{"id":89294,"date":"2026-08-05T08:45:00","date_gmt":"2026-08-05T06:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=89294"},"modified":"2026-08-03T09:20:47","modified_gmt":"2026-08-03T07:20:47","slug":"escritorios-em-madrid-uma-nova-etapa-mas-nao-para-todos-os-ativos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/08\/05\/escritorios-em-madrid-uma-nova-etapa-mas-nao-para-todos-os-ativos\/","title":{"rendered":"Escrit\u00f3rios em Madrid: uma nova etapa, mas n\u00e3o para todos os ativos"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O mercado de escrit\u00f3rios de Madrid mudou profundamente desde a pandemia. O teletrabalho e os modelos h\u00edbridos n\u00e3o eliminaram o escrit\u00f3rio, mas redefiniram a sua fun\u00e7\u00e3o. As empresas procuram menos espa\u00e7os concebidos apenas para acumular postos de trabalho e mais edif\u00edcios capazes de favorecer a colabora\u00e7\u00e3o, o bem-estar e a atra\u00e7\u00e3o de talento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O resultado n\u00e3o \u00e9 uma recupera\u00e7\u00e3o homog\u00e9nea, mas um mercado cada vez mais polarizado. <strong>Os ativos bem localizados, eficientes e adaptados \u00e0s novas necessidades concentram a procura<\/strong>, enquanto os edif\u00edcios obsoletos ou dif\u00edceis de atualizar enfrentam um risco crescente de ficar para tr\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Uma procura est\u00e1vel, mas muito seletiva<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Madrid come\u00e7ou 2026 com uma atividade ocupacional resistente. Segundo a CBRE, <a href=\"https:\/\/www.cbre.es\/en-gb\/insights\/figures\/office-market-data-figures-first-quarter-2026-spain\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">a contrata\u00e7\u00e3o de escrit\u00f3rios atingiu 102.000 metros quadrados durante o primeiro trimestre<\/a>, apenas 2% menos do que um ano antes. N\u00e3o \u00e9 um valor que aponte para uma nova fase de expans\u00e3o acelerada, mas sim para uma normaliza\u00e7\u00e3o do mercado ap\u00f3s v\u00e1rios exerc\u00edcios de elevada incerteza.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A chave est\u00e1 na forma como essa procura se distribui. A Cushman &amp; Wakefield assinala <a href=\"https:\/\/www.cushmanwakefield.com\/en\/spain\/insights\/spain-marketbeat\/office-marketbeat\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">uma prefer\u00eancia clara por edif\u00edcios de categoria A e B+ bem localizados<\/a>, modernos e alinhados com os novos padr\u00f5es de efici\u00eancia e sustentabilidade. A escassez de produto de qualidade nas zonas mais procuradas est\u00e1, al\u00e9m disso, a sustentar as rendas dos melhores ativos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Este movimento \u00e9 habitualmente conhecido como <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2025\/12\/15\/o-investimento-em-escritorios-dispara\/?utm_source=blog_pt&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=flight_to_quality&#038;utm_content=pt_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>flight to quality<\/em><\/a>, ou desloca\u00e7\u00e3o para a qualidade. Algumas empresas podem reduzir a sua superf\u00edcie total, mas, ao mesmo tempo, procuram melhores localiza\u00e7\u00f5es, mais servi\u00e7os e edif\u00edcios tecnicamente mais avan\u00e7ados.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O mercado divide-se por localiza\u00e7\u00e3o e qualidade<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Falar dos \u201cescrit\u00f3rios de Madrid\u201d como se fossem um mercado \u00fanico pode ser enganador. A disponibilidade, as rendas e a procura variam muito entre o centro, a envolvente da M-30 e as zonas mais perif\u00e9ricas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A falta de produto adequado \u00e9 especialmente acentuada nas \u00e1reas centrais e melhor comunicadas. Em contrapartida, outros submercados mant\u00eam uma maior disponibilidade, sobretudo quando os edif\u00edcios n\u00e3o cumprem as exig\u00eancias atuais de efici\u00eancia, flexibilidade ou experi\u00eancia do utilizador.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, o valor de um escrit\u00f3rio depende cada vez mais de uma combina\u00e7\u00e3o de fatores:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>localiza\u00e7\u00e3o e liga\u00e7\u00f5es de transporte;<\/li>\n\n\n\n<li>efici\u00eancia energ\u00e9tica;<\/li>\n\n\n\n<li>distribui\u00e7\u00e3o flex\u00edvel das plantas;<\/li>\n\n\n\n<li>qualidade do ar e conforto;<\/li>\n\n\n\n<li>zonas comuns e servi\u00e7os;<\/li>\n\n\n\n<li>capacidade tecnol\u00f3gica;<\/li>\n\n\n\n<li>e facilidade para se adaptar a futuros utilizadores.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Os crit\u00e9rios ambientais, sociais e de governo corporativo \u2014 conhecidos como ESG pela sigla em ingl\u00eas \u2014 tamb\u00e9m ganharam peso. Nos escrit\u00f3rios, traduzem-se em quest\u00f5es concretas como consumo energ\u00e9tico, emiss\u00f5es, acessibilidade, bem-estar dos ocupantes e qualidade da gest\u00e3o do edif\u00edcio.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O investimento tamb\u00e9m regressa de forma seletiva<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O mercado de investimento recuperou dinamismo, embora os n\u00fameros variem consoante o per\u00edmetro utilizado por cada consultora. A CBRE descreve uma forte recupera\u00e7\u00e3o do investimento no primeiro trimestre de 2026, impulsionada em parte pelo regresso do capital aos ativos core, ou seja, edif\u00edcios estabilizados, bem localizados e com receitas previs\u00edveis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A par deste interesse por im\u00f3veis consolidados, tamb\u00e9m ganham espa\u00e7o as opera\u00e7\u00f5es de valor acrescentado. Estas estrat\u00e9gias procuram adquirir ativos com margem de melhoria e <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/07\/03\/equity-imobiliario-as-verdadeiras-alavancas-que-criam-valor\/?utm_source=blog_pt&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=aumentar_seu_valor&#038;utm_content=pt_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">aumentar o seu valor atrav\u00e9s de remodela\u00e7\u00f5es, atualiza\u00e7\u00e3o de rendas, melhoria da efici\u00eancia ou reposicionamento comercial<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isto n\u00e3o significa que todo o edif\u00edcio antigo esconda uma oportunidade. A cria\u00e7\u00e3o de valor depende da exist\u00eancia de uma diferen\u00e7a real entre a situa\u00e7\u00e3o atual do im\u00f3vel e aquilo que pode alcan\u00e7ar depois da interven\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mazarredo: uma estrat\u00e9gia baseada em atualizar o ativo e as suas rendas<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/04\/17\/oficinas-mazarredo-ii-novo-ticket-para-ampliar-uma-operacao-value-add-no-centro-de-madrid\/?utm_source=blog_pt&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=projeto_oficinas_mazarredo&#038;utm_content=pt_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">projeto Oficinas Mazarredo, desenvolvido pela Urbanitae em conjunto com a FREO Group<\/a>, ilustra este tipo de estrat\u00e9gia. O ativo situa-se na Calle Mazarredo 7, em Arganzuela, dentro da M-30, e conta com cerca de 3.967 metros quadrados constru\u00eddos. Atualmente est\u00e1 arrendado \u00e0 Spaces, operador de espa\u00e7os de trabalho flex\u00edveis pertencente ao grupo IWG, at\u00e9 junho de 2027.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A oportunidade n\u00e3o reside apenas em comprar um edif\u00edcio ocupado. A renda em vigor situa-se abaixo dos n\u00edveis de mercado. Quando o contrato terminar, o plano prev\u00ea renegociar com o inquilino atual ou captar um novo com uma renda atualizada. Tamb\u00e9m est\u00e3o previstos trabalhos de manuten\u00e7\u00e3o e investimento, bem como a obten\u00e7\u00e3o de uma certifica\u00e7\u00e3o ambiental antes de estabilizar e vender o ativo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por outras palavras, a rentabilidade esperada depende de v\u00e1rias alavancas: pre\u00e7o de entrada, melhoria do im\u00f3vel, atualiza\u00e7\u00e3o da renda e posterior venda em melhores condi\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esta abordagem oferece potencial de cria\u00e7\u00e3o de valor, mas tamb\u00e9m implica riscos. O custo das interven\u00e7\u00f5es pode desviar-se, a renegocia\u00e7\u00e3o pode n\u00e3o alcan\u00e7ar a renda prevista e o per\u00edodo entre inquilinos pode prolongar-se. Al\u00e9m disso, o pre\u00e7o de sa\u00edda depender\u00e1 da evolu\u00e7\u00e3o do mercado de escrit\u00f3rios e do financiamento dispon\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O risco de obsolesc\u00eancia ganha import\u00e2ncia<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A polariza\u00e7\u00e3o do mercado abre oportunidades, <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2025\/02\/12\/o-futuro-dos-escritorios-na-europa-esta-em-risco\/?utm_source=blog_pt&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=risco_de_obsolescencia&#038;utm_content=pt_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">mas tamb\u00e9m aumenta o risco de obsolesc\u00eancia<\/a>. Um edif\u00edcio pode encontrar-se numa localiza\u00e7\u00e3o razo\u00e1vel e, ainda assim, perder competitividade se consumir demasiada energia, oferecer plantas pouco flex\u00edveis ou exigir investimentos elevados para se adaptar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Este problema afeta especialmente os ativos que se encontram numa zona interm\u00e9dia: n\u00e3o t\u00eam a qualidade necess\u00e1ria para competir com o produto prime, mas tamb\u00e9m n\u00e3o oferecem um desconto suficiente para justificar a sua transforma\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, n\u00e3o basta afirmar que os escrit\u00f3rios \u201cvoltaram\u201d. O que est\u00e1 a regressar \u00e9 a procura por determinados edif\u00edcios. <a href=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2025\/07\/13\/reconversao-de-ativos-e-assim-que-o-setor-imobiliario-se-reinventa\/?utm_source=blog_pt&#038;utm_medium=organic&#038;utm_campaign=urbanitae_blog_0826&#038;utm_term=reposicionarse&#038;utm_content=pt_oficinas_en_madrid\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Os restantes ter\u00e3o de se reposicionar, mudar de uso ou assumir uma perda de atratividade<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mais transforma\u00e7\u00e3o do que recupera\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Madrid n\u00e3o est\u00e1 a regressar ao mercado de escrit\u00f3rios anterior \u00e0 pandemia. Est\u00e1 a entrar numa etapa diferente, em que o escrit\u00f3rio continua a ser relevante, mas cumpre uma fun\u00e7\u00e3o mais ligada \u00e0 colabora\u00e7\u00e3o, \u00e0 cultura corporativa e \u00e0 experi\u00eancia do colaborador.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A nova fase tamb\u00e9m n\u00e3o beneficia todos os ativos da mesma forma. <strong>Localiza\u00e7\u00e3o, qualidade t\u00e9cnica e capacidade de adapta\u00e7\u00e3o pesam mais do que antes<\/strong>, enquanto a obsolesc\u00eancia se torna um dos principais riscos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, mais do que falar de uma recupera\u00e7\u00e3o geral, conv\u00e9m falar de transforma\u00e7\u00e3o. As melhores oportunidades estar\u00e3o nos edif\u00edcios capazes de responder \u00e0 nova procura ou naqueles que possam reposicionar-se de forma realista para o fazer.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>O mercado de escrit\u00f3rios Madrid n\u00e3o recupera de forma homog\u00e9nea. 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Descubra porque o mercado se polariza. \ud83c\udfe2\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/08\/05\/escritorios-em-madrid-uma-nova-etapa-mas-nao-para-todos-os-ativos\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Urbanitae Blog | As melhores not\u00edcias sobre investimentos imobili\u00e1rios\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" content=\"https:\/\/www.facebook.com\/urbanitae\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2026-08-05T06:45:00+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/blog.urbanitae.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Oficinas-en-Madrid-una-nueva-etapa-pero-no-para-todos-los-activos.webp\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"1400\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"735\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/webp\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Luc\u00eda Hern\u00e1ndez\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" 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