La inversión en alquiler residencial crece un 28% en España y el flex living gana protagonismo
Last Updated on 10 abril 2026 by Equipo Urbanitae
El mercado residencial en España sigue transformándose a medida que cambian las dinámicas demográficas, económicas y de acceso a la vivienda. En este contexto, la inversión en residencial operacional ha ganado peso dentro del sector inmobiliario. Según Cushman & Wakefield, el volumen de inversión en segmentos como PRS, BTR y flex living alcanzó en 2025 los 2.200 millones de euros, lo que representa un crecimiento interanual del 28%. Ese avance se vio impulsado especialmente por el dinamismo del BTR asequible, aunque el flex living destaca como una de las tipologías con mayor crecimiento en oferta y entregas.
Un mercado impulsado por la falta de oferta
Uno de los factores estructurales que explica este dinamismo es el desequilibrio entre oferta y demanda. La demanda de alquiler ha crecido en los últimos años por varios motivos: unas condiciones de acceso a la compra más exigentes, el aumento de población, los flujos migratorios hacia las grandes ciudades y el incremento del número de hogares. Mientras tanto, la oferta disponible sigue siendo limitada, lo que mantiene la presión sobre las rentas.
En los principales productos institucionales –BTR, PRS y flex living– los alquileres mantienen una clara tendencia alcista. Cushman & Wakefield sitúa el incremento interanual en torno al 10%, reflejo de una demanda que sigue creciendo pese al aumento del stock. A esto se suma un entorno regulatorio más exigente, con medidas como las zonas tensionadas o el índice IRAV, que también están condicionando el mercado del alquiler residencial.
Flex living: el segmento que más acelera
Dentro del universo del living alternativo, el flex living se ha convertido en uno de los motores de crecimiento más visibles. Este modelo de vivienda flexible, pensado para estancias de media duración y orientado a perfiles como jóvenes profesionales, trabajadores desplazados o personas con mayor movilidad, ha ganado protagonismo en los últimos años. Su lógica encaja con cambios de fondo en los estilos de vida urbanos: mayor flexibilidad laboral, hogares más pequeños y demanda de soluciones residenciales más adaptables.
En 2025, el stock de flex living en España alcanzó aproximadamente las 19.100 unidades, con cerca de 7.100 nuevas entregas durante el año. Además, el pipeline suma 16.163 unidades, lo que eleva la oferta prevista hasta alrededor de 35.000 unidades. El crecimiento ha sido especialmente intenso en los últimos años: el stock ha pasado de unas 2.000 unidades en 2021 a casi 19.100 en 2025, con un aumento del 60% solo en el último año.
El BTR se consolida, aunque a menor ritmo
El build-to-rent (BTR) también sigue creciendo, aunque a un ritmo algo más moderado que el flex living. Durante 2025 se entregaron algo más de 6.300 unidades, frente a las aproximadamente 7.800 de 2024, lo que confirma una cierta ralentización del ritmo de entregas. Aun así, el stock acumulado asciende ya a unas 31.600 unidades, considerando solo capital privado y excluyendo vivienda pública.
Por su parte, el private rented sector (PRS) mantiene una posición más estable, con un parque que se mueve desde hace años entre 26.000 y 27.000 viviendas, señal de una presencia consolidada dentro del mercado de alquiler institucional. En conjunto, el segmento PRS/BTR sigue teniendo un peso relevante en la inversión inmobiliaria residencial en España.
Residencias de estudiantes: un mercado aún infradotado
Otro de los segmentos que sigue atrayendo capital es el de las residencias de estudiantes o PBSA (Purpose-Built Student Accommodation). España continúa siendo un mercado con margen de desarrollo: la tasa de provisión bruta se sitúa en torno al 7%, lo que evidencia una oferta todavía insuficiente frente a la demanda. Además, el país mantiene un fuerte atractivo internacional y fue el principal destino de estudiantes ERASMUS+ en 2024, lo que refuerza el interés por este tipo de activos.
A esta escasez se suma que una parte relevante de la oferta existente no responde todavía a estándares modernos de calidad, al estar promovida o gestionada por instituciones públicas, religiosas o bajo regímenes de concesión. Eso deja margen para nuevos desarrollos y para la profesionalización del producto. En paralelo, la actividad inversora ha sido muy intensa: en 2025 el volumen de inversión en PBSA alcanzó 1.176 millones de euros solo en activos y 1.811 millones incluyendo M&A, impulsado sobre todo por grandes operaciones de cartera.
Senior living: demanda estructural y déficit de camas
El envejecimiento de la población también está generando oportunidades en el ámbito inmobiliario. España presenta fundamentos sólidos en este segmento por su alta esperanza de vida y por una evolución demográfica que apunta a una población cada vez más envejecida. Cushman & Wakefield estima que harían falta aproximadamente 100.000 camas adicionales para mantener la proporción recomendada por la OMS.
A día de hoy, España cuenta con unas 6.000 residencias y una capacidad aproximada de 410.000 camas, en un mercado todavía fragmentado, donde los principales operadores concentran cerca del 25% de la oferta con ánimo de lucro. La actividad inversora y de desarrollo ha sido más moderada desde 2023 por el mayor coste de financiación y el incremento de los costes de construcción, pero los operadores siguen reportando altos niveles de ocupación y una rápida absorción de nuevas residencias.
Rentabilidades estables en un mercado en transformación
Desde el punto de vista financiero, el mercado muestra rendimientos relativamente estables. En el caso del PBSA, la rentabilidad prime se sitúa en torno al 4,40% en Madrid y Barcelona, tras la compresión observada en 2025. En residencias de mayores, la yieldprime ronda el 5,40%-5,50%, especialmente en activos de alta calidad, eficientes y operados por plataformas consolidadas.En conjunto, el avance del alquiler institucional y del living alternativo refleja una transformación profunda del mercado inmobiliario español. La escasez de oferta, el crecimiento demográfico y los cambios en los estilos de vida están impulsando nuevas fórmulas residenciales adaptadas a distintas necesidades. En este contexto, segmentos como el flex living, las residencias de estudiantes o las residencias de mayores se están consolidando como piezas cada vez más relevantes dentro del ecosistema inmobiliario, con capacidad para atraer capital y responder a tendencias estructurales de largo plazo.
