Arrendamento temporário ou de longa duração: Qual escolher?
Ao longo de 2025, avizinham-se transformações significativas no setor do arrendamento, afetando especialmente as rendas temporárias ou de curta duração, bem como os apartamentos turísticos. Estas mudanças prometem redefinir o panorama do mercado imobiliário, pelo que os proprietários devem manter-se atentos às novas tendências e regulamentações que terão impacto tanto na rentabilidade como na gestão dos seus imóveis.
Desde 2 de janeiro, Espanha tornou-se o primeiro país europeu a implementar um registo único para arrendamentos de curta duração. No entanto, a plena aplicação desta regulamentação só será efetiva a partir de 1 de julho do próximo ano, dando tempo às empresas e administrações para se adaptarem aos novos procedimentos. Esta mudança legislativa surge após a aprovação, a 23 de dezembro, do Real Decreto no último Conselho de Ministros, que estabelece a criação de um Balcão Único Digital de Arrendamentos. Esta plataforma servirá para reunir e partilhar informações sobre os serviços de arrendamento de alojamentos de curta duração, com o objetivo de garantir o controlo adequado destes espaços, um segmento que tem crescido muito rapidamente e que afeta tanto os proprietários como os inquilinos e turistas.
Contudo, no mercado imobiliário atual, este tipo de arrendamento coexiste com o modelo tradicional de longa duração. Ambos apresentam vantagens e desvantagens, dependendo das necessidades do proprietário, do tipo de imóvel e do perfil dos inquilinos.
Arrendamento permanente ou de habitação própria: contrato de longa duração e estabilidade
O arrendamento permanente ou de habitação própria é o modelo mais tradicional e regulado pela Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU). Refere-se a contratos de longa duração, geralmente entre um e cinco anos, sendo a opção ideal para quem procura estabilidade e segurança nos rendimentos. Os contratos são renovados automaticamente após o prazo inicial, salvo decisão em contrário por qualquer das partes.
Vantagens:
- Rendimentos estáveis. Um contrato prolongado assegura uma renda mensal constante, reduzindo a possibilidade de que o imóvel fique desocupado por longos períodos. Uma das principais vantagens desta modalidade é, assim, a estabilidade que oferece ao senhorio. No entanto, isso também significa que os aumentos anuais da renda são limitados, conforme estipulado na legislação. Uma das mudanças mais significativas introduzidas pela nova Lei da Habitação é que o IPC deixa de ser o principal referencial para calcular os aumentos da renda, sendo substituído pelo novo Índice de Referência para a Atualização da Habitação (IRAV). Este indicador determina que os proprietários podem aumentar os preços do arrendamento até um máximo de 2,2% durante o ano de 2025.
- Menos burocracia. Reduz-se a rotatividade dos inquilinos e, consequentemente, os processos de procura e avaliação. Além disso, minimizam-se as tarefas de manutenção.
- Menos desgaste do imóvel. Com inquilinos fixos, a habitação tende a sofrer menos deterioração do que num arrendamento temporário.
Desvantagens:
- Menor flexibilidade. Uma vez assinado o contrato, o proprietário não pode dispor facilmente da habitação.
- Regulamentações legais. Os contratos permanentes podem implicar mais restrições e direitos a favor do inquilino.
Arrendamento temporário: flexibilidade e rentabilidade a curto prazo
O arrendamento temporário destina-se geralmente a períodos curtos, desde alguns dias até meses, sendo uma opção popular entre turistas, estudantes ou profissionais deslocados.
Vantagens:
- Maior rentabilidade. Em zonas turísticas ou de elevada procura, o arrendamento por períodos curtos pode gerar rendimentos superiores ao arrendamento tradicional.
- Flexibilidade. O proprietário pode dispor do imóvel em determinados períodos ou ajustar os preços conforme a época. Este tipo de arrendamento é, portanto, mais flexível, permitindo contratos entre 32 dias e 11 meses. Abaixo dos 32 dias, considera-se arrendamento para fins turísticos.
- Menor risco de incumprimento. Como o pagamento é feito antecipadamente, minimiza-se o risco de falta de pagamento.
Desvantagens:
- Maior rotatividade de inquilinos, o que implica mais burocracia, como limpezas frequentes e manutenção. Além disso, sempre que um contrato termina, o proprietário precisa de encontrar novos inquilinos, podendo haver períodos de vacância entre contratos.
- Rendimentos irregulares. A procura pode oscilar conforme a época do ano, afetando a estabilidade financeira do proprietário.
O contrato de arrendamento temporário também é regulado pela Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU). Em particular, o artigo 3.º desta lei classifica-o na categoria de “arrendamento para uso distinto de habitação”. Isto significa que não está sujeito às mesmas normas dos arrendamentos de habitação própria, mas sim a condições específicas destinadas a estadias temporárias. Neste caso, o proprietário terá mais liberdade para negociar os termos do contrato, incluindo o valor da renda, a duração do contrato e as condições, sempre dentro dos limites estabelecidos pelo mercado.
Comparação fiscal
Além das diferenças contratuais, ambas as modalidades possuem implicações fiscais relevantes para os proprietários. No caso do arrendamento de habitação própria, os rendimentos devem ser declarados como rendimento líquido na declaração de IRS. Os proprietários de imóveis destinados ao arrendamento permanente podem beneficiar de uma dedução até 90% dos rendimentos no imposto sobre o rendimento, representando um alívio fiscal significativo.
Por outro lado, no arrendamento temporário, embora os rendimentos também tenham de ser declarados, as deduções fiscais são mais limitadas.
De acordo com dados da Idealista, a oferta de arrendamento permanente ou de longa duração registou uma redução de 3% em termos homólogos no quarto trimestre de 2024. Em contraste, os arrendamentos de temporada aumentaram 24% no mesmo período, representando já 14% da oferta total de arrendamento em Espanha. O arrendamento permanente acumula, assim, três anos e meio de quedas sucessivas, situando-se atualmente apenas 5% acima do mínimo histórico registado em junho de 2024, um mês tradicionalmente marcado pela redução da oferta devido à sazonalidade do verão.
Independentemente dos dados, a escolha entre arrendamento temporário e permanente dependerá das necessidades do proprietário e do tipo de imóvel. Para quem procura estabilidade e rendimentos constantes, o arrendamento de longa duração é a opção mais segura. Além disso, as vantagens fiscais e a proteção proporcionada pela Lei de Arrendamentos Urbanos são atrativas tanto para os proprietários como para os inquilinos.
Por outro lado, quem preferir maior flexibilidade e a possibilidade de gerar rendimentos superiores a curto prazo, o arrendamento temporário pode ser a escolha certa. No entanto, importa recordar que esta modalidade envolve mais riscos e uma gestão mais exigente.