{"id":93159,"date":"2026-10-29T08:45:00","date_gmt":"2026-10-29T07:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=93159"},"modified":"2026-10-28T11:49:17","modified_gmt":"2026-10-28T10:49:17","slug":"high-street-prime-porque-os-melhores-espacos-comerciais-continuam-a-atrair-capital","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/10\/29\/high-street-prime-porque-os-melhores-espacos-comerciais-continuam-a-atrair-capital\/","title":{"rendered":"High street prime: porque os melhores espa\u00e7os comerciais continuam a atrair capital"},"content":{"rendered":"\n

A transforma\u00e7\u00e3o do com\u00e9rcio a retalho n\u00e3o eliminou a atratividade das melhores ruas comerciais. Pelo contr\u00e1rio: em muitos dos principais eixos comerciais urbanos, a disponibilidade de espa\u00e7os continua a ser muito reduzida<\/a>, as marcas competem por determinadas localiza\u00e7\u00f5es e os investidores continuam a demonstrar interesse por um tipo de ativo dif\u00edcil de reproduzir.<\/p>\n\n\n\n

O Relat\u00f3rio High Street 2024<\/a><\/em> da Gesvalt e da aRetail, publicado em 2025, ajuda a compreender porqu\u00ea. O estudo analisa as principais ruas comerciais de cidades espanholas e portuguesas a partir de vari\u00e1veis como o fluxo pedonal, a ocupa\u00e7\u00e3o, as rendas e as rentabilidades exigidas pelos compradores.<\/p>\n\n\n\n

A conclus\u00e3o n\u00e3o \u00e9 que qualquer espa\u00e7o comercial seja atrativo, mas sim que os melhores ativos nos melhores tro\u00e7os apresentam caracter\u00edsticas muito diferentes das do<\/strong> retalho secund\u00e1rio<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

O que distingue um espa\u00e7o comercial prime?<\/h2>\n\n\n\n

No retalho, prime<\/em> n\u00e3o significa simplesmente estar no centro de uma cidade.<\/p>\n\n\n\n

As melhores localiza\u00e7\u00f5es combinam fluxo pedonal, visibilidade, acessibilidade, poder de compra, concentra\u00e7\u00e3o de operadores e uma oferta limitada de espa\u00e7os compar\u00e1veis. Al\u00e9m disso, a microlocaliza\u00e7\u00e3o importa: dois im\u00f3veis situados na mesma rua podem apresentar desempenhos muito diferentes consoante o tro\u00e7o, a fachada ou o fluxo de pe\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Esta combina\u00e7\u00e3o explica por que raz\u00e3o algumas ruas comerciais mant\u00eam taxas de ocupa\u00e7\u00e3o particularmente elevadas.<\/p>\n\n\n\n

Em Madrid, por exemplo, Preciados e Fuencarral n\u00e3o apresentavam espa\u00e7os dispon\u00edveis na amostra analisada pela Gesvalt, enquanto Serrano registava uma disponibilidade de apenas 1%.<\/p>\n\n\n\n

Em Barcelona, Passeig de Gr\u00e0cia apresentava tamb\u00e9m uma disponibilidade pr\u00f3xima de 2%.<\/p>\n\n\n\n

A escassez da oferta faz parte do valor<\/h2>\n\n\n\n

Uma das particularidades do high street<\/em> \u00e9 a dificuldade em aumentar a oferta de espa\u00e7os verdadeiramente prime.<\/p>\n\n\n\n

Podem surgir novos eixos comerciais ou ser reabilitados edif\u00edcios, mas reproduzir uma localiza\u00e7\u00e3o com o mesmo fluxo pedonal, visibilidade e concentra\u00e7\u00e3o de marcas n\u00e3o \u00e9 simples. Esta escassez ajuda a explicar por que raz\u00e3o determinados espa\u00e7os continuam a atrair tanto operadores como investidores.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, uma procura elevada n\u00e3o implica necessariamente que ocorram muitas transa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Em Bilbau, por exemplo, a Gesvalt assinala que as transa\u00e7\u00f5es na Gran V\u00eda t\u00eam sido muito reduzidas porque grande parte dos im\u00f3veis permanece concentrada nas m\u00e3os de poucos propriet\u00e1rios. Em M\u00e1laga acontece algo semelhante na Marqu\u00e9s de Larios, onde a escassez de im\u00f3veis dispon\u00edveis limita a rota\u00e7\u00e3o apesar do interesse dos investidores<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Assim, um reduzido volume de transa\u00e7\u00f5es pode resultar de falta de oferta e n\u00e3o de falta de procura<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

A qualidade tamb\u00e9m se reflete no pre\u00e7o<\/h2>\n\n\n\n

A atratividade das melhores localiza\u00e7\u00f5es tem uma contrapartida: o comprador est\u00e1 geralmente disposto a aceitar uma rentabilidade inicial mais baixa<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

O relat\u00f3rio situa as yields indicativas de Serrano em torno de 3,3% a 3,5%, enquanto as de Passeig de Gr\u00e0cia se situam aproximadamente entre 3,3% e 3,75%. Noutros eixos, as rentabilidades exigidas s\u00e3o mais elevadas: Pelai situa-se, por exemplo, entre 4,25% e 4,75%.<\/p>\n\n\n\n

Em Madrid, o pr\u00f3prio relat\u00f3rio apresenta opera\u00e7\u00f5es em Serrano fechadas em torno de 3,4%. Esta compress\u00e3o das yields reflete o pre\u00e7o que os investidores est\u00e3o dispostos a pagar por atributos como a localiza\u00e7\u00e3o, a escassez e a qualidade do ativo.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, um ativo muito procurado n\u00e3o tem necessariamente de oferecer uma rentabilidade inicial superior. Muitas vezes acontece precisamente o contr\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

A loja f\u00edsica desempenha mais fun\u00e7\u00f5es do que vender<\/h2>\n\n\n\n

A procura destes espa\u00e7os tamb\u00e9m n\u00e3o depende exclusivamente das vendas realizadas dentro da loja.<\/p>\n\n\n\n

Para muitas marcas, um estabelecimento numa localiza\u00e7\u00e3o prime desempenha igualmente uma fun\u00e7\u00e3o de visibilidade, posicionamento e relacionamento com o cliente. Da\u00ed a prolifera\u00e7\u00e3o de flagship stores<\/em>, amplia\u00e7\u00f5es e mudan\u00e7as de localiza\u00e7\u00e3o nos principais eixos comerciais.<\/p>\n\n\n\n

O relat\u00f3rio identifica, por exemplo, novas aberturas e amplia\u00e7\u00f5es em Passeig de Gr\u00e0cia, bem como um elevado interesse de marcas internacionais por determinadas ruas de Madrid e Barcelona.<\/p>\n\n\n\n

O com\u00e9rcio eletr\u00f3nico n\u00e3o eliminou essa fun\u00e7\u00e3o. Em muitos casos, a loja f\u00edsica integra-se numa estrat\u00e9gia omnicanal<\/a>, na qual o estabelecimento funciona tamb\u00e9m como montra da marca.<\/p>\n\n\n\n

O arrendat\u00e1rio e o contrato importam tanto como a rua<\/h2>\n\n\n\n

Do ponto de vista do investidor, a localiza\u00e7\u00e3o, por si s\u00f3, n\u00e3o basta.<\/p>\n\n\n\n

Dois espa\u00e7os comerciais semelhantes podem ter valores muito diferentes dependendo do operador que os ocupa, da dura\u00e7\u00e3o do contrato, da renda em vigor, das garantias<\/a> ou das condi\u00e7\u00f5es de atualiza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m importa que a renda seja sustent\u00e1vel. Uma renda elevada pode parecer atrativa enquanto o contrato estiver em vigor, mas, se o arrendat\u00e1rio sair e o mercado n\u00e3o suportar esse n\u00edvel de renda, o valor do ativo pode ser afetado.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, analisar um investimento em retalho exige avaliar tanto o im\u00f3vel como a qualidade do fluxo de rendimentos que gera.<\/p>\n\n\n\n

Prime n\u00e3o significa um bom investimento a qualquer pre\u00e7o<\/h2>\n\n\n\n

Os dados da Gesvalt mostram que as melhores ruas comerciais continuam a reunir atributos dif\u00edceis de encontrar noutros ativos: ocupa\u00e7\u00e3o elevada, escassez de oferta e procura por parte dos operadores.<\/p>\n\n\n\n

Mas essas mesmas caracter\u00edsticas refletem-se geralmente em pre\u00e7os elevados e yields comprimidas.<\/p>\n\n\n\n

A principal li\u00e7\u00e3o para o investidor \u00e9, portanto, semelhante \u00e0 de outros segmentos imobili\u00e1rios: um bom mercado n\u00e3o transforma qualquer ativo num bom investimento<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

No high street, a cidade importa, mas a rua tamb\u00e9m. A rua importa, mas tamb\u00e9m o tro\u00e7o. E, depois de escolhido o espa\u00e7o comercial, continuam a ser determinantes o arrendat\u00e1rio, o contrato, a renda e o pre\u00e7o de aquisi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 precisamente a\u00ed que reside a diferen\u00e7a entre comprar um espa\u00e7o comercial e adquirir um ativo verdadeiramente prime.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

As lojas nas principais ruas comerciais mant\u00eam uma procura elevada e uma oferta limitada, mas t\u00eam pre\u00e7os altos. Analisamos as localiza\u00e7\u00f5es prime, as rendibilidades iniciais e a import\u00e2ncia do arrendat\u00e1rio e do contrato na avalia\u00e7\u00e3o do investimento.<\/p>\n","protected":false},"author":22,"featured_media":93168,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"_templately_pack_id":"","_templately_imported_at":"","_templately_source":"","_templately_import_session_id":"","footnotes":""},"categories":[1029],"tags":[1983],"class_list":["post-93159","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investimento-imobiliario-pt-pt","tag-investimento-imobiliario"],"yoast_head":"\nLojas em zonas prime: porque atraem investidores<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"A localiza\u00e7\u00e3o e a escassez valorizam as lojas em zonas prime. 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