{"id":86561,"date":"2026-05-27T13:05:54","date_gmt":"2026-05-27T11:05:54","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=86561"},"modified":"2026-05-27T18:24:47","modified_gmt":"2026-05-27T16:24:47","slug":"o-desequilibrio-residencial-intensifica-se-no-arranque-de-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/05\/27\/o-desequilibrio-residencial-intensifica-se-no-arranque-de-2026\/","title":{"rendered":"O desequil\u00edbrio residencial intensifica-se no arranque de 2026"},"content":{"rendered":"\n

O primeiro trimestre de 2026 confirma que o mercado residencial espanhol continua sustentado por uma procura s\u00f3lida, mas cada vez mais condicionado por um problema estrutural de oferta<\/a>. Os pre\u00e7os continuam a subir, o mercado de arrendamento mant\u00e9m-se pressionado e a acessibilidade \u00e0 habita\u00e7\u00e3o ganha peso como um dos grandes desafios do setor.<\/p>\n\n\n\n

Apesar do aumento da incerteza econ\u00f3mica e geopol\u00edtica internacional, o residencial espanhol continua a demonstrar uma not\u00e1vel capacidade de resist\u00eancia. A robustez do emprego, o crescimento populacional, a atratividade de Espanha<\/a> como destino para viver e investir e a escassez de produto dispon\u00edvel continuam a sustentar a atividade. Mas estes fatores tamb\u00e9m agravam um dos principais desequil\u00edbrios do mercado: continua a gerar-se mais procura do que o setor consegue absorver atrav\u00e9s de nova oferta.<\/p>\n\n\n\n

Como assinala Diego Bestard, CEO da Urbanitae, na sua an\u00e1lise inclu\u00edda no relat\u00f3rio, \u201co primeiro trimestre de 2026 confirmou que esse desequil\u00edbrio n\u00e3o s\u00f3 continua, como se intensifica em muitos mercados\u201d. A chave est\u00e1 no facto de n\u00e3o se tratar de uma tens\u00e3o conjuntural, mas sim de um problema estrutural: constr\u00f3i-se menos habita\u00e7\u00e3o do que aquela que o mercado procura.<\/p>\n\n\n\n

Um arranque marcado pela incerteza<\/h2>\n\n\n\n

O in\u00edcio de 2026 surgiu num contexto macroecon\u00f3mico mais complexo do que grande parte de 2025<\/a>. Depois de um ano marcado pelo al\u00edvio progressivo das taxas de juro<\/a> na Europa, o primeiro trimestre voltou a introduzir prud\u00eancia nos mercados financeiros.<\/p>\n\n\n\n

O agravamento das tens\u00f5es geopol\u00edticas, a volatilidade energ\u00e9tica e as d\u00favidas quanto \u00e0 evolu\u00e7\u00e3o da infla\u00e7\u00e3o reacenderam a incerteza sobre o ritmo a que o Banco Central Europeu poder\u00e1 continuar a flexibilizar a sua pol\u00edtica monet\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

Em Espanha, o IPC hom\u00f3logo passou de 2,3% em janeiro e fevereiro para 3,3% em mar\u00e7o, impulsionado sobretudo pelos pre\u00e7os da energia. Em paralelo, a Euribor voltou a mostrar alguma press\u00e3o ascendente na reta final do trimestre, refletindo a prud\u00eancia dos mercados perante futuras descidas das taxas de juro.<\/p>\n\n\n\n

Apesar disso, a economia espanhola<\/a> continua a apresentar um desempenho mais din\u00e2mico do que outras economias europeias, apoiada no emprego, no crescimento da popula\u00e7\u00e3o e no bom desempenho dos servi\u00e7os e do turismo. Todos estes fatores continuam a funcionar como suporte da procura residencial.<\/p>\n\n\n\n

Pre\u00e7os: aumentos intensos e cada vez mais generalizados<\/h2>\n\n\n\n

O pre\u00e7o da habita\u00e7\u00e3o<\/a> arrancou 2026 com novas subidas. Segundo a Tinsa, o valor m\u00e9dio da habita\u00e7\u00e3o conclu\u00edda \u2013 nova e usada \u2013 aumentou 14,3% em termos hom\u00f3logos<\/strong> e 3,2% em termos trimestrais<\/strong> no primeiro trimestre. Em termos reais, descontando a infla\u00e7\u00e3o, o crescimento foi de 11,8%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

A press\u00e3o j\u00e1 n\u00e3o se limita aos mercados tradicionais. Embora Madrid, Barcelona, Baleares, Can\u00e1rias ou a costa mediterr\u00e2nica continuem a concentrar grande parte da tens\u00e3o, os aumentos est\u00e3o a alastrar a prov\u00edncias perif\u00e9ricas e mercados secund\u00e1rios que absorvem procura deslocada pelos elevados pre\u00e7os das grandes cidades.<\/p>\n\n\n\n

\"Mapa
Mapa dos pre\u00e7os da habita\u00e7\u00e3o em Espanha por prov\u00edncia no primeiro trimestre de 2026. Fonte: Tinsa.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

A Tinsa assinala que 14 das 19 comunidades e cidades aut\u00f3nomas registaram aumentos hom\u00f3logos superiores a 10%. As maiores subidas ocorreram na Comunidade de Madrid (+19,2%)<\/strong>, Comunidade Valenciana (+19,1%)<\/strong>, Castela-La Mancha (+18,8%)<\/strong>, Can\u00e1rias (+17,8%)<\/strong> e Cant\u00e1bria (+16,2%)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Ao n\u00edvel provincial, destacam-se Toledo (+23,2%)<\/strong>, Albacete (+19,6%)<\/strong>, Madrid (+19,2%)<\/strong>, Santa Cruz de Tenerife (+19,0%)<\/strong> e Alicante (+18,3%)<\/strong>. O caso de Toledo \u00e9 particularmente significativo: reflete o deslocamento de parte da procura de Madrid para zonas mais acess\u00edveis, melhor ligadas e com alguma capacidade de absor\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Nas capitais, a press\u00e3o continua elevada. Madrid registou uma subida hom\u00f3loga de 17,9%<\/strong>, enquanto Barcelona atingiu os 11,5%<\/strong>. Ambas as cidades, juntamente com San Sebasti\u00e1n, ultrapassam j\u00e1 os 4.000 euros por metro quadrado<\/strong>, consolidando-se como os mercados residenciais mais caros do pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n

A compra e venda abranda, mas mant\u00e9m-se em n\u00edveis elevados<\/h2>\n\n\n\n

A atividade residencial continua elevada, embora comece a apresentar alguns sinais de modera\u00e7\u00e3o face ao forte dinamismo dos \u00faltimos anos. Segundo o Colegio de Registradores, no primeiro trimestre registaram-se 178.096 transa\u00e7\u00f5es de habita\u00e7\u00e3o<\/strong>, com uma ligeira descida trimestral de 0,1%<\/strong>. Em termos hom\u00f3logos, o acumulado situou-se em 701.828 opera\u00e7\u00f5es<\/strong>, menos 1,9%<\/strong>, mas ainda nos n\u00edveis mais elevados desde o terceiro trimestre de 2007.<\/p>\n\n\n\n

Por tipologia, a evolu\u00e7\u00e3o foi desigual. A habita\u00e7\u00e3o nova cresceu 7,2% em termos trimestrais<\/strong>, at\u00e9 \u00e0s 39.473 opera\u00e7\u00f5es<\/strong>, enquanto a habita\u00e7\u00e3o usada caiu 2%<\/strong>, com 138.623 transa\u00e7\u00f5es<\/strong>. A escassez de obra nova continua a concentrar a procura onde existe produto dispon\u00edvel, especialmente em zonas de forte dinamismo econ\u00f3mico e tur\u00edstico.<\/p>\n\n\n\n

A procura estrangeira continua igualmente a ter um peso relevante. No primeiro trimestre representou 13,92%<\/strong> das transa\u00e7\u00f5es, com cerca de 24.800 opera\u00e7\u00f5es<\/strong>. As maiores percentagens registaram-se nas Ilhas Baleares (28,89%)<\/strong>, Comunidade Valenciana (28,16%)<\/strong>, Can\u00e1rias (22,78%)<\/strong> e Regi\u00e3o de M\u00farcia (21,73%)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

O arrendamento continua sob press\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n

O mercado de arrendamento<\/a> continua a ser um dos segmentos mais pressionados. A dificuldade de acesso \u00e0 compra, especialmente para jovens e agregados familiares com menor capacidade de poupan\u00e7a, continua a transferir procura para o arrendamento. Ao mesmo tempo, a oferta dispon\u00edvel continua reduzida em muitos mercados.<\/p>\n\n\n\n

Segundo o Fotocasa, o pre\u00e7o m\u00e9dio do arrendamento subiu 4% em termos trimestrais<\/strong> e 9,1% em termos hom\u00f3logos<\/strong> no primeiro trimestre, situando-se nos 14,78 euros por metro quadrado por m\u00eas<\/strong>. O Idealista, por sua vez, aponta para um aumento hom\u00f3logo de 7,1%<\/strong>, com um pre\u00e7o m\u00e9dio pr\u00f3ximo dos 15 euros por metro quadrado<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

As maiores tens\u00f5es concentram-se em Madrid, Catalunha e Baleares, mas a press\u00e3o est\u00e1 a estender-se a outros territ\u00f3rios. O Fotocasa destaca aumentos trimestrais na Cant\u00e1bria (+11,1%)<\/strong>, Arag\u00e3o (+6,9%)<\/strong>, Comunidade de Madrid (+6,7%)<\/strong>, Comunidade Valenciana (+5,9%)<\/strong> e Andaluzia (+5,6%)<\/strong>. J\u00e1 o Idealista coloca a Castela-La Mancha<\/strong> como a comunidade com maior crescimento hom\u00f3logo, com uma subida de 12,7%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

O dado mais relevante n\u00e3o \u00e9 apenas que os pre\u00e7os continuam a subir, mas sim que a capacidade de absor\u00e7\u00e3o da procura come\u00e7a a estreitar-se. Em muitos mercados, as rendas est\u00e3o cada vez mais afastadas do poder de compra das fam\u00edlias, o que poder\u00e1 moderar o ritmo de subida, embora n\u00e3o necessariamente aliviar o mercado.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o \u00e9 uma bolha, mas um problema de oferta<\/h2>\n\n\n\n

Uma das ideias centrais do relat\u00f3rio \u00e9 que o ciclo atual apresenta diferen\u00e7as importantes relativamente ao per\u00edodo anterior \u00e0 crise financeira de 2008. Embora os pre\u00e7os estejam a subir fortemente e a atividade continue elevada, o mercado n\u00e3o enfrenta um excesso de constru\u00e7\u00e3o nem um sobre-endividamento generalizado.<\/p>\n\n\n\n

O problema \u00e9 diferente: a oferta n\u00e3o cresce ao ritmo da procura<\/strong>. A escassez de solo urbaniz\u00e1vel, os custos de constru\u00e7\u00e3o, a complexidade administrativa, a falta de m\u00e3o de obra e os longos prazos de desenvolvimento limitam a capacidade do setor para produzir nova habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Diego Bestard resume-o assim na sua vis\u00e3o sobre o trimestre: \u201cN\u00e3o vejo um cen\u00e1rio de corre\u00e7\u00e3o brusca, mas acredito que o mercado vai entrar numa fase em que a acessibilidade ser\u00e1 cada vez mais determinante e em que nem toda a procura conseguir\u00e1 materializar-se\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Este diagn\u00f3stico explica tamb\u00e9m o crescente interesse por modelos residenciais complementares ao build-to-sell tradicional, como o flex living, o senior living ou o coliving. N\u00e3o substituem a habita\u00e7\u00e3o convencional, mas respondem a mudan\u00e7as reais na procura: agregados familiares mais pequenos, maior mobilidade, novas necessidades laborais e procura de flexibilidade e servi\u00e7os.<\/p>\n\n\n\n

Financiamento: uma pe\u00e7a cada vez mais relevante<\/h2>\n\n\n\n

O relat\u00f3rio sublinha tamb\u00e9m o papel central do financiamento neste novo ciclo. A banca continua a ser o pilar do sistema, mas o mercado requer estruturas cada vez mais flex\u00edveis, especialmente nas fases iniciais dos projetos.<\/p>\n\n\n\n

Segundo a atualiza\u00e7\u00e3o do Observat\u00f3rio do financiamento \u00e0 promo\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/em><\/a> elaborado pela Urbanitae em conjunto com a KPMG, o volume total de investimento em promo\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria passou de cerca de 35 mil milh\u00f5es de euros em 2024<\/strong> para perto de 39 mil milh\u00f5es em 2025<\/strong>. Em paralelo, o financiamento alternativo continuou a ganhar peso e sofistica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Para a Urbanitae, esta evolu\u00e7\u00e3o confirma que o capital n\u00e3o banc\u00e1rio se tornou uma ferramenta estrutural para complementar a banca, aportar agilidade e permitir que projetos vi\u00e1veis n\u00e3o fiquem bloqueados por falta de financiamento em determinadas fases.<\/p>\n\n\n\n

Perspetivas: continuidade, mas com maior prud\u00eancia<\/h2>\n\n\n\n

O cen\u00e1rio para o segundo trimestre aponta mais para uma modera\u00e7\u00e3o gradual do que para uma mudan\u00e7a brusca de tend\u00eancia. A procura continuar\u00e1 apoiada em fatores s\u00f3lidos \u2013 emprego, crescimento populacional, atratividade internacional e falta de oferta \u2013, mas a infla\u00e7\u00e3o, as taxas de juro e a incerteza geopol\u00edtica poder\u00e3o introduzir maior prud\u00eancia, especialmente entre compradores dependentes de financiamento hipotec\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

A escassez de produto dispon\u00edvel continuar\u00e1 a ser o principal fator de tens\u00e3o. Embora a atividade promotora mostre sinais de melhoria, com um aumento de 19,6% nos novos projetos licenciados<\/strong> segundo a Tinsa, a produ\u00e7\u00e3o continua insuficiente para cobrir a procura existente.<\/p>\n\n\n\n

O primeiro trimestre de 2026 deixa, assim, uma imagem clara: o mercado residencial espanhol continua ativo, mas cada vez mais exigente. A procura resiste, os pre\u00e7os continuam pressionados e a acessibilidade deteriora-se. Resolver este desequil\u00edbrio exigir\u00e1 desbloquear solo, agilizar processos administrativos, ampliar as fontes de financiamento e desenvolver novas f\u00f3rmulas residenciais capazes de responder a uma procura cada vez mais diversificada.<\/p>\n\n\n\n

Consulte aqui o relat\u00f3rio completo:<\/p>\n\n\n\n

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informe_vivienda_urbanitae_2026_q1_en<\/a><\/blockquote>