Cómo invertir en inmobiliario con el modelo del triple alquiler
La inversión inmobiliaria es una de las fórmulas más antiguas de obtener rentabilidad, sin embargo, su capacidad de innovación y búsqueda de nuevos formatos parece inagotable. A la compra de activos para su posterior venta o alquiler se han sumado otras alternativas como la nuda propiedad, la financiación participativa a través del crowdfunding y el crowdlending o el conocido house flipping, entre muchas otras.
Una de las últimas tendencias en este sentido es el triple alquiler, un sistema que se sustenta en tres operaciones simultáneas, generando a su vez tres flujos económicos diferentes, y que está al alcance de cualquier propietario de vivienda.
¿Cómo se lleva a cabo el proceso?
El triple alquiler consiste en tres pasos que usualmente habrá que dar en este orden:
- Alquiler de una nueva vivienda: El propietario de una vivienda alquila otra que se adapte específicamente a lo que realmente necesita, ya sea en términos de espacio o de coste, o ambos al mismo tiempo.
- Alquiler de la vivienda habitual: En paralelo este propietario pone el alquiler su vivienda habitual, lo que proporciona un ingreso mensual.
- Compra de una tercera propiedad para alquilar: En paralelo a las dos operaciones anteriores, el propietario adquiere una tercera vivienda que también destina al mercado del alquiler, y con ella se genera el tercer flujo dinerario.
Factores que favorecen el éxito del triple alquiler en España
Partiendo de un solo inmueble, en este caso residencial, el inversor lleva a cabo una estrategia de rentabilidad que se ve favorecida por las especiales características del mercado inmobiliario español:
- Alta demanda de vivienda en alquiler: Un análisis de Fotocasa Research alerta del desequilibrio entre oferta y demanda. Mientras esta se sitúa en el 77%, solo un 19% de propietarios ofrecen sus viviendas para alquilar. La presión del alquiler se traduce en los precios, especialmente altos en zonas como Baleares (1.602 euros), Barcelona (1.598 euros) y Madrid (1.497 euros). Pero otras seis provincias superan la barrera de los 1.000 euros: Vizcaya (1.421 euros), Guipúzcoa (1.224 euros), Málaga (1.189 euros), Las Palmas (1.075 euros), Valencia (1.039 euros) y Santa Cruz de Tenerife (1.037 euros). Sin embargo, los altos costes no desaniman la demanda. Un informe del Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos calcula que por cada vivienda que sale al mercado del alquiler 115 personas se muestran interesadas en un plazo de diez días.
- Atractiva rentabilidad: La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler en España puede ser muy interesante. Según Idealista, durante el tercer trimestre se situó en el 7,2%, un punto porcentual por encima en comparación con el tercer trimestre del año anterior. Fotocasa estima que el alquiler de una vivienda media, de unos 80 metros cuadrados, ofrecía en septiembre una rentabilidad media del 6,1%. No obstante, señala que en la opción de alquiler por habitaciones esta cifra se incrementa hasta el 9,3%.
- Condiciones favorables de financiación: El Banco Central Europeo (BCE) ha llevado a cabo en los últimos meses una progresiva bajada de tipos hasta situarse la tasa de depósito en el 3,25%. A ello se añade que el euríbor, índice que marca el precio de las hipotecas variables, registra mínimos anuales. Además, se distancia considerablemente de los tipos oficiales con un diferencial a la baja que, aunque fluctúa, se encuentra en torno al 2,5% en los últimos días. Las previsiones del BCE apuntan a un nuevo descenso de 0,25 puntos en los tipos, y marcan un escenario más favorable para los compradores de viviendas.
De esta forma, la combinación del flujo de ingresos y gastos que se genera con la fórmula del triple alquiler puede ser una opción de inversión conservadora y diversificada. Los inversores no sólo no pierden su activo en propiedad, sino que suman uno nuevo; y al mismo tiempo, generan unos ingresos que hacen viable la operación.
