{"id":85686,"date":"2026-05-08T12:10:35","date_gmt":"2026-05-08T10:10:35","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=85686"},"modified":"2026-05-08T13:02:46","modified_gmt":"2026-05-08T11:02:46","slug":"financiamento-flexivel-para-um-residencial-que-precisa-de-mais-oferta-e-de-novos-modelos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/05\/08\/financiamento-flexivel-para-um-residencial-que-precisa-de-mais-oferta-e-de-novos-modelos\/","title":{"rendered":"Financiamento flex\u00edvel para um residencial que precisa de mais oferta e de novos modelos"},"content":{"rendered":"\n

O mercado residencial espanhol atravessa um paradoxo cada vez mais evidente: a procura cresce, diversifica-se e torna-se mais exigente, mas a oferta continua sem avan\u00e7ar ao ritmo necess\u00e1rio. A falta de solo urbanizado pronto para constru\u00e7\u00e3o, a lentid\u00e3o administrativa, o aumento dos custos de constru\u00e7\u00e3o e a rigidez regulamentar est\u00e3o a limitar a capacidade do setor para responder a uma necessidade social e econ\u00f3mica de primeira ordem: produzir mais habita\u00e7\u00e3o<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Esta foi uma das principais conclus\u00f5es do pequeno-almo\u00e7o editorial organizado pelo Observatorio Inmobiliario<\/strong>, no qual diferentes representantes do setor analisaram o novo ciclo residencial. A Urbanitae esteve representada por Juan M\u00ednguez, respons\u00e1vel pela \u00e1rea de Debt<\/a><\/strong>, que partilhou a nossa vis\u00e3o sobre o papel do financiamento alternativo num mercado que necessita de novas f\u00f3rmulas para impulsionar projetos vi\u00e1veis.<\/p>\n\n\n\n

O encontro reuniu profissionais ligados \u00e0 promo\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, consultoria, arquitetura, gest\u00e3o de ativos, sustentabilidade, tecnologia e financiamento. Entre os participantes estiveram \u00c1lvaro Alonso, respons\u00e1vel pela \u00e1rea de living da Cushman & Wakefield; Daniel Toribio, CEO da Vivia; Miguel Silmi, diretor-geral da Homes by Gestilar; Ana Mart\u00ednez de Lizarrondo, diretora da Urban Campus em Espanha; Ang\u00e9lica Tarrasa, respons\u00e1vel de Marketing de Segmentos de Edif\u00edcios da Schneider Electric; Patricia Rodr\u00edguez, respons\u00e1vel de certifica\u00e7\u00e3o da BREEAM Espanha; Aurelio Rodr\u00edguez, diretor de neg\u00f3cio da Argis; Diego Escario, arquiteto na Cano y Escario Arquitectura; e Jorge Gin\u00e9s, diretor-geral da Asprima.<\/p>\n\n\n\n

Uma procura que j\u00e1 n\u00e3o responde aos modelos tradicionais<\/h2>\n\n\n\n

O ponto de partida foi claro: Espanha constr\u00f3i menos habita\u00e7\u00e3o do que necessita. Face a uma produ\u00e7\u00e3o anual situada em torno das 80.000\u201390.000 habita\u00e7\u00f5es, a cria\u00e7\u00e3o de novos agregados familiares avan\u00e7a a um ritmo muito superior, gerando um d\u00e9fice<\/a> acumulado que v\u00e1rias an\u00e1lises situam em v\u00e1rias centenas de milhares de unidades.<\/p>\n\n\n\n

Mas o problema n\u00e3o \u00e9 apenas quantitativo. A pr\u00f3pria natureza da procura tamb\u00e9m mudou. Os agregados familiares s\u00e3o mais pequenos, a mobilidade laboral aumentou, o teletrabalho alterou os h\u00e1bitos residenciais e muitos utilizadores procuram solu\u00e7\u00f5es mais flex\u00edveis, especialmente em grandes cidades<\/a> como Madrid, Barcelona, Val\u00eancia ou M\u00e1laga.<\/p>\n\n\n\n

Neste contexto, formatos como o flex living<\/a>, o coliving, as resid\u00eancias de estudantes ou o senior living deixaram de ser vistos como produtos de nicho<\/strong>, passando a ser respostas concretas a novas necessidades sociais. Oferecem unidades mais compactas, servi\u00e7os partilhados, gest\u00e3o profissionalizada e uma experi\u00eancia residencial mais adaptada a um utilizador que atua cada vez mais como cliente.<\/p>\n\n\n\n

O estrangulamento regulamentar<\/h2>\n\n\n\n

Um dos pontos mais repetidos durante o pequeno-almo\u00e7o foi a dificuldade em adaptar a regulamenta\u00e7\u00e3o urban\u00edstica a esta nova realidade. Muitos planos gerais foram concebidos h\u00e1 d\u00e9cadas, num contexto social e econ\u00f3mico muito diferente do atual. A rigidez na altera\u00e7\u00e3o de usos, a heterogeneidade entre munic\u00edpios e a interpreta\u00e7\u00e3o discricion\u00e1ria de alguns crit\u00e9rios urban\u00edsticos geram in<\/a>seguran\u00e7a para promotores, operadores e investidores.<\/p>\n\n\n\n

Jorge Gin\u00e9s, diretor-geral da Asprima, resumiu-o com uma ideia particularmente ilustrativa: \u201cTemos de ter um urbanismo l\u00edquido, flex\u00edvel. N\u00e3o pode ser determinista, e as mudan\u00e7as estruturais n\u00e3o podem ser um problema\u201d.<\/p>\n\n\n\n

O resultado, segundo foi exposto durante o debate, \u00e9 um mercado em que cada projeto tende a tornar-se um caso singular<\/strong>. Isto dificulta a escalabilidade, encarece os processos e reduz a capacidade de industrializar solu\u00e7\u00f5es. Num momento em que a habita\u00e7\u00e3o necessita de volume, agilidade e efici\u00eancia, a falta de homogeneidade regulamentar transforma-se numa barreira de primeira linha.<\/p>\n\n\n\n

Foi tamb\u00e9m destacado o papel das administra\u00e7\u00f5es locais. Muitos munic\u00edpios n\u00e3o disp\u00f5em de meios t\u00e9cnicos, humanos e tecnol\u00f3gicos suficientes para tramitar licen\u00e7as e altera\u00e7\u00f5es de uso \u00e0 velocidade que o mercado exige. Esta situa\u00e7\u00e3o afeta diretamente a viabilidade dos projetos e, em \u00faltima inst\u00e2ncia, a disponibilidade de habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Rentabilidade: menos pre\u00e7o, mais efici\u00eancia<\/h2>\n\n\n\n

A rentabilidade dos novos modelos residenciais foi outro dos grandes temas do debate. Num contexto de custos elevados e rendas que come\u00e7am a encontrar limites em determinados mercados, o setor j\u00e1 n\u00e3o pode apoiar-se apenas na subida dos pre\u00e7os.<\/p>\n\n\n\n

Juan M\u00ednguez insistiu nesta ideia ao afirmar que \u201co segredo da rentabilidade<\/a> est\u00e1 mais no volume, em gerir um volume de unidades que permita ser eficiente, do que em continuar a aumentar as rendas\u201d. Na sua opini\u00e3o, existe ainda margem de subida em alguns mercados espec\u00edficos, mas cada vez mais limitada: \u201cAo n\u00edvel das rendas \u00e9 complexo subir mais; a chave est\u00e1 na base de custos, em comprar bem os ativos e reposicion\u00e1-los de forma eficiente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta vis\u00e3o liga-se a uma transforma\u00e7\u00e3o mais ampla do setor. O operador ganha peso, a tecnologia torna-se essencial para controlar custos, a sustentabilidade deixa de ser um elemento acess\u00f3rio e a gest\u00e3o profissionalizada marca a diferen\u00e7a entre projetos vi\u00e1veis e projetos que n\u00e3o atingem os seus objetivos.<\/p>\n\n\n\n

Como resumiu M\u00ednguez, a rentabilidade depende cada vez mais de \u201cmodelos operacionais \u00e0 escala que permitam gerar efici\u00eancias\u201d. Comprar bem, gerir bem e saber reposicionar ativos<\/strong> s\u00e3o hoje fatores t\u00e3o importantes como a localiza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

\"Juan<\/figure>\n\n\n\n

Financiamento alternativo como complemento \u00e0 banca<\/h2>\n\n\n\n

Neste contexto, o financiamento tamb\u00e9m est\u00e1 a evoluir. O imobili\u00e1rio \u00e9 uma atividade intensiva em capital, com prazos longos e necessidades financeiras distintas em cada fase do projeto. Tradicionalmente, a banca desempenhou um papel central, mas nos \u00faltimos anos ganharam relev\u00e2ncia f\u00f3rmulas complementares capazes de assumir perfis de risco diferentes e aportar flexibilidade.<\/p>\n\n\n\n

\u201cA Urbanitae faz parte de um ecossistema de financiamento alternativo<\/a>, complementar ao banc\u00e1rio\u201d, explicou M\u00ednguez durante o encontro. \u201cEntra em momentos e em perfis de risco diferentes.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Essa complementaridade \u00e9 especialmente relevante em fases em que o promotor necessita de capital antes de o financiamento banc\u00e1rio estar dispon\u00edvel ou em estruturas que requerem maior flexibilidade. No entanto, essa capacidade exige an\u00e1lise e disciplina. Como recordou M\u00ednguez, \u201ccada opera\u00e7\u00e3o<\/a> deve ser analisada pelos seus pr\u00f3prios m\u00e9ritos<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Da nossa perspetiva, esta \u00e9 uma das chaves do novo ciclo. N\u00e3o se trata de financiar qualquer projeto, mas de identificar opera\u00e7\u00f5es com l\u00f3gica imobili\u00e1ria, garantias adequadas, promotores solventes e uma estrutura de risco equilibrada. Em d\u00edvida, isto implica analisar a localiza\u00e7\u00e3o, o ativo, a situa\u00e7\u00e3o urban\u00edstica, os custos, o calend\u00e1rio, a estrat\u00e9gia de sa\u00edda e a qualidade das garantias.<\/p>\n\n\n\n

M\u00ednguez sublinhou ainda uma distin\u00e7\u00e3o importante: um financiador alternativo pode assumir determinados riscos que a banca nem sempre aceita, mas n\u00e3o qualquer tipo de risco. \u201cPosso assumir um risco de tempo\u201d, afirmou, \u201cmas n\u00e3o um risco bin\u00e1rio, de um para zero\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Um desafio que exige colabora\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n

O pequeno-almo\u00e7o deixou uma conclus\u00e3o clara: o residencial espanhol tem procura, capital e interesse investidor, mas precisa de resolver estrangulamentos estruturais para transformar esse potencial em oferta real.<\/p>\n\n\n\n

A falta de solo<\/a>, a escassez de m\u00e3o de obra, a rigidez regulamentar, os custos de constru\u00e7\u00e3o e a lentid\u00e3o administrativa est\u00e3o a condicionar a produ\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o. Ao mesmo tempo, a evolu\u00e7\u00e3o da procura obriga ao desenvolvimento de novos modelos residenciais, mais flex\u00edveis, eficientes e profissionalizados<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Na Urbanitae acreditamos que o financiamento alternativo pode desempenhar um papel relevante neste cen\u00e1rio. N\u00e3o como substituto da banca nem como solu\u00e7\u00e3o \u00fanica para o problema da habita\u00e7\u00e3o, mas como mais uma ferramenta para canalizar capital para projetos vi\u00e1veis, acelerar determinadas fases do desenvolvimento e contribuir para que mais opera\u00e7\u00f5es possam avan\u00e7ar.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

O mercado residencial precisa de mais oferta, novos modelos e estruturas de financiamento mais flex\u00edveis para responder a uma procura em mudan\u00e7a.<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":85685,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[1029,1086],"tags":[1983,2147],"class_list":["post-85686","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investimento-imobiliario-pt-pt","category-urbanitae-pt-pt","tag-inversion-inmobiliaria-pt-pt","tag-sector-residencial"],"blocksy_meta":[],"yoast_head":"\nFinanciamento alternativo para um residencial que precisa de mais oferta<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"O residencial espanhol enfrenta um d\u00e9fice de oferta e novos modelos de procura. 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