Como investir em imobiliário com o modelo de triplo arrendamento
O investimento imobiliário é uma das formas mais antigas de obter rendimentos, mas a sua capacidade de inovação e de procura por novos formatos parece não ter limites. À compra de imóveis para posterior venda ou arrendamento juntaram-se outras alternativas, como a propriedade nua, o financiamento participativo através de crowdfunding e crowdlending ou o conhecido house flipping, entre muitas outras.
Uma das tendências mais recentes neste contexto é o modelo do triplo arrendamento, um sistema baseado em três operações simultâneas que geram três fluxos de rendimentos diferentes, acessível a qualquer proprietário de imóvel.
Como funciona o processo?
O modelo do triplo arrendamento envolve três etapas, que geralmente são realizadas nesta ordem:
- Arrendamento de uma nova habitação principal: O proprietário aluga um imóvel que melhor se adapte às suas necessidades específicas, seja em termos de espaço, de custo ou de ambos.
- Colocação da habitação atual no mercado de arrendamento: Em paralelo, o proprietário arrenda a sua habitação atual, o que lhe proporciona um rendimento mensal.
- Compra de uma terceira propriedade para arrendar: Simultaneamente às duas operações anteriores, o proprietário adquire um terceiro imóvel, que também coloca no mercado de arrendamento, gerando assim o terceiro fluxo de rendimento.
Fatores que favorecem o sucesso do triplo arrendamento em Espanha
Partindo de um único imóvel, neste caso residencial, o investidor aplica uma estratégia de rentabilidade que é favorecida por características específicas do mercado imobiliário espanhol:
- Elevada procura de habitação para arrendar: Uma análise da Fotocasa Research alerta para o desequilíbrio entre oferta e procura. Enquanto esta última atinge 77%, apenas 19% dos proprietários oferecem os seus imóveis para arrendar. Esta pressão no mercado reflete-se nos preços, particularmente elevados em zonas como Baleares (1.602 €), Barcelona (1.598 €) e Madrid (1.497 €). Outras seis províncias superam os 1.000 €: Biscaia (1.421 €), Guipúscoa (1.224 €), Málaga (1.189 €), Las Palmas (1.075 €), Valência (1.039 €) e Santa Cruz de Tenerife (1.037 €). No entanto, os elevados custos não desmotivam a procura. Um relatório do Observatório do Arrendamento da Fundação Alquiler Seguro e da Universidade Rey Juan Carlos estima que, para cada imóvel colocado no mercado de arrendamento, 115 pessoas mostram interesse num prazo de dez dias.
- Rentabilidade atrativa: A rentabilidade bruta da compra de uma habitação para arrendamento em Espanha pode ser bastante interessante. De acordo com a Idealista, no terceiro trimestre situou-se em 7,2%, um ponto percentual acima do mesmo período do ano anterior. A Fotocasa estima que o arrendamento de uma habitação média, com cerca de 80 metros quadrados, oferecia em setembro uma rentabilidade média de 6,1%. Contudo, na opção de arrendamento por quartos, este valor aumenta para 9,3%.
- Condições de financiamento favoráveis: O Banco Central Europeu (BCE) tem vindo, nos últimos meses, a reduzir progressivamente as taxas de juro, situando a taxa de depósito nos 3,25%. Além disso, o Euribor, índice que determina o custo dos empréstimos hipotecários de taxa variável, apresenta mínimos anuais. Está também significativamente abaixo das taxas oficiais, com um diferencial em baixa que, embora variável, se situa em torno dos 2,5% nos últimos dias. As previsões do BCE apontam para uma nova descida de 0,25 pontos nas taxas, o que cria um cenário mais favorável para os compradores de imóveis.
Deste modo, a combinação dos fluxos de entrada e saída gerados pela fórmula do triplo arrendamento pode ser uma opção de investimento conservadora e diversificada. Os investidores não só mantêm o seu imóvel original, como adquirem outro, ao mesmo tempo que geram rendimentos que tornam a operação viável.