{"id":89704,"date":"2026-09-02T08:45:00","date_gmt":"2026-09-02T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=89704"},"modified":"2026-08-31T09:27:00","modified_gmt":"2026-08-31T07:27:00","slug":"healthcare-imobiliario-porque-ganha-peso-entre-os-investidores","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/09\/02\/healthcare-imobiliario-porque-ganha-peso-entre-os-investidores\/","title":{"rendered":"Healthcare imobili\u00e1rio: porque ganha peso entre os investidores"},"content":{"rendered":"\n

O healthcare imobili\u00e1rio est\u00e1 a ganhar peso dentro das estrat\u00e9gias de investimento em Espanha. Nesta categoria coexistem ativos muito diferentes<\/a> \u2014 resid\u00eancias s\u00e9nior, hospitais, centros sociossanit\u00e1rios ou novos formatos como o senior living<\/em> \u2014, mas todos partilham uma caracter\u00edstica: a sua procura est\u00e1 estreitamente ligada a tend\u00eancias demogr\u00e1ficas e assistenciais de longo prazo.<\/p>\n\n\n\n

O interesse dos investidores reflete esta mudan\u00e7a de escala. Espanha fechou 2025 como o quarto mercado europeu por volume de investimento em healthcare e come\u00e7ou 2026 com 471 milh\u00f5es de euros investidos durante o primeiro trimestre<\/strong>, o melhor registo para esse per\u00edodo na s\u00e9rie hist\u00f3rica da JLL.<\/p>\n\n\n\n

O fen\u00f3meno n\u00e3o \u00e9 exclusivamente espanhol. O investimento em healthcare aumentou 28,3% na regi\u00e3o EMEA durante 2025. No entanto, o envelhecimento da popula\u00e7\u00e3o, o d\u00e9fice de oferta e a fragmenta\u00e7\u00e3o do mercado colocam Espanha numa posi\u00e7\u00e3o especialmente relevante.<\/p>\n\n\n\n

Um primeiro trimestre recorde, com peso das grandes opera\u00e7\u00f5es<\/h2>\n\n\n\n

Os 471 milh\u00f5es registados entre janeiro e mar\u00e7o multiplicam por mais de dez o volume do mesmo per\u00edodo de 2025. O dado, no entanto, requer uma nuance: est\u00e1 influenciado por duas opera\u00e7\u00f5es paneuropeias com uma presen\u00e7a importante em Espanha \u2014 a integra\u00e7\u00e3o da Cofinimmo e da Aedifica e a aquisi\u00e7\u00e3o da ISEMIA pela TwentyTwo Real Estate e pela Farallon Capital.<\/p>\n\n\n\n

Assim, o recorde reflete tanto a atividade sobre ativos espanh\u00f3is como o peso crescente que estes t\u00eam dentro de grandes carteiras internacionais.<\/p>\n\n\n\n

Este interesse foi precedido por um 2025 tamb\u00e9m excecional. Segundo a Colliers, o investimento imobili\u00e1rio em healthcare atingiu 1.358 milh\u00f5es de euros<\/strong>, o maior volume da sua s\u00e9rie hist\u00f3rica. As resid\u00eancias s\u00e9nior e os hospitais concentraram a maior parte dessa atividade.<\/p>\n\n\n\n

Resid\u00eancias: um d\u00e9fice que j\u00e1 existe e continuar\u00e1 a crescer<\/h2>\n\n\n\n

As resid\u00eancias s\u00e9nior constituem atualmente o principal segmento do healthcare imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Espanha conta com cerca de 10,3 milh\u00f5es de pessoas com mais de 65 anos e aproximadamente 413.000 lugares residenciais. Isto situa a cobertura em torno de 4%, abaixo dos 5% habitualmente utilizados como n\u00edvel de refer\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

O d\u00e9fice pode ser observado a partir de duas perspetivas. A Colliers estima que atualmente faltem cerca de 103.000 lugares<\/strong> para alcan\u00e7ar uma cobertura adequada. A JLL incorpora, al\u00e9m disso, a evolu\u00e7\u00e3o demogr\u00e1fica futura e calcula que ser\u00e1 necess\u00e1rio acrescentar cerca de 240.000 novos lugares durante a pr\u00f3xima d\u00e9cada<\/strong> para manter a cobertura e aproximar-se dos 5%. Essa amplia\u00e7\u00e3o exigiria um investimento estimado entre 16.000 e 19.000 milh\u00f5es de euros.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o se trata, portanto, de duas estimativas contradit\u00f3rias. A primeira descreve o d\u00e9fice existente com a popula\u00e7\u00e3o atual; a segunda incorpora o aumento previsto da popula\u00e7\u00e3o s\u00e9nior durante os pr\u00f3ximos anos.<\/p>\n\n\n\n

O volume de investimento j\u00e1 reflete este desequil\u00edbrio. Segundo a Colliers, as resid\u00eancias s\u00e9nior concentraram 867 milh\u00f5es de euros em 2025<\/strong>, cerca de dois ter\u00e7os de todo o investimento em healthcare.<\/p>\n\n\n\n

Um mercado ainda muito fragmentado<\/h2>\n\n\n\n

\u00c0 escassez de lugares soma-se outra caracter\u00edstica relevante: a fragmenta\u00e7\u00e3o da oferta.<\/p>\n\n\n\n

Os dez principais operadores de resid\u00eancias s\u00e9nior concentram apenas 20% dos lugares existentes em Espanha. Esta atomiza\u00e7\u00e3o abre margem para processos de consolida\u00e7\u00e3o e para o crescimento de plataformas especializadas capazes de ganhar escala.<\/p>\n\n\n\n

De facto, o aumento do investimento n\u00e3o procede apenas de fundos institucionais. A Colliers destaca tamb\u00e9m a participa\u00e7\u00e3o de family offices<\/em><\/a>, tanto em ativos j\u00e1 operacionais como em novos desenvolvimentos.<\/p>\n\n\n\n

Isto ajuda a explicar porque o healthcare est\u00e1 a ganhar profundidade como mercado imobili\u00e1rio<\/a>: n\u00e3o \u00e9 apenas necess\u00e1rio construir nova oferta, mas tamb\u00e9m profissionalizar e consolidar parte da existente.<\/p>\n\n\n\n

Hospitais: muita oferta em desenvolvimento, mas ainda insuficiente<\/h2>\n\n\n\n

O segundo grande bloco \u00e9 o hospitalar. O envelhecimento, o aumento das necessidades assistenciais e o crescimento do seguro de sa\u00fade privado est\u00e3o a impulsionar novos projetos.<\/p>\n\n\n\n

Em Espanha, as listas de espera situam-se numa m\u00e9dia de 101 dias e a despesa de sa\u00fade privada representa cerca de 30% do total. Al\u00e9m disso, cerca de 26% da popula\u00e7\u00e3o tem seguro de sa\u00fade privado, segundo as estimativas recolhidas pela JLL e pela Colliers.<\/p>\n\n\n\n

Atualmente existem mais de 70 projetos hospitalares em diferentes fases de desenvolvimento<\/strong>, que ir\u00e3o acrescentar mais de 10.000 novas camas nos pr\u00f3ximos anos. Entre os operadores mais ativos encontram-se Quir\u00f3nsalud, HM Hospitales e Vithas.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, o pipeline poder\u00e1 continuar a ser insuficiente. A Colliers estima que, mesmo incorporando a oferta prevista, o r\u00e1cio de camas privadas poder\u00e1 reduzir-se durante os pr\u00f3ximos anos devido ao aumento da procura. O seu relat\u00f3rio calcula que seria necess\u00e1rio desenvolver cerca de 5.500 camas adicionais no curto prazo para manter os n\u00edveis atuais de cobertura.<\/p>\n\n\n\n

O investimento em hospitais atingiu 411 milh\u00f5es de euros em 2025, cerca de 30% do volume total registado pela Colliers.<\/p>\n\n\n\n

Senior living: ainda pequeno, mas com margem de crescimento<\/h2>\n\n\n\n

O healthcare tamb\u00e9m n\u00e3o termina em hospitais e resid\u00eancias.<\/p>\n\n\n\n

O senior living<\/em> est\u00e1 orientado principalmente para pessoas s\u00e9nior aut\u00f3nomas<\/a> que procuram habita\u00e7\u00f5es adaptadas, servi\u00e7os e espa\u00e7os comunit\u00e1rios, sem a componente assistencial pr\u00f3pria de uma resid\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 ainda um segmento pequeno: a Colliers situa o investimento de 2025 em cerca de 80 milh\u00f5es de euros e estima que Espanha disp\u00f5e de pouco mais de 4.000 unidades operacionais. No entanto, o stock poder\u00e1 aproximar-se das 8.000 unidades em 2031.<\/p>\n\n\n\n

A consultora identifica ainda outros nichos pouco desenvolvidos, como determinados ativos ligados \u00e0 sa\u00fade mental, que poder\u00e3o ampliar progressivamente o universo de investimento em sa\u00fade.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o basta que exista procura: o operador \u00e9 fundamental<\/h2>\n\n\n\n

O healthcare tem uma caracter\u00edstica que o diferencia de outros ativos imobili\u00e1rios: o im\u00f3vel e a atividade que se desenvolve no seu interior est\u00e3o estreitamente ligados<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Uma resid\u00eancia ou um hospital podem encontrar-se numa localiza\u00e7\u00e3o com elevada procura e, ainda assim, obter maus resultados se o operador n\u00e3o gerir corretamente o ativo.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, al\u00e9m do im\u00f3vel, conv\u00e9m analisar:<\/p>\n\n\n\n