{"id":91433,"date":"2026-09-18T08:45:00","date_gmt":"2026-09-18T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=91433"},"modified":"2026-09-18T12:24:26","modified_gmt":"2026-09-18T10:24:26","slug":"ativos-alternativos-mais-capital-mais-especializacao-e-o-desafio-operacional","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/09\/18\/ativos-alternativos-mais-capital-mais-especializacao-e-o-desafio-operacional\/","title":{"rendered":"Ativos alternativos: mais capital, mais especializa\u00e7\u00e3o e o desafio operacional"},"content":{"rendered":"\n

Os chamados ativos alternativos est\u00e3o a deixar de ser uma categoria perif\u00e9rica dentro do investimento imobili\u00e1rio. Healthcare, senior living, centros de dados ou life sciences atraem cada vez mais capital, mas tamb\u00e9m obrigam a incorporar na an\u00e1lise vari\u00e1veis que t\u00eam menos peso nos segmentos tradicionais. J\u00e1 n\u00e3o basta estudar o im\u00f3vel: \u00e9 necess\u00e1rio compreender o neg\u00f3cio que acontece dentro dele.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esta foi uma das principais conclus\u00f5es do pequeno-almo\u00e7o editorial \u201cAs oportunidades dos ativos alternativos\u201d<\/strong>, organizado esta quarta-feira, 17 de setembro, pelo Observatorio Inmobiliario na sede da ESCP Business School<\/strong> em Madrid. A Urbanitae participou como patrocinadora do encontro e esteve representada por Gonzalo Navarro, diretor de Investimentos<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

A mesa-redonda reuniu tamb\u00e9m representantes da Azora, Nhood, JLL, Healthcare Activos e Clifford Chance<\/strong>, num debate moderado por Teresa Montero, diretora do Observatorio Inmobiliario, e Roger Cooke, Editorial Advisor. Durante mais de uma hora, foram abordadas a evolu\u00e7\u00e3o destes segmentos, a capta\u00e7\u00e3o de capital, o papel dos operadores, a regula\u00e7\u00e3o e as f\u00f3rmulas de financiamento necess\u00e1rias para desenvolver novos projetos.<\/p>\n\n\n\n

Continuam a ser realmente alternativos?<\/h2>\n\n\n\n

Uma das primeiras quest\u00f5es que surgiram foi a pr\u00f3pria utilidade de agrupar sob a mesma etiqueta ativos muito diferentes entre si. Centros de dados, hospitais, resid\u00eancias ou espa\u00e7os de life sciences respondem a procuras diferentes, t\u00eam compradores diferentes e exigem estruturas financeiras e operacionais espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 uma distin\u00e7\u00e3o que a Urbanitae j\u00e1 aplica na sua an\u00e1lise. \u201cInternamente, j\u00e1 n\u00e3o gostamos de classificar os ativos alternativos como alternativos<\/strong>\u201d, explicou Gonzalo Navarro. \u201cCada um comporta-se de forma diferente, tem financiamento diferente, compradores diferentes e uma procura diferente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

O que muitos deles partilham \u00e9 o apoio de tend\u00eancias estruturais: digitaliza\u00e7\u00e3o, envelhecimento da popula\u00e7\u00e3o, novas necessidades assistenciais ou crescimento de determinadas infraestruturas. Isto explica o interesse crescente do capital, mas n\u00e3o transforma automaticamente qualquer projeto num bom investimento.<\/p>\n\n\n\n

Para a Urbanitae, a chave continua a ser a mesma que em qualquer outra classe de ativo: analisar cada oportunidade pelos seus pr\u00f3prios fundamentais e pela rentabilidade ajustada ao risco que pode oferecer<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

O operador passa para o centro da an\u00e1lise<\/h2>\n\n\n\n

A grande diferen\u00e7a face ao imobili\u00e1rio mais tradicional surge quando o funcionamento do ativo depende diretamente de uma atividade empresarial.<\/p>\n\n\n\n

\u201cQuando apresentamos uma oportunidade desta classe de ativos ao nosso comit\u00e9, a primeira coisa que mostramos \u00e9 a due diligence que realizamos \u00e0 empresa que vai operar esse ativo<\/a><\/strong>\u201d, assinalou Navarro. A quest\u00e3o j\u00e1 n\u00e3o \u00e9 apenas onde se encontra o im\u00f3vel ou quanto custou constru\u00ed-lo, mas \u201cquem vai operar o ativo, como o vai operar e como pode fazer com que alcance a rentabilidade m\u00ednima que os nossos investidores procuram\u201d.<\/p>\n\n\n\n

O healthcare \u00e9 provavelmente um dos exemplos mais claros. Gonzalo de Troya, CIO da Healthcare Activos, destacou durante o encontro o atrativo de um setor apoiado numa procura estrutural e em contratos de longa dura\u00e7\u00e3o, mas tamb\u00e9m a import\u00e2ncia de selecionar operadores capazes de oferecer um servi\u00e7o assistencial de qualidade.<\/p>\n\n\n\n

Na Urbanitae, comprov\u00e1mos diretamente essa import\u00e2ncia. Em mar\u00e7o, financi\u00e1mos a Residencia Alameda<\/strong><\/a>, uma resid\u00eancia s\u00e9nior em opera\u00e7\u00e3o em Torres de la Alameda, atrav\u00e9s de um empr\u00e9stimo participativo. A estrat\u00e9gia contempla precisamente a incorpora\u00e7\u00e3o de um dos dez maiores operadores do setor em Espanha, a estabiliza\u00e7\u00e3o do ativo e a sua posterior venda a um investidor institucional.<\/p>\n\n\n\n

Senior living: a procura existe, mas \u00e9 preciso encontrar o produto<\/h2>\n\n\n\n

O debate dedicou especial aten\u00e7\u00e3o ao senior living e \u00e0s diferentes solu\u00e7\u00f5es residenciais e assistenciais para uma popula\u00e7\u00e3o cada vez mais envelhecida<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Para Gonzalo Navarro, a procura est\u00e1 fora de discuss\u00e3o<\/strong>, mas continua a faltar uma oferta capaz de combinar corretamente localiza\u00e7\u00e3o, servi\u00e7os e pre\u00e7o. O mercado continua muito fragmentado e existem diferen\u00e7as significativas entre operadores e produtos.<\/p>\n\n\n\n

Durante o encontro, explicou que a Urbanitae visitou numerosos ativos geridos por operadores privados e p\u00f4de comprovar como a profissionaliza\u00e7\u00e3o pode transformar o seu funcionamento. Numa das opera\u00e7\u00f5es analisadas pela empresa, a mudan\u00e7a de um operador privado para um dos grandes grupos do setor permitiu melhorar em pouco tempo tanto os servi\u00e7os como as rendas.<\/p>\n\n\n\n

O desafio n\u00e3o consiste, portanto, apenas em criar mais lugares. Trata-se de oferecer um produto em que o utilizador queira viver<\/strong>, integrado no seu contexto e com uma proposta de servi\u00e7os adequada. Neste sentido, tanto Navarro como outros participantes apontaram a dificuldade de encontrar atualmente uma oferta competitiva em determinadas faixas interm\u00e9dias de pre\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n

Financiamento alternativo para cobrir os espa\u00e7os do ciclo<\/h2>\n\n\n\n

A especializa\u00e7\u00e3o destes ativos tamb\u00e9m afeta o seu financiamento. Muitos projetos contam com bons fundamentais, mas ainda n\u00e3o re\u00fanem as condi\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias para aceder a financiamento banc\u00e1rio tradicional.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 a\u00ed que o financiamento alternativo pode desempenhar um papel especialmente relevante. Navarro explicou que a Urbanitae pode entrar precisamente nessas primeiras etapas, quando um projeto ainda tem risco de desenvolvimento, carece de determinadas licen\u00e7as ou se encontra numa fase em que a banca n\u00e3o pode ou n\u00e3o quer participar.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o se trata de substituir o cr\u00e9dito banc\u00e1rio. O objetivo \u00e9 cobrir lacunas concretas do ciclo e permitir que projetos vi\u00e1veis alcancem o grau de maturidade necess\u00e1rio para aceder depois a outras fontes de capital<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 uma ideia que j\u00e1 surgiu no nosso anterior pequeno-almo\u00e7o com o Observatorio Inmobiliario sobre o mercado residencial: o financiamento alternativo \u00e9 cada vez mais um financiamento complementar<\/a>, capaz de se adaptar ao momento e \u00e0s necessidades concretas de cada opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Regula\u00e7\u00e3o est\u00e1vel para converter oportunidade em investimento<\/h2>\n\n\n\n

O potencial dos ativos alternativos em Espanha foi outro dos pontos de consenso. O pa\u00eds conta com fatores favor\u00e1veis como o crescimento demogr\u00e1fico, as infraestruturas, a disponibilidade de energias renov\u00e1veis, a qualidade de vida e uma crescente capacidade para atrair capital internacional. Mas a oportunidade precisa de um enquadramento que permita execut\u00e1-la.<\/p>\n\n\n\n

Uma das reivindica\u00e7\u00f5es mais repetidas durante o pequeno-almo\u00e7o foi precisamente maior estabilidade e previsibilidade regulat\u00f3ria<\/strong>. N\u00e3o necessariamente menos regula\u00e7\u00e3o, mas regras conhecidas antecipadamente, procedimentos mais \u00e1geis e crit\u00e9rios mais homog\u00e9neos entre administra\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Esta quest\u00e3o \u00e9 especialmente relevante em segmentos muito especializados. Os centros de dados precisam de garantir acesso a energia e pot\u00eancia<\/a>; os projetos de life sciences dependem de ecossistemas de talento, universidades e empresas; e o healthcare exige conciliar os requisitos imobili\u00e1rios com uma intensa regula\u00e7\u00e3o assistencial.<\/p>\n\n\n\n

Para a Urbanitae, esta previsibilidade \u00e9 tamb\u00e9m uma condi\u00e7\u00e3o para mobilizar capital. Quanto mais claro for o enquadramento de um projeto, mais f\u00e1cil ser\u00e1 avaliar os seus riscos, estruturar o seu financiamento e atrair os investidores adequados.<\/p>\n\n\n\n

De \u201calternativos\u201d a parte estrutural do imobili\u00e1rio<\/h2>\n\n\n\n

A conclus\u00e3o do encontro foi menos terminol\u00f3gica do que pr\u00e1tica. Muitos dos ativos que h\u00e1 apenas alguns anos eram agrupados sob a etiqueta de alternativos est\u00e3o a entrar numa nova fase de maturidade.<\/p>\n\n\n\n

Mas essa consolida\u00e7\u00e3o n\u00e3o significa que a an\u00e1lise se torne mais simples. Pelo contr\u00e1rio: quanto mais operacional \u00e9 um ativo, maior especializa\u00e7\u00e3o exige<\/strong>. O im\u00f3vel, o operador, o financiamento, a regula\u00e7\u00e3o e a estrat\u00e9gia de sa\u00edda fazem parte de uma mesma equa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Espanha tem procura e capital para continuar a desenvolver estes segmentos. O passo seguinte \u00e9 conseguir que essa oportunidade se traduza em projetos bem desenhados, financi\u00e1veis e geridos por operadores capazes de gerar valor a longo prazo<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

O investimento em ativos alternativos ganha peso com healthcare, senior living, data centers e life sciences. O artigo analisa porque estes segmentos exigem operadores s\u00f3lidos, especializa\u00e7\u00e3o e financiamento flex\u00edvel.<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":91457,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[1029],"tags":[961,1983],"class_list":["post-91433","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investimento-imobiliario-pt-pt","tag-ativos-alternativos","tag-investimento-imobiliario"],"blocksy_meta":{"styles_descriptor":{"styles":{"desktop":"","tablet":"","mobile":""},"google_fonts":[],"version":8}},"yoast_head":"\nInvestimento em ativos alternativos e especializa\u00e7\u00e3o<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Investimento em ativos alternativos exige analisar operador, regula\u00e7\u00e3o, financiamento e estrat\u00e9gia de sa\u00edda antes de investir.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/09\/18\/ativos-alternativos-mais-capital-mais-especializacao-e-o-desafio-operacional\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"pt_PT\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"J\u00e1 n\u00e3o basta analisar o im\u00f3vel\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Healthcare, senior living, data centers e life sciences atraem capital, mas exigem olhar para al\u00e9m do im\u00f3vel. 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