Os bancos endurecem o acesso ao crédito: apenas ativos com certificação verde serão financiáveis
Em poucos anos, a sustentabilidade passou de uma aspiração reputacional a um critério decisivo para o acesso ao crédito imobiliário na Europa. O financiamento verde tornou-se o novo padrão, com as instituições financeiras a integrarem a sustentabilidade nos processos de avaliação de risco de crédito, impulsionadas tanto pela regulamentação europeia como pelas mudanças estruturais do mercado. De acordo com o European Lender Intentions Survey 2025, publicado pela CBRE, 71% dos financiadores europeus já não concedem empréstimos a ativos que não cumprem padrões sustentáveis, marcando uma mudança histórica em relação à década anterior.
Este avanço responde a um duplo movimento: por um lado, a pressão regulatória crescente, em particular a Taxonomia Europeia de Finanças Sustentáveis, que obriga os bancos a avaliar o impacto climático dos ativos que financiam. Por outro lado, demonstrou-se que os imóveis com baixa Certificação Energética sofrem desvalorizações mais rápidas, menor atratividade comercial e maior exposição a fenómenos climáticos extremos. Em outras palavras, financiar ativos não sustentáveis tornou-se um risco económico por si só.
Neste contexto, Bruno Sauer, diretor-geral do Green Building Council Espanha (GBCe), confirma que a pressão regulatória já está a ter efeitos visíveis em determinados ativos: “Afecta os imóveis que querem renovar ou que necessitam de investimento adicional, dado que terão de cumprir algumas exigências ambientais reguladas pela Taxonomia Europeia, que vão além da legislação espanhola atual.”
Embora ainda não afete diretamente o valor dos imóveis existentes, Sauer indica que isto mudará com a introdução dos MEPS (Minimum Energy Performance Standards) e a aplicação rigorosa da nova Norma ECO: “Por enquanto não afeta o valor dos imóveis existentes. Mas isto pode mudar rapidamente nos próximos anos quando os MEPS forem incorporados nos regulamentos espanhóis, ou quando a nova Norma ECO começar a ser aplicada com rigor no mundo da avaliação. Se os imóveis renovados ou de obra nova com critérios ambientais aumentarem de valor, os restantes perdem valor.”
Um novo paradigma de crédito: o valor está na sustentabilidade
O endurecimento observado pela CBRE reflete a integração do desempenho ESG como um fator de risco comparável à alavancagem ou à geração de caixa. Os financiadores aplicam cada vez mais descontos nas margens para projetos que demonstram desempenho ambiental superior, reforçando a competitividade dos ativos eficientes face aos que não o são. Esta abordagem está a transformar o investimento imobiliário em Espanha, uma vez que promotores e investidores devem incorporar critérios de sustentabilidade desde a fase de projeto, e não apenas como elemento final de comercialização.
Bruno Sauer explica que a adaptação de promotores e investidores não é homogénea: “É necessário diferenciar entre promotores e investidores. Os promotores parecem ter sido (aparentemente) liberados de reportar as suas alterações estratégicas sustentáveis. O Omnibus reduziu muito a ambição do CSRD. Mas se os promotores se financiam através dos bancos, que têm de reportar as mesmas alterações na sua estratégia de financiamento verde (SFRD), arrastarão os promotores a fornecer dados ambientais. Os investidores, sujeitos ao SFRD, têm de considerar os critérios de sustentabilidade. O mais importante é que os critérios sejam regidos pela Taxonomia Europeia e que os resultados sejam verificados por uma entidade terceira acreditada, dado que não se trata de uma certificação voluntária, mas de um regulamento europeu a cumprir.”
A sustentabilidade deixa assim de ser um valor acrescentado e torna-se um requisito essencial que determina quais ativos são financiáveis e quais ficam fora do mercado de crédito tradicional. O resultado é um deslocamento progressivo de capital para projetos capazes de obter certificações como BREEAM, LEED, ou equivalentes reconhecidos pela Taxonomia Europeia.
O paradoxo espanhol: bancos mais rigorosos… mas maior apetência para financiamento
Embora os critérios de sustentabilidade tenham sido endurecidos, o financiamento para habitação eficiente continua a crescer, impulsionado pela procura e pelo apoio de algumas instituições financeiras. Em 2025, algumas entidades, como o CaixaBank, destinaram 1.185 milhões de euros ao financiamento de habitações com certificação energética A ou B durante os primeiros nove meses do ano, formalizando 5.710 operações, o que representa um aumento de 24% face ao mesmo período do ano anterior.
Esta tendência explica-se por vários fatores: balanços bancários mais saudáveis, forte procura de habitação nova e limitação na aquisição de terrenos, o que reduz o risco sistémico para as entidades. Além disso, Espanha constrói atualmente cerca de 100.000 habitações por ano, um nível que permite aos bancos gerir confortavelmente o consumo de capital exigido pelo Observatório da Habitação e do Solo (OVS) do Ministério da Habitação e Agenda Urbana.
Bruno Sauer oferece uma perspetiva a médio e longo prazo sobre a evolução do financiamento imobiliário: “Talvez dentro de 10-15 anos grande parte dos empréstimos imobiliários esteja alinhada com a Taxonomia Europeia, como quadro de critérios sustentáveis. Mas haverá sempre exceções. Além disso, a Taxonomia é um regulamento que será atualizado a cada 3-4 anos, de forma que projetos alinhados agora talvez não o estejam daqui a 15 anos. Os efeitos das alterações climáticas e da perda de biodiversidade, que afetam diretamente a saúde das pessoas e a prosperidade da sociedade, estão apenas a começar. Iremos enfrentar uma realidade mais severa e teremos de nos adaptar continuamente nas próximas décadas.”
O papel da Urbanitae e do financiamento alternativo
Neste novo ambiente regulatório mais exigente, com critérios de risco mais rigorosos, o financiamento alternativo ganhou protagonismo como complemento e, em alguns casos, como substituto do crédito bancário tradicional. A Urbanitae consolidou-se como a principal plataforma de financiamento participativo imobiliário em Espanha, regulada pela CNMV, oferecendo soluções de equity e crowdlending para projetos de obra nova e reabilitação. Desde a sua fundação, financiou dezenas de projetos com montantes que normalmente variam entre 1 e 5 milhões de euros por operação.
Segundo o I Observatório de financiamento do setor promotor, elaborado pela Urbanitae e KPMG, o financiamento alternativo poderá elevar a sua quota de mercado para entre 37% e 40% do investimento total em promoção imobiliária até 2030. Este crescimento aponta para uma mudança estrutural: menor dependência do crédito bancário e maior presença de capital diversificado proveniente de crowdfunding, fundos de investimento ou private equity. Trata-se de um modelo que reforça a resiliência do setor face a ciclos económicos, alterações regulatórias ou restrições de crédito.
Este cenário sugere que promotores, investidores e plataformas de financiamento alternativo como a Urbanitae deverão manter uma adaptação constante a critérios de sustentabilidade cada vez mais exigentes e em evolução. A sustentabilidade deixará de ser um elemento diferenciador para se tornar um requisito transversal, afetando tanto a conceção dos projetos como a estratégia financeira e o planeamento comercial. Assim, o setor imobiliário espanhol enfrenta uma mudança estrutural em que a capacidade de antecipar novas normas e padrões de eficiência energética será fundamental para garantir a viabilidade dos projetos e a resiliência face aos desafios climáticos e regulatórios das próximas décadas.
