{"id":82513,"date":"2026-03-09T08:45:00","date_gmt":"2026-03-09T07:45:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=82513"},"modified":"2026-03-06T14:29:35","modified_gmt":"2026-03-06T13:29:35","slug":"o-mercado-imobiliario-em-2025-forte-procura-oferta-insuficiente-e-precos-em-alta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2026\/03\/09\/o-mercado-imobiliario-em-2025-forte-procura-oferta-insuficiente-e-precos-em-alta\/","title":{"rendered":"O mercado imobili\u00e1rio em 2025: forte procura, oferta insuficiente e pre\u00e7os em alta"},"content":{"rendered":"\n

O ano de 2025<\/a> confirmou algo que j\u00e1 v\u00ednhamos antecipando nos nossos relat\u00f3rios trimestrais: o mercado imobili\u00e1rio espanhol n\u00e3o s\u00f3 resistiu ao ambiente macroecon\u00f3mico complexo dos \u00faltimos anos, como tamb\u00e9m consolidou uma fase de expans\u00e3o sustentada, apoiada por uma procura robusta e por uma oferta estruturalmente limitada.<\/p>\n\n\n\n

Segundo o nosso \u00faltimo relat\u00f3rio, o exerc\u00edcio foi caracterizado pela converg\u00eancia de v\u00e1rios fatores \u2014 macroecon\u00f3micos, financeiros e demogr\u00e1ficos \u2014 que refor\u00e7aram a press\u00e3o sobre os pre\u00e7os e mantiveram a atividade em n\u00edveis elevados.<\/p>\n\n\n\n

Um contexto macroecon\u00f3mico mais est\u00e1vel, mas com d\u00e9fice estrutural<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

No plano macroecon\u00f3mico, 2025 foi marcado pela modera\u00e7\u00e3o da infla\u00e7\u00e3o, que encerrou o ano nos 2,9% em termos hom\u00f3logos em dezembro<\/a>, e por uma pol\u00edtica monet\u00e1ria menos restritiva do que em anos anteriores. A taxa principal de refinanciamento do Banco Central Europeu situou-se nos 2,15%, favorecendo um ambiente financeiro mais previs\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n

Este contexto permitiu reduzir e estabilizar o custo do financiamento hipotec\u00e1rio face aos m\u00e1ximos de 2023-2024, reativando decis\u00f5es de compra que tinham ficado em pausa.<\/p>\n\n\n\n

Mas, para al\u00e9m do ciclo econ\u00f3mico, o verdadeiro fator diferenciador continua a ser estrutural: o d\u00e9fice acumulado de habita\u00e7\u00e3o. O Banco de Espanha estima que a diferen\u00e7a poder\u00e1 rondar as 700.000 habita\u00e7\u00f5es at\u00e9 2025<\/a>, resultado de um ritmo de constru\u00e7\u00e3o claramente insuficiente face ao crescimento populacional e \u00e0 forma\u00e7\u00e3o de novos agregados familiares.<\/p>\n\n\n\n

Este desequil\u00edbrio explica porque, mesmo num contexto de encarecimento, a procura se mant\u00e9m firme.<\/p>\n\n\n\n

Pre\u00e7os: subidas generalizadas e m\u00e1ximos hist\u00f3ricos<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

O comportamento dos pre\u00e7os foi claramente ascendente ao longo de todo o ano. Segundo os dados recolhidos no relat\u00f3rio, o valor m\u00e9dio da habita\u00e7\u00e3o conclu\u00edda (nova e usada) aumentou 13,1% em termos hom\u00f3logos no quarto trimestre de 2025.<\/p>\n\n\n\n

Por sua vez, a Estat\u00edstica Registral Imobili\u00e1ria coloca o pre\u00e7o m\u00e9dio nos 2.354 \u20ac\/m\u00b2, com um crescimento de 9,5% no conjunto do exerc\u00edcio. As diferen\u00e7as resultam de metodologias distintas (avalia\u00e7\u00f5es vs. pre\u00e7os efetivos de transa\u00e7\u00e3o), mas ambas as fontes coincidem no diagn\u00f3stico: 2025 foi um ano de forte valoriza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Na habit<\/a>a<\/a>\u00e7\u00e3o nova<\/a>, o crescimento hom\u00f3logo situou-se nos 8,9%, atingindo m\u00e1ximos hist\u00f3ricos nominais em numerosas capitais. O aumento dos custos de constru\u00e7\u00e3o, a escassez de solo urbaniz\u00e1vel pronto para desenvolvimento e o d\u00e9fice acumulado de oferta continuam a pressionar o segmento promotor.<\/p>\n\n\n\n

Do ponto de vista territorial, as tens\u00f5es foram particularmente intensas em grandes polos econ\u00f3micos e zonas tur\u00edsticas. A Comunidade de Madrid<\/a> (+19,6%), a Comunidade Valenciana (+15,9%), a Cant\u00e1bria (+15,8%) e as Baleares figuram entre as regi\u00f5es com maiores aumentos.<\/p>\n\n\n\n

Em cidades como Madrid, com pre\u00e7os pr\u00f3ximos dos 4.900 \u20ac\/m\u00b2, a press\u00e3o da procura continua a ser particularmente elevada.<\/p>\n\n\n\n

Transa\u00e7\u00f5es em m\u00e1ximos desde 2007<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Se os pre\u00e7os foram protagonistas, a atividade n\u00e3o ficou atr\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n

Em 2025 foram registadas 714.237 transa\u00e7\u00f5es de compra e venda de habita\u00e7\u00e3o, mais 11,5% do que no ano anterior e o valor mais alto desde 2007. O mercado regressou assim a n\u00edveis de dinamismo n\u00e3o vistos desde o per\u00edodo anterior \u00e0 crise financeira.<\/p>\n\n\n\n

A habita\u00e7\u00e3o usada concentrou mais de 78% das opera\u00e7\u00f5es (558.327 transa\u00e7\u00f5es, +10,3%), enquanto a habita\u00e7\u00e3o nova cresceu com especial intensidade (+16,1%), atingindo o maior volume desde 2011.<\/p>\n\n\n\n

Em paralelo, o mercado hipotec\u00e1rio<\/a> tamb\u00e9m mostrou uma clara recupera\u00e7\u00e3o: 501.073 hipotecas constitu\u00eddas (+17,8%), com um montante m\u00e9dio de 163.738 euros e uma taxa m\u00e9dia de 2,87%. O predom\u00ednio da taxa fixa (63,4%) refor\u00e7a a prud\u00eancia financeira do ciclo atual.<\/p>\n\n\n\n

A isto soma-se o papel do comprador estrangeiro, que representou 13,8% do total das transa\u00e7\u00f5es em 2025, com especial incid\u00eancia nas Baleares, Comunidade Valenciana, Can\u00e1rias e M\u00farcia. Esta componente internacional atua como suporte estrutural em determinadas zonas.<\/p>\n\n\n\n

Arrendamento: tens\u00e3o persistente<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

O mercado de arrendamento tamb\u00e9m encerrou 2025 com aumentos significativos.<\/p>\n\n\n\n

O pre\u00e7o m\u00e9dio situou-se em torno de 14,21 \u20ac\/m\u00b2 por m\u00eas, com subidas hom\u00f3logas entre 6,9% e 8,5%, segundo diferentes fontes recolhidas no relat\u00f3rio.<\/p>\n\n\n\n

A tens\u00e3o concentra-se na Catalunha, Baleares e Madrid, onde a oferta continua claramente insuficiente. O ajustamento continua a ocorrer mais pela via do pre\u00e7o do que por um aumento relevante do stock dispon\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n

Bolha ou ciclo diferente?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Perante este cen\u00e1rio, o debate sobre uma poss\u00edvel bolha voltou ao primeiro plano. No entanto, os indicadores estruturais mostram diferen\u00e7as substanciais face ao ciclo anterior a 2008: o endividamento das fam\u00edlias \u00e9 mais contido, a concess\u00e3o de cr\u00e9dito \u00e9 mais prudente e os r\u00e1cios empr\u00e9stimo-valor mant\u00eam-se em n\u00edveis moderados.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, embora em termos nominais algumas zonas j\u00e1 tenham superado os m\u00e1ximos de 2007, em termos reais \u2014 descontando a infla\u00e7\u00e3o acumulada \u2014 os pre\u00e7os ainda se situam abaixo desses n\u00edveis.<\/p>\n\n\n\n

Perspetivas para 2026: normaliza\u00e7\u00e3o sem mudan\u00e7a de ciclo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

O cen\u00e1rio mais prov\u00e1vel para 2026<\/a> \u00e9 o de uma normaliza\u00e7\u00e3o do ritmo de crescimento, mas n\u00e3o de uma mudan\u00e7a de ciclo abrupta. As previs\u00f5es apontam para subidas mais moderadas, apoiadas por uma procura ainda ativa e por uma oferta que continua sem responder plenamente \u00e0s necessidades do mercado.<\/p>\n\n\n\n

Enquanto o d\u00e9fice estrutural de habita\u00e7\u00e3o persistir e o ambiente financeiro se mantiver relativamente est\u00e1vel, o mercado imobili\u00e1rio espanhol continuar\u00e1 a mostrar for\u00e7a, embora de forma mais seletiva e com din\u00e2micas territoriais cada vez mais diferenciadas.<\/p>\n\n\n\n

Para o investidor, a mensagem \u00e9 clara: n\u00e3o estamos perante um mercado homog\u00e9neo, mas sim perante um contexto que exige an\u00e1lise, crit\u00e9rio e sele\u00e7\u00e3o cuidadosa de oportunidades. Neste cen\u00e1rio, compreender as din\u00e2micas de oferta, procura e financiamento ser\u00e1 mais determinante do que nunca.<\/p>\n\n\n\n

Estas s\u00e3o apenas algumas das conclus\u00f5es recolhidas no Relat\u00f3rio Urbanitae sobre o quarto trimestre de 2025, que pode consultar de forma \u00edntegra e detalhada na seguinte liga\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n