{"id":91470,"date":"2026-10-02T08:45:00","date_gmt":"2026-10-02T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=91470"},"modified":"2026-09-30T10:39:20","modified_gmt":"2026-09-30T08:39:20","slug":"o-investimento-imobiliario-europeu-entra-numa-nova-etapa-menos-ciclo-e-mais-selecao-de-ativos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/10\/02\/o-investimento-imobiliario-europeu-entra-numa-nova-etapa-menos-ciclo-e-mais-selecao-de-ativos\/","title":{"rendered":"O investimento imobili\u00e1rio europeu entra numa nova etapa: menos ciclo e mais sele\u00e7\u00e3o de ativos"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O imobili\u00e1rio europeu continuou a recuperar em 2026, mas o motor dessa recupera\u00e7\u00e3o est\u00e1 a mudar. Depois de uma primeira fase marcada pelo ajustamento das valoriza\u00e7\u00f5es e pela expectativa de um contexto de taxas mais favor\u00e1vel, <strong>h\u00e1 cada vez menos margem para confiar apenas no impulso geral do mercado<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O <a href=\"https:\/\/www.cushmanwakefield.com\/en\/insights\/european-investment-atlas\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>European Investment Atlas Q1 2026<\/em><\/a> da Cushman &amp; Wakefield reflete bem esta transi\u00e7\u00e3o. O mercado continua numa fase de estabiliza\u00e7\u00e3o, com fundamentais de ocupa\u00e7\u00e3o ainda resilientes e crescimento das rendas nos ativos prime. No entanto, a volatilidade geopol\u00edtica, a subida das yields da d\u00edvida p\u00fablica e perspetivas menos favor\u00e1veis para as taxas reduziram o potencial de novas compress\u00f5es de yields.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dito de outra forma: se o mercado j\u00e1 n\u00e3o est\u00e1 disposto a pagar cada vez mais pelo mesmo euro de rendimento, <strong>a cria\u00e7\u00e3o de valor depende em maior medida de conseguir que o ativo gere mais receitas, mantenha a procura e seja bem gerido<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">A recupera\u00e7\u00e3o continua, mas perde parte do seu vento favor\u00e1vel<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Cushman &amp; Wakefield situa o <em>TIME Score<\/em> europeu em 3,0, ainda dentro da fase de estabiliza\u00e7\u00e3o. Ao mesmo tempo, o seu <em>Fair Value Index<\/em> reduziu-se face a n\u00edveis anteriores, sinal de que uma parte das oportunidades de repricing j\u00e1 foi capturada.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ainda assim, o mercado est\u00e1 longe de estar completamente ajustado. <strong>56% dos mercados analisados pelo \u00edndice continuam classificados como subvalorizados<\/strong>, embora sejam cada vez mais os que se aproximam de n\u00edveis considerados razo\u00e1veis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A nuance \u00e9 importante. N\u00e3o significa que 56% dos ativos imobili\u00e1rios europeus estejam \u201cbaratos\u201d, mas sim que, dentro dos mercados prime de escrit\u00f3rios, retail e log\u00edstica analisados pela Cushman, ainda existem segmentos onde o retorno esperado se situa acima do que o modelo considera adequado para o seu n\u00edvel de risco.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A janela de oportunidade continua aberta, mas est\u00e1 a estreitar-se. Segundo o relat\u00f3rio, numerosos mercados passaram de estar claramente subvalorizados para se situarem mais perto do seu valor justo.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Do repricing ao crescimento das receitas<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esta transi\u00e7\u00e3o altera a l\u00f3gica de investimento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Numa fase inicial de recupera\u00e7\u00e3o, parte da rentabilidade pode vir de uma descida das yields exigidas pelo mercado. Quando isso acontece, o valor de um ativo pode subir mesmo que as suas receitas permane\u00e7am praticamente est\u00e1veis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mas, \u00e0 medida que as valoriza\u00e7\u00f5es se normalizam, <strong>esse mecanismo perde for\u00e7a<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Cushman resume a etapa seguinte em torno de tr\u00eas vari\u00e1veis: crescimento das receitas, qualidade do ativo e execu\u00e7\u00e3o operacional.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso significa que ganha peso a capacidade de:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>aumentar rendas;<\/li>\n\n\n\n<li>melhorar a ocupa\u00e7\u00e3o;<\/li>\n\n\n\n<li>reposicionar ativos;<\/li>\n\n\n\n<li>adaptar o im\u00f3vel a novas procuras;<\/li>\n\n\n\n<li>ou gerir a sua explora\u00e7\u00e3o de forma mais eficiente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">N\u00e3o se trata tanto de acertar no momento do ciclo, mas de identificar ativos capazes de gerar uma melhoria real no seu cash flow.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Log\u00edstica e retail partem com vantagem; escrit\u00f3rios exigem mais sele\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O relat\u00f3rio situa atualmente a log\u00edstica e o retail naquilo que a Cushman denomina <em>investment sweet spot<\/em>: mercados onde a combina\u00e7\u00e3o entre momento do ciclo e valoriza\u00e7\u00e3o relativa \u00e9 especialmente favor\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Residencial e escrit\u00f3rios, pelo contr\u00e1rio, permanecem numa zona mais estrat\u00e9gica, onde a oportunidade existe, mas depende em maior medida da sele\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nos escrit\u00f3rios, esta dispers\u00e3o \u00e9 especialmente clara. A qualidade do edif\u00edcio, a localiza\u00e7\u00e3o e as perspetivas de comercializa\u00e7\u00e3o est\u00e3o a provocar <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/08\/05\/escritorios-em-madrid-uma-nova-etapa-mas-nao-para-todos-os-ativos\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">diferen\u00e7as cada vez maiores entre ativos prime e produto mais obsoleto<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A mesma tend\u00eancia aparece no relat\u00f3rio da Cushman sobre o sul da Europa. Em It\u00e1lia e Portugal, os investidores continuam a mostrar prefer\u00eancia por escrit\u00f3rios prime e oportunidades de reposicionamento. Em Espanha, aumenta o interesse por opera\u00e7\u00f5es Core+ e <em>value add<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A consequ\u00eancia \u00e9 clara: <strong>falar de \u201cescrit\u00f3rios\u201d, \u201cretail\u201d ou \u201clog\u00edstica\u201d como categorias homog\u00e9neas serve cada vez menos<\/strong>. Dois ativos dentro do mesmo segmento podem oferecer perfis de risco e potencial de cria\u00e7\u00e3o de valor muito diferentes.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">H\u00e1 financiamento, mas o pre\u00e7o continua a ser o ponto de fric\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Outro elemento importante do relat\u00f3rio \u00e9 que o financiamento continua dispon\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Depois de uma pausa inicial associada ao aumento da tens\u00e3o geopol\u00edtica, bancos, seguradoras e <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/05\/08\/financiamento-flexivel-para-um-residencial-que-precisa-de-mais-oferta-e-de-novos-modelos\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">financiadores alternativos<\/a> retomaram a atividade. A Cushman assinala que a liquidez continua profunda e diversa, embora a disciplina de cr\u00e9dito se tenha tornado mais exigente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O principal trav\u00e3o para muitas opera\u00e7\u00f5es n\u00e3o \u00e9, portanto, a aus\u00eancia de d\u00edvida, mas o <strong>desajuste entre as expectativas de compradores e vendedores<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">H\u00e1 capital disposto a investir e financiamento dispon\u00edvel, mas nem sempre existe acordo sobre quanto vale o ativo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A isto junta-se uma recupera\u00e7\u00e3o da capta\u00e7\u00e3o de capital e das <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/01\/15\/ampliamos-o-nosso-modelo-de-coinvestimento-imobiliario-com-uma-sociedade-gestora-de-fundos\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">aloca\u00e7\u00f5es institucionais ao imobili\u00e1rio<\/a>. Por outras palavras, continua a acumular-se dinheiro \u00e0 espera de encontrar opera\u00e7\u00f5es que ofere\u00e7am uma rela\u00e7\u00e3o suficientemente atrativa entre risco e retorno.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Espanha acelera: mais investimento e mais reposicionamento<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O comportamento do sul da Europa ajuda a concretizar esta tend\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Espanha, It\u00e1lia e Portugal somaram <a href=\"https:\/\/www.cushmanwakefield.com\/en\/spain\/insights\/southern-europe-investment-market-overview\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>18.200 milh\u00f5es de euros de investimento imobili\u00e1rio no primeiro semestre de 2026<\/strong><\/a>, mais 39% do que um ano antes. Espanha concentrou aproximadamente metade do volume regional.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em concreto, o investimento em Espanha atingiu <strong>9.100 milh\u00f5es de euros<\/strong>, tamb\u00e9m mais 39% em termos hom\u00f3logos. Residencial e hospitality lideraram a atividade, com 2.800 e 2.600 milh\u00f5es de euros, respetivamente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O dado \u00e9 relevante porque confirma que uma maior seletividade n\u00e3o equivale a falta de apetite investidor. <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/08\/19\/espanha-superara-os-10-mil-milhoes-de-euros-em-investimento-imobiliario-o-que-atrai-o-capital\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">O capital continua a entrar, mas f\u00e1-lo de forma cada vez mais discriminada<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A Cushman destaca, al\u00e9m disso, o peso crescente das <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/07\/23\/como-se-cria-valor-num-projeto-cre-as-cinco-fases-de-uma-estrategia-value-add\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">estrat\u00e9gias de reposicionamento<\/a>. S\u00f3 em Madrid, desde 2024, foram investidos <strong>mais de 1.100 milh\u00f5es de euros na convers\u00e3o de escrit\u00f3rios obsoletos para usos residenciais e hoteleiros<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esse dado resume bem a nova etapa: parte do valor j\u00e1 n\u00e3o resulta simplesmente de esperar que o mercado melhore, mas de <strong>transformar ativamente o ativo<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Living e hospitality ganham peso no imobili\u00e1rio operacional<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O caso espanhol mostra tamb\u00e9m outra mudan\u00e7a relevante: o peso crescente do chamado <em>operational real estate<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Residencial e hospitality foram os dois maiores recetores de investimento no primeiro semestre. A Cushman atribui parte deste crescimento \u00e0 procura robusta e ao interesse por estrat\u00e9gias de plataforma e exposi\u00e7\u00e3o de longo prazo ao setor living.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Neste tipo de ativos, a sele\u00e7\u00e3o j\u00e1 n\u00e3o depende apenas da localiza\u00e7\u00e3o ou do edif\u00edcio. Tamb\u00e9m pesam <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/07\/22\/a-iberia-consolida-se-como-foco-de-investimento-hoteleiro-na-europa\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">o modelo de explora\u00e7\u00e3o, a capacidade do operador, a ocupa\u00e7\u00e3o, o pricing e a qualidade da gest\u00e3o<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O mesmo acontece em It\u00e1lia, onde <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/08\/12\/centros-de-dados-a-nova-infraestrutura-estrategica-do-imobiliario-europeu\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">data centres<\/a>, living e outros ativos alternativos continuam a atrair capital precisamente pela sua componente operacional e pelo seu potencial de crescimento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isto encaixa numa tend\u00eancia mais ampla: <strong>quanto menor \u00e9 a margem para ganhar simplesmente com repricing, maior import\u00e2ncia adquire aquilo que o investidor pode fazer com o ativo<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">A recupera\u00e7\u00e3o do ciclo j\u00e1 n\u00e3o basta<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O imobili\u00e1rio europeu continua a recuperar, mas a natureza dessa recupera\u00e7\u00e3o est\u00e1 a mudar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ainda existem mercados com valoriza\u00e7\u00f5es atrativas e capital suficiente para financiar novas opera\u00e7\u00f5es. No entanto, \u00e0 medida que os pre\u00e7os se aproximam de n\u00edveis mais equilibrados, diminui a possibilidade de obter rentabilidade apenas gra\u00e7as a uma nova compress\u00e3o de yields.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A fase seguinte depender\u00e1 mais de <strong>quanto podem crescer as receitas, da qualidade do ativo e da capacidade do investidor para o gerir, reposicionar ou transformar<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O ciclo continua a importar. Mas j\u00e1 n\u00e3o basta acertar no ciclo. Num mercado mais seletivo, a diferen\u00e7a estar\u00e1 cada vez mais em escolher bem o que se compra e em saber o que fazer depois com esse ativo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>O investimento imobili\u00e1rio europeu entra numa fase mais seletiva. O ciclo continua a importar, mas a cria\u00e7\u00e3o de valor depender\u00e1 mais do crescimento das receitas, da qualidade do ativo e da capacidade de o gerir ou reposicionar.<\/p>\n","protected":false},"author":22,"featured_media":91481,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"_templately_pack_id":"","_templately_imported_at":"","_templately_source":"","_templately_import_session_id":"","footnotes":""},"categories":[1029],"tags":[1983,976],"class_list":["post-91470","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investimento-imobiliario-pt-pt","tag-investimento-imobiliario","tag-setor-logistico"],"blocksy_meta":{"styles_descriptor":{"styles":{"desktop":"","tablet":"","mobile":""},"google_fonts":[],"version":8}},"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.6 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Investimento imobili\u00e1rio europeu: mais sele\u00e7\u00e3o de ativos<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Investimento imobili\u00e1rio europeu: o mercado recupera, mas exige mais sele\u00e7\u00e3o, gest\u00e3o ativa e crescimento das receitas agora.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/10\/02\/o-investimento-imobiliario-europeu-entra-numa-nova-etapa-menos-ciclo-e-mais-selecao-de-ativos\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"pt_PT\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"O ciclo j\u00e1 n\u00e3o basta para criar valor imobili\u00e1rio\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"O imobili\u00e1rio europeu recupera, mas o ciclo j\u00e1 n\u00e3o basta. 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