivo è consigliabile diversificare tra più progetti per ridurre il rischio complessivo del portafoglio.
I fondi di investimento immobiliare, dal canto loro, offrono un’esperienza più automatizzata. L’investitore delega completamente la gestione, un vantaggio per i profili più conservatori o con meno tempo a disposizione. La diversificazione interna del fondo funge inoltre da ammortizzatore rispetto all’andamento negativo di un singolo asset. Tuttavia, in cambio, la redditività tende a essere più limitata e il controllo sull’investimento minore. Inoltre, i costi di gestione possono ridurre il rendimento netto finale, soprattutto nei fondi con strutture più complesse.
Quale opzione si adatta meglio al tuo profilo di investitore?
La scelta tra coinvestimento e fondi immobiliari dipende in larga misura dal profilo dell’investitore, dai suoi obiettivi e dall’orizzonte temporale. Se si desidera un accesso diretto al mercato immobiliare, con maggiore controllo su ogni investimento, possibilità di selezionare operazioni con rendimenti potenzialmente più elevati e un impegno temporale definito, il coinvestimento può risultare più adatto. È un’opzione particolarmente interessante per chi vuole diversificare al di fuori dei mercati finanziari, con una chiara comprensione dei rischi e della natura di ogni operazione.
Al contrario, se l’obiettivo è mantenere un’esposizione costante al settore immobiliare, con minore impegno e liquidità periodica, i fondi offrono un’alternativa solida. Sono strumenti che consentono di investire con meno complessità operativa, pur offrendo rendimenti storicamente più moderati e senza la possibilità di decidere in quali immobili specifici investire.
Le due formule non si escludono a vicenda: molti investitori utilizzano i fondi come base stabile del proprio portafoglio e affiancano il coinvestimento per cogliere opportunità specifiche o diversificare per strategia, localizzazione o tempistica.
Come investire nel coinvestimento immobiliare in Spagna
La possibilità di analizzare, selezionare e formalizzare investimenti completamente online ha facilitato l’accesso a questa tipologia di asset per un numero sempre maggiore di persone, senza necessità di grandi capitali o di esperienza pregressa. In Spagna, questa evoluzione è stata guidata da piattaforme regolamentate che fungono da intermediari tra promotori e piccoli investitori, garantendo processi trasparenti e controllati.
Una delle realtà che ha saputo consolidare al meglio questo modello è Urbanitae, che opera sotto la supervisione della CNMV ed è diventata il punto di riferimento del settore nel paese. Fin dalla sua nascita ha canalizzato progetti immobiliari selezionati con cura, sempre con promotori di comprovata esperienza e attraverso strutture d’investimento allineate agli interessi degli investitori. Il suo approccio combina rigore tecnico, accesso semplificato e monitoraggio continuo, permettendo a questo modello di coinvestimento di affermarsi come un’alternativa solida ai tradizionali veicoli d’investimento immobiliare.
Conclusione
L’investimento immobiliare non è più un’opzione riservata esclusivamente ai grandi patrimoni o ai fondi istituzionali. Oggi, grazie a modelli come il coinvestimento, i privati possono accedere a progetti professionali con trasparenza, controllo e rendimenti competitivi. Rispetto ai fondi tradizionali, che offrono stabilità e gestione delegata, il coinvestimento consente di prendere decisioni consapevoli e costruire un portafoglio su misura nel settore immobiliare. Comprendere le differenze tra le due opzioni, i relativi rischi e vantaggi, è fondamentale per definire una strategia in linea con gli obiettivi e il profilo di ogni investitore. In un contesto economico in evoluzione, disporre di più modalità per accedere al mercato immobiliare non solo amplia le opportunità di diversificazione, ma consente anche all’investitore di scegliere come — e con quale livello di coinvolgimento — far crescere il proprio patrimonio.
