Loan-to-cost (LTC)
¿Qué son?
El loan-to-cost (LTC) es la relación entre el importe del préstamo solicitado para un proyecto inmobiliario y el coste total estimado de dicho proyecto. Se trata de un indicador que permite evaluar el grado de apalancamiento y el nivel de riesgo asociado a la financiación. Un LTC elevado indica que una parte importante del coste se financia con deuda, lo que puede incrementar el riesgo financiero. Por el contrario, un LTC bajo refleja una mayor aportación de fondos propios por parte del promotor.
Esta ratio es clave tanto para los financiadores como para los inversores, ya que permite valorar la viabilidad del proyecto y la solidez financiera del promotor. Las entidades financiadoras suelen utilizar el LTC para asegurarse de que el proyecto cuenta con un nivel suficiente de capital propio, algo fundamental para reducir el riesgo de impago.
Aspectos clave a considerar
El cálculo del LTC se obtiene dividiendo el importe total del préstamo entre el coste total estimado del proyecto. Este coste incluye no solo los gastos de construcción, sino también la adquisición del suelo, licencias, honorarios profesionales y otros costes asociados al desarrollo inmobiliario.
Aunque un LTC elevado puede facilitar a los promotores el acceso a financiación, también implica un mayor nivel de riesgo. Cuanto mayor sea la proporción del proyecto financiada con deuda, mayor será la exposición ante posibles retrasos, sobrecostes o caídas en el valor del mercado inmobiliario. Por eso, las entidades financieras suelen preferir niveles de LTC más moderados, ya que ofrecen una mayor garantía de recuperación del préstamo.