{"id":92898,"date":"2026-10-22T08:45:00","date_gmt":"2026-10-22T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=92898"},"modified":"2026-10-21T13:49:20","modified_gmt":"2026-10-21T11:49:20","slug":"o-investimento-hoteleiro-torna-se-mais-seletivo-o-segmento-premium-concentra-86-do-capital","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/10\/22\/o-investimento-hoteleiro-torna-se-mais-seletivo-o-segmento-premium-concentra-86-do-capital\/","title":{"rendered":"O investimento hoteleiro torna-se mais seletivo: o segmento premium concentra 86% do capital"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O investimento hoteleiro em Espanha atingiu <strong><a href=\"https:\/\/www.colliers.com\/es-es\/news\/informe-inversion-hotelera-1h-2026\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">2.460 milh\u00f5es de euros no primeiro semestre de 2026<\/a><\/strong>, mais 26,5% do que um ano antes e o maior volume registado pela Colliers para uma primeira metade do ano.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para al\u00e9m do recorde, o semestre revela uma tend\u00eancia clara: o capital concentra-se cada vez mais em ativos de categoria superior. <a href=\"https:\/\/www.colliers.com\/es-es\/news\/la-inversion-hotelera-se-focaliza-en-el-segmento-premium-en-el-primer-semestre-del-2026\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Os hot\u00e9is de quatro e cinco estrelas concentraram 86% de todo o investimento<\/a>, com 2.108 milh\u00f5es de euros distribu\u00eddos por 55 opera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isto n\u00e3o significa que qualquer hotel de gama alta seja automaticamente um bom investimento. A localiza\u00e7\u00e3o, o pre\u00e7o de aquisi\u00e7\u00e3o, a capacidade de reposicionamento e, sobretudo, a qualidade da opera\u00e7\u00e3o continuam a ser determinantes.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">86% do capital dirige-se a hot\u00e9is de quatro e cinco estrelas<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Os hot\u00e9is de cinco estrelas concentraram 51% do investimento total, com 1.250 milh\u00f5es de euros, enquanto os de quatro estrelas representaram mais 35%, com 858 milh\u00f5es de euros.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em conjunto, ambas as categorias absorveram 2.108 milh\u00f5es de euros, confirmando <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/05\/03\/hospitality-em-espanha-2025-investimento-solido-hoteis-prime-e-maior-foco-no-reposicionamento\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">a crescente seletividade em rela\u00e7\u00e3o a ativos de maior qualidade<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esta composi\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m elevou o pre\u00e7o m\u00e9dio por quarto para m\u00e1ximos hist\u00f3ricos. No entanto, conv\u00e9m interpretar o dado com cautela: uma m\u00e9dia mais elevada n\u00e3o significa que todos os hot\u00e9is tenham valorizado da mesma forma. Reflete tamb\u00e9m o maior peso das opera\u00e7\u00f5es sobre ativos de elevado valor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al\u00e9m disso, a categoria \u00e9 apenas uma parte da equa\u00e7\u00e3o. Um hotel de cinco estrelas pode ser um ativo estabilizado, mas tamb\u00e9m um projeto que necessite de renova\u00e7\u00e3o, mudan\u00e7a de operador ou reposicionamento. A classifica\u00e7\u00e3o por estrelas e a estrat\u00e9gia de investimento n\u00e3o s\u00e3o a mesma coisa.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O segmento de f\u00e9rias volta a liderar<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O segmento de hot\u00e9is vocacionados para f\u00e9rias concentrou <strong>60% do volume transacionado<\/strong>, com 1.481 milh\u00f5es de euros, face aos 40% destinados a estabelecimentos urbanos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O dado prolonga uma tend\u00eancia j\u00e1 vis\u00edvel em anos anteriores e <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/09\/11\/investir-em-zonas-turisticas-o-que-analisar-alem-do-verao\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">reflete o interesse por destinos consolidados<\/a>, onde existe margem para renovar im\u00f3veis, melhorar a sua gest\u00e3o ou elevar o seu posicionamento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Neste tipo de mercados, a cria\u00e7\u00e3o de valor n\u00e3o tem necessariamente de resultar de um aumento do n\u00famero de quartos. Pode ser alcan\u00e7ada atrav\u00e9s de reabilita\u00e7\u00e3o, mudan\u00e7a de marca, melhoria operacional ou subida de categoria.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/06\/07\/canarias-e-baleares-reforcam-o-seu-peso-como-polos-de-investimento-hoteleiro-na-europa\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">As Baleares foram o principal destino de investimento durante a primeira metade do ano<\/a>, com <strong>577 milh\u00f5es de euros<\/strong>, equivalentes a 23% do total nacional. Este valor supera os 464 milh\u00f5es de euros registados durante todo o ano de 2025.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Costa del Sol ocupou a segunda posi\u00e7\u00e3o, com 435 milh\u00f5es de euros, seguida de Madrid, com 397 milh\u00f5es, e das Can\u00e1rias, com 363 milh\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mais sele\u00e7\u00e3o ativo a ativo e menos grandes carteiras<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Outra caracter\u00edstica relevante do semestre \u00e9 o peso das opera\u00e7\u00f5es sobre ativos individuais face \u00e0s grandes carteiras.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Segundo a Colliers, 82% do volume concentrou-se em opera\u00e7\u00f5es individuais, enquanto as carteiras representaram apenas 18%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isto refor\u00e7a a ideia de um mercado em que o capital procura oportunidades concretas, em vez de uma exposi\u00e7\u00e3o indiscriminada ao setor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tamb\u00e9m est\u00e1 em linha com o peso das estrat\u00e9gias de reposicionamento. Uma parte significativa do investimento dirige-se a hot\u00e9is j\u00e1 existentes, onde o comprador pode <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/07\/23\/como-se-cria-valor-num-projeto-cre-as-cinco-fases-de-uma-estrategia-value-add\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">intervir no produto, na marca, na gest\u00e3o ou na estrutura operacional para procurar melhorar os resultados<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O contexto tur\u00edstico ajuda, mas n\u00e3o explica tudo<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A atividade de investimento beneficia de um contexto tur\u00edstico que continua favor\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre janeiro e maio de 2026, Espanha recebeu cerca de <strong><a href=\"https:\/\/www.ine.es\/dyngs\/Prensa\/en\/FRONTUR0526.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">36,8 milh\u00f5es de turistas internacionais<\/a><\/strong>, aproximadamente mais 5% do que um ano antes. No mesmo per\u00edodo, a despesa tur\u00edstica aumentou cerca de 8%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O facto de a despesa crescer mais rapidamente do que as chegadas \u00e9 particularmente relevante para os hot\u00e9is de categoria superior, capazes de captar uma maior parcela dos gastos dos viajantes com maior poder de compra.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mas o bom desempenho do turismo n\u00e3o transforma automaticamente qualquer hotel num bom investimento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O pre\u00e7o de compra, os custos operacionais, as necessidades de renova\u00e7\u00e3o, o posicionamento e a qualidade da gest\u00e3o podem criar diferen\u00e7as muito significativas entre ativos situados at\u00e9 no mesmo destino.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Na hotelaria, o im\u00f3vel e a opera\u00e7\u00e3o est\u00e3o ligados<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esta \u00e9 uma das caracter\u00edsticas que distingue os hot\u00e9is de outros <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2025\/12\/12\/cre-na-urbanitae-como-nos-diversificamos-para-alem-do-residencial\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">segmentos imobili\u00e1rios<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O valor de um armaz\u00e9m log\u00edstico ou de um edif\u00edcio de escrit\u00f3rios depende, em grande medida, do pr\u00f3prio im\u00f3vel, da sua localiza\u00e7\u00e3o e dos contratos de arrendamento. Na hotelaria, existe tamb\u00e9m um neg\u00f3cio operacional por detr\u00e1s do ativo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A taxa de ocupa\u00e7\u00e3o, a tarifa m\u00e9dia, os custos laborais, a distribui\u00e7\u00e3o, a marca, o operador e a experi\u00eancia do cliente influenciam diretamente os resultados.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, dois hot\u00e9is fisicamente semelhantes podem gerar rentabilidades muito diferentes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esta dimens\u00e3o operacional tamb\u00e9m ajuda a compreender o peso crescente das pr\u00f3prias cadeias hoteleiras nas aquisi\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O capital nacional e as cadeias hoteleiras ganham protagonismo<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Os investidores espanh\u00f3is concentraram <strong>62% do investimento total<\/strong>, com 1.513 milh\u00f5es de euros, face aos 947 milh\u00f5es de euros provenientes do capital internacional.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dentro do capital nacional, <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2025\/12\/02\/investidores-nacionais-impulsionam-a-nova-onda-de-investimento-hoteleiro-em-espanha\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">as cadeias hoteleiras foram os principais compradores<\/a>, com 792 milh\u00f5es de euros e 32% do volume total.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para uma cadeia hoteleira, uma aquisi\u00e7\u00e3o pode obedecer a uma l\u00f3gica que vai al\u00e9m do investimento puramente imobili\u00e1rio: estabelecer presen\u00e7a num destino, ganhar escala, melhorar a distribui\u00e7\u00e3o ou gerar efici\u00eancias operacionais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tamb\u00e9m participaram investidores privados, family offices e sociedades imobili\u00e1rias cotadas espanholas (SOCIMI), enquanto <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/07\/22\/a-iberia-consolida-se-como-foco-de-investimento-hoteleiro-na-europa\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">o capital internacional continuou presente tanto em ativos estabilizados como em opera\u00e7\u00f5es de reposicionamento<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Uma categoria superior n\u00e3o significa menos risco<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A concentra\u00e7\u00e3o do capital em hot\u00e9is premium pode estar relacionada com a sua capacidade para praticar tarifas mais elevadas e beneficiar de uma procura tur\u00edstica com maior poder de compra.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mas a categoria do estabelecimento n\u00e3o elimina o risco.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um hotel de gama alta pode exigir um investimento de capital elevado, depender fortemente de uma determinada marca ou sofrer se os custos operacionais crescerem mais rapidamente do que as receitas. Tamb\u00e9m pode ser afetado por altera\u00e7\u00f5es na procura, nas liga\u00e7\u00f5es a\u00e9reas ou na regulamenta\u00e7\u00e3o do destino.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, a an\u00e1lise deve ir al\u00e9m das estrelas ou da localiza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na hotelaria, s\u00e3o particularmente importantes:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>O pre\u00e7o de aquisi\u00e7\u00e3o<\/li>\n\n\n\n<li>A qualidade do operador<\/li>\n\n\n\n<li>A capacidade de manter a ocupa\u00e7\u00e3o e as tarifas<\/li>\n\n\n\n<li>As necessidades futuras de investimento<\/li>\n\n\n\n<li>O verdadeiro potencial de reposicionamento<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Um mercado forte, mas cada vez mais seletivo<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Colliers estima que, se o ritmo de atividade do primeiro semestre se mantiver, o investimento hoteleiro em Espanha poder\u00e1 voltar a superar os <strong>4.000 milh\u00f5es de euros em 2026<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O recorde semestral e a concentra\u00e7\u00e3o nos hot\u00e9is de quatro e cinco estrelas mostram um mercado com abund\u00e2ncia de capital, mas tamb\u00e9m com crit\u00e9rios de sele\u00e7\u00e3o mais exigentes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A principal conclus\u00e3o n\u00e3o \u00e9 simplesmente que o luxo atrai investimento. \u00c9 que <strong>o capital est\u00e1 a selecionar com maior cuidado ativos capazes de sustentar receitas, melhorar o seu posicionamento ou gerar valor atrav\u00e9s da gest\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Neste contexto, a categoria do hotel importa, mas n\u00e3o basta. A rentabilidade final continuar\u00e1 a depender do pre\u00e7o pago, da forma como o ativo \u00e9 explorado e da capacidade de melhorar os seus resultados.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>O investimento hoteleiro em Espanha atingiu 2,46 mil milh\u00f5es de euros no primeiro semestre de 2026. Os hot\u00e9is de quatro e cinco estrelas captaram 86% do capital. 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