{"id":44203,"date":"2024-06-21T13:25:56","date_gmt":"2024-06-21T11:25:56","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=44203"},"modified":"2024-06-21T13:47:50","modified_gmt":"2024-06-21T11:47:50","slug":"por-que-um-projeto-da-urbanitae-pode-ser-atrasado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2024\/06\/21\/por-que-um-projeto-da-urbanitae-pode-ser-atrasado\/","title":{"rendered":"Por que um projeto da Urbanitae pode ser atrasado?"},"content":{"rendered":"\n

Investir n\u00e3o \u00e9 uma ci\u00eancia exata, e cada projeto \u00e9 um mundo. Por isso, na Urbanitae, nunca nos cansamos de explicar as vantagens e os riscos<\/strong> de cada oportunidade de investimento que apresentamos. Desta vez, vamos falar do que \u00e9 talvez o fator de maior varia\u00e7\u00e3o no investimento imobili\u00e1rio: o prazo. Se alguma vez se perguntaram por que um projeto da Urbanitae pode ser atrasado, est\u00e3o no lugar certo.<\/p>\n\n\n\n

O risco nos projetos de equity<\/h2>\n\n\n\n

Os nossos projetos de equity consistem numa parceria com o promotor, seja para enfrentar a compra do terreno ou para sustentar o arranque do projeto at\u00e9 \u00e0 chegada do financiamento banc\u00e1rio. Os investidores da Urbanitae s\u00e3o acionistas e, consequentemente, propriet\u00e1rios da sociedade ve\u00edculo criada ad hoc para o projeto. Neste tipo de projetos, entramos nas fases iniciais e, portanto, o risco que assumimos \u00e9 maior.<\/p>\n\n\n\n

Para cada projeto, temos um plano de neg\u00f3cios com uma dura\u00e7\u00e3o determinada. O sucesso do projeto depende do cumprimento das etapas desse plano. Os atrasos est\u00e3o relacionados com os atrasos na realiza\u00e7\u00e3o de uma ou v\u00e1rias dessas etapas.<\/strong> Por exemplo, pode demorar mais do que o previsto para obter as pr\u00e9-vendas exigidas pelo banco, ou a c\u00e2mara municipal pode estar a prolongar o prazo de concess\u00e3o da licen\u00e7a, etc.<\/p>\n\n\n\n

Quando ocorrem atrasos, \u00e9 dif\u00edcil compens\u00e1-los posteriormente, pois a atividade de constru\u00e7\u00e3o tem tempos espec\u00edficos. Em todo o caso, \u00e9 preciso ter em mente que, se surgir uma dificuldade, isso n\u00e3o significa necessariamente que o projeto falhar\u00e1. Um atraso em projetos de equity n\u00e3o deteriora o valor do ativo,<\/strong> mas pode impactar a TIR \u2013 a forma de medir a rentabilidade que considera o prazo.<\/p>\n\n\n\n

Por que os projetos na Urbanitae s\u00e3o atrasados<\/h2>\n\n\n\n

Como dissemos, o principal risco nos projetos que financiamos \u00e9 o prazo. N\u00e3o \u00e9 descabido. Pensemos que algo t\u00e3o simples em compara\u00e7\u00e3o como a reforma de um apartamento muitas vezes n\u00e3o cumpre estritamente os prazos. \u00c9 razo\u00e1vel pensar que uma promo\u00e7\u00e3o de 50 habita\u00e7\u00f5es possa enfrentar alguma varia\u00e7\u00e3o no seu desenvolvimento.<\/p>\n\n\n\n

Estes s\u00e3o alguns dos fatores que mais influenciam o prazo.<\/p>\n\n\n\n

Tr\u00e2mites administrativos e licen\u00e7as<\/h3>\n\n\n\n

Um dos principais fatores que podem causar atrasos nos projetos imobili\u00e1rios s\u00e3o os tr\u00e2mites administrativos e a obten\u00e7\u00e3o de licen\u00e7as. A burocracia associada \u00e0 aprova\u00e7\u00e3o de planos de constru\u00e7\u00e3o, licen\u00e7as e outros documentos pode ser extensa e, muitas vezes, imprevis\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n

No caso da Urbanitae, a chave est\u00e1 na obten\u00e7\u00e3o da licen\u00e7a de obras.<\/strong> Normalmente estimamos um largo prazo para esta etapa, mas o facto de depender de terceiros introduz incerteza na estimativa do prazo. \u00c9 importante lembrar que n\u00e3o existe a possibilidade de a licen\u00e7a n\u00e3o ser obtida. A administra\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode recus\u00e1-la, mas pode exigir modifica\u00e7\u00f5es no projeto para a sua concess\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Problemas na constru\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n

Os problemas durante a fase de constru\u00e7\u00e3o s\u00e3o outra causa comum de atrasos. Estes podem incluir desafios t\u00e9cnicos, problemas com empreiteiros, falta de materiais, condi\u00e7\u00f5es meteorol\u00f3gicas adversas, entre outros. Por exemplo, um problema estrutural descoberto durante a constru\u00e7\u00e3o pode exigir uma revis\u00e3o do design original, o que pode atrasar o plano de neg\u00f3cios.<\/p>\n\n\n\n

Atrasos na comercializa\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n

Muitos dos nossos projetos come\u00e7am com algum avan\u00e7o comercial, ou seja, com um n\u00edvel de reservas ou pr\u00e9-vendas determinado. Em outros, a comercializa\u00e7\u00e3o ainda n\u00e3o come\u00e7ou. Em ambos os casos, pode acontecer que a venda das unidades demore mais do que o esperado.<\/strong> Por exemplo, porque o pre\u00e7o \u00e9 demasiado alto e precisa de ser reduzido para atrair mais clientes.<\/p>\n\n\n\n

Financiamento banc\u00e1rio<\/h3>\n\n\n\n

Embora o crowdfunding imobili\u00e1rio facilite o financiamento de projetos, na maioria dos casos ele \u00e9 complementar ao papel dos bancos. A entrada do empr\u00e9stimo promotor geralmente est\u00e1 condicionada a um determinado n\u00edvel de pr\u00e9-vendas, \u00e0 obten\u00e7\u00e3o da licen\u00e7a e \u00e0 propriedade do terreno. Se alguma dessas etapas for atrasada, tamb\u00e9m o financiamento banc\u00e1rio ser\u00e1 atrasado. Adicionalmente, o comit\u00e9 de risco do banco pode atrasar a sua decis\u00e3o por causas alheias ao projeto.<\/p>\n\n\n\n

Circunst\u00e2ncias excecionais<\/h2>\n\n\n\n

Dito isto, na Urbanitae temos sofrido atrasos em projetos financiados antes da Covid ou que foram afetados pela guerra na Ucr\u00e2nia. Estes dois cisnes negros afetaram n\u00e3o s\u00f3 os prazos, mas tamb\u00e9m as contas dos projetos.<\/strong> E, mesmo assim, s\u00e3o opera\u00e7\u00f5es que ser\u00e3o conclu\u00eddas, entregues e ter\u00e3o uma boa rentabilidade.<\/p>\n\n\n\n

Os planos de neg\u00f3cios, em geral, estimam prazos razo\u00e1veis para que as coisas aconte\u00e7am. Mas \u00e9 quase inevit\u00e1vel que, se surgirem problemas n\u00e3o previstos (na licen\u00e7a, no ritmo das pr\u00e9-vendas, no fechamento do financiamento banc\u00e1rio, etc.), tudo isso se traduza em atrasos. O nosso modelo privilegia a prote\u00e7\u00e3o do capital<\/strong> e est\u00e1 sujeito a esses atrasos que n\u00e3o deterioram os retornos totais, mas que obviamente impactam a TIR.<\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m \u00e9 importante ter em mente que, com um crit\u00e9rio de prud\u00eancia, tendemos a anunciar atrasos e desvios quando os suspeitamos, mas resistimos a anunciar as melhorias que antecipamos.<\/strong> N\u00e3o descartamos que haja projetos em curso que melhorem o retorno ou o prazo, mas raramente o comunicamos at\u00e9 que seja confirmado.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o queremos ignorar a nossa parte de responsabilidade na previs\u00e3o dos prazos, que se mostraram demasiado otimistas nos nossos primeiros projetos, e estamos tendendo a anunciar as previs\u00f5es com mais margem. Por isso, e se se mantiver um ambiente macro sem os sobressaltos do per\u00edodo 2021-2022, estamos convencidos de que, nos novos projetos, as nossas estimativas de prazos ser\u00e3o muito mais ajustadas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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