{"id":90722,"date":"2026-09-07T08:45:00","date_gmt":"2026-09-07T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=90722"},"modified":"2026-09-07T10:30:24","modified_gmt":"2026-09-07T08:30:24","slug":"menos-compras-e-vendas-mais-pressao-as-chaves-do-mercado-residencial-no-primeiro-semestre-de-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/09\/07\/menos-compras-e-vendas-mais-pressao-as-chaves-do-mercado-residencial-no-primeiro-semestre-de-2026\/","title":{"rendered":"Menos compras e vendas, mais press\u00e3o: as chaves do mercado residencial no primeiro semestre de 2026"},"content":{"rendered":"\n

O mercado imobili\u00e1rio residencial espanhol encerrou o primeiro semestre de 2026 com uma fotografia cada vez mais definida: os pre\u00e7os continuam a subir, as compras e vendas perdem alguma velocidade e<\/strong> a oferta continua a ser insuficiente<\/strong><\/a> para absorver a procura existente.<\/p>\n\n\n\n

Esta \u00e9 uma das principais conclus\u00f5es do novo relat\u00f3rio trimestral da Urbanitae sobre o setor residencial em Espanha, que analisa a evolu\u00e7\u00e3o da habita\u00e7\u00e3o durante a primeira metade do ano e as perspetivas para o segundo semestre.<\/p>\n\n\n\n

O contexto \u00e9 mais complexo do que o de 2025. A incerteza geopol\u00edtica, a evolu\u00e7\u00e3o da infla\u00e7\u00e3o e o comportamento da Euribor introduziram mais cautela no mercado. Ainda assim, a economia espanhola mant\u00e9m um tom positivo face a outras economias europeias, apoiada no emprego, no crescimento populacional e no dinamismo do setor dos servi\u00e7os e do turismo.<\/p>\n\n\n\n

Pre\u00e7os em alta, mas com sinais de modera\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n

A habita\u00e7\u00e3o continuou a encarecer durante o primeiro semestre. Segundo a Tinsa, o valor m\u00e9dio da habita\u00e7\u00e3o conclu\u00edda \u2014 nova e usada<\/a> \u2014 atingiu os 2.066 euros por metro quadrado<\/strong> no segundo trimestre de 2026, depois de crescer 15,2% em termos hom\u00f3logos<\/strong> e 3,7% em termos trimestrais<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

A constru\u00e7\u00e3o nova tamb\u00e9m manteve a sua tend\u00eancia ascendente. O pre\u00e7o m\u00e9dio nacional atingiu os 3.458 euros por metro quadrado<\/strong> no final de junho, 9,7% mais<\/strong> do que um ano antes, segundo o Grupo ST. Com este dado, a habita\u00e7\u00e3o nova registou o seu quinto semestre consecutivo em m\u00e1ximos hist\u00f3ricos.<\/p>\n\n\n\n

No mercado de segunda m\u00e3o, a Fotocasa regista uma subida acumulada de 8,2%<\/strong> entre janeiro e junho, at\u00e9 aos 3.133 euros por metro quadrado<\/strong>. Em termos pr\u00e1ticos, uma habita\u00e7\u00e3o de 80 metros quadrados passou de custar 231.744 euros no in\u00edcio do ano para 250.673 euros em junho: quase 19.000 euros mais em seis meses<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, o relat\u00f3rio tamb\u00e9m aponta para uma poss\u00edvel perda gradual de impulso. Os pre\u00e7os continuam a subir porque a oferta continua escassa, mas o forte encarecimento acumulado e o custo do financiamento come\u00e7am a limitar a capacidade de compra de uma parte das fam\u00edlias.<\/p>\n\n\n\n

As compras e vendas perdem velocidade<\/h2>\n\n\n\n

A atividade continua em n\u00edveis elevados, mas j\u00e1 n\u00e3o cresce com a mesma intensidade. Segundo o INE, junho quebrou uma sequ\u00eancia de cinco meses consecutivos de descidas, com 59.288 compras e vendas<\/a><\/strong>, 1,6% mais<\/strong> do que no mesmo m\u00eas de 2025 e o melhor dado para um m\u00eas de junho desde 2007.<\/p>\n\n\n\n

O dado positivo de junho n\u00e3o altera, por agora, a tend\u00eancia do semestre. Entre janeiro e junho, as compras e vendas acumulam uma queda de 2,6%<\/strong> face ao mesmo per\u00edodo do ano anterior, com descidas tanto na habita\u00e7\u00e3o nova como na usada.<\/p>\n\n\n\n

Os Registradores apontam na mesma dire\u00e7\u00e3o: durante o segundo trimestre foram contabilizadas 167.934 compras e vendas<\/strong>, 5,7% menos<\/strong> do que no trimestre anterior e 2,3% menos<\/strong> do que um ano antes. Trata-se da segunda descida trimestral consecutiva e do menor volume de opera\u00e7\u00f5es dos \u00faltimos sete trimestres.<\/p>\n\n\n\n

A procura estrangeira, pelo contr\u00e1rio, continua a ganhar peso. No segundo trimestre representou 15,98%<\/strong> das compras e vendas, m\u00e1ximo da s\u00e9rie hist\u00f3rica, com especial protagonismo nas Baleares e na Comunidade Valenciana, onde superou 30% do total.<\/p>\n\n\n\n

O arrendamento estabiliza, mas n\u00e3o alivia<\/h2>\n\n\n\n

O mercado de arrendamento mostrou uma evolu\u00e7\u00e3o diferente. Segundo a Fotocasa, o pre\u00e7o m\u00e9dio avan\u00e7ou apenas 0,1%<\/strong> entre mar\u00e7o e junho, o menor aumento para este per\u00edodo desde 2007. Em termos hom\u00f3logos, as rendas subiram 2,9%<\/strong>, at\u00e9 aos 14,79 euros por metro quadrado por m\u00eas<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Esta modera\u00e7\u00e3o n\u00e3o implica uma queda generalizada nem uma melhoria clara da acessibilidade. Reflete antes que a capacidade econ\u00f3mica das fam\u00edlias est\u00e1 a atingir um limite em muitos mercados. A procura continua elevada, mas nem sempre consegue assumir novas subidas.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, a estabilidade da m\u00e9dia nacional oculta fortes diferen\u00e7as territoriais. A Comunidade de Madrid continua a ser a regi\u00e3o mais cara, com 21,95 euros por metro quadrado por m\u00eas<\/strong>, seguida das Baleares, da Catalunha e do Pa\u00eds Basco. No extremo oposto, Ja\u00e9n e Badajoz mant\u00eam-se como as prov\u00edncias com rendas mais baixas.<\/p>\n\n\n\n\n<\/iframe>\n\n\n\n

Um problema de acesso, n\u00e3o de falta de procura<\/h2>\n\n\n\n

Uma das ideias centrais do relat\u00f3rio \u00e9 que o mercado n\u00e3o est\u00e1 perante uma crise imobili\u00e1ria no sentido cl\u00e1ssico, mas sim perante uma crise de acesso \u00e0 habita\u00e7\u00e3o<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Diego Bestard, CEO da Urbanitae, resume-o assim na sua an\u00e1lise inclu\u00edda no relat\u00f3rio: \u201cN\u00e3o estamos perante uma crise imobili\u00e1ria, mas sim perante uma crise de acesso \u00e0 habita\u00e7\u00e3o dentro de um mercado cujos fundamentais continuam s\u00f3lidos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

A diferen\u00e7a \u00e9 importante. Em 2008, o mercado estava marcado por excesso de constru\u00e7\u00e3o, maior alavancagem e uma oferta que nem sempre respondia a uma procura real. Hoje acontece o contr\u00e1rio: Espanha cria cerca de 220.000 agregados familiares por ano<\/strong>, enquanto a produ\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o continua abaixo das necessidades reais do mercado<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

O d\u00e9fice acumulado situa-se j\u00e1 em torno das 730.000 habita\u00e7\u00f5es<\/strong>, segundo o relat\u00f3rio. E embora as licen\u00e7as de constru\u00e7\u00e3o nova estejam a melhorar, com previs\u00f5es de cerca de 153.000 habita\u00e7\u00f5es iniciadas em 2026<\/strong>, o n\u00famero continua a ser insuficiente para fechar a diferen\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n

A oferta, o grande desafio pendente<\/h2>\n\n\n\n

O Plano Estatal de Habita\u00e7\u00e3o 2026-2030, dotado de 7.000 milh\u00f5es de euros<\/strong> em financiamento estatal mais cofinanciamento auton\u00f3mico, representa um avan\u00e7o na dire\u00e7\u00e3o correta. O mesmo acontece com algumas reformas auton\u00f3micas orientadas para simplificar procedimentos, impulsionar a industrializa\u00e7\u00e3o ou aumentar a disponibilidade de habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Mas a escala do desafio continua enorme. A CaixaBank Research estima que o d\u00e9fice poder\u00e1 atingir cerca de 922.000 habita\u00e7\u00f5es em 2029<\/strong> e manter-se ainda pr\u00f3ximo das 905.000 unidades em 2030<\/strong>. Para absorver o d\u00e9fice acumulado, seria necess\u00e1rio produzir cerca de 330.000 habita\u00e7\u00f5es anuais<\/strong> durante os pr\u00f3ximos cinco anos.<\/p>\n\n\n\n

Enquanto isso n\u00e3o acontecer, a escassez de oferta continuar\u00e1 a atuar como suporte dos pre\u00e7os, mesmo num contexto de menor dinamismo das compras e vendas.<\/p>\n\n\n\n

Segunda metade de 2026: menos atividade, pre\u00e7os ainda sob press\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n

Olhando para o segundo semestre, o cen\u00e1rio mais prov\u00e1vel \u00e9 o de uma desacelera\u00e7\u00e3o gradual<\/strong>, n\u00e3o de uma corre\u00e7\u00e3o brusca. \u00c9 expect\u00e1vel haver menos opera\u00e7\u00f5es, compradores mais seletivos e subidas de pre\u00e7os mais moderadas, mas n\u00e3o uma queda generalizada das valoriza\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

O mercado de arrendamento continuar\u00e1 a concentrar boa parte das tens\u00f5es, uma vez que muitas fam\u00edlias que n\u00e3o conseguem aceder \u00e0 compra permanecem no mercado de arrendamento. Ao mesmo tempo, o capital profissional continua a mostrar interesse pelo residencial: o segmento living captou mais de 4.500 milh\u00f5es de euros<\/strong> no primeiro semestre, o dobro do que um ano antes e 38% de todo o investimento imobili\u00e1rio, segundo a CBRE.<\/p>\n\n\n\n

Como assinala Diego Bestard, \u201co mercado n\u00e3o precisa de est\u00edmulos para criar mais procura; precisa de capacidade para gerar oferta\u201d. Mais solo finalista, procedimentos mais r\u00e1pidos, constru\u00e7\u00e3o mais eficiente e estruturas de financiamento adequadas<\/a> ser\u00e3o fundamentais para responder a um dos principais desafios econ\u00f3micos e sociais do pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n

O relat\u00f3rio completo da Urbanitae aprofunda todos estes dados, analisa a evolu\u00e7\u00e3o por territ\u00f3rios e re\u00fane as perspetivas para a segunda metade de 2026. Pode descarreg\u00e1-lo aqui.<\/p>\n\n\n\n

https:\/\/blog.urbanitae.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/informe_vivienda_2026_q2_urbanitae_en.pdf<\/a><\/p>\n\n\n\n

Consulte as edi\u00e7\u00f5es anteriores do relat\u00f3rio:<\/strong><\/p>\n\n\n\n