{"id":42108,"date":"2024-05-17T12:43:54","date_gmt":"2024-05-17T10:43:54","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/?p=42108"},"modified":"2024-06-17T13:04:56","modified_gmt":"2024-06-17T11:04:56","slug":"como-a-urbanitae-protege-o-dinheiro-dos-seus-investidores","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.urbanitae.com\/pt-pt\/2024\/05\/17\/como-a-urbanitae-protege-o-dinheiro-dos-seus-investidores\/","title":{"rendered":"Como a Urbanitae protege o dinheiro dos seus investidores"},"content":{"rendered":"\n

O setor imobili\u00e1rio \u00e9 considerado um porto seguro para o investimento. No entanto, isso n\u00e3o significa que n\u00e3o existam riscos. Neste artigo, vamos explicar como fazemos na Urbanitae para mitigar os riscos e, acima de tudo, para salvaguardar, na medida do poss\u00edvel, o capital aportado pelos nossos investidores.<\/p>\n\n\n\n

A primeira estrat\u00e9gia \u00e9 b\u00e1sica: tentamos escolher bons projetos<\/a><\/strong>. Essa sele\u00e7\u00e3o come\u00e7a com o promotor, a quem exigimos um hist\u00f3rico que comprove que \u00e9 capaz de realizar um projeto como o que nos prop\u00f5e. E continua com a avalia\u00e7\u00e3o meticulosa das hip\u00f3teses do plano de neg\u00f3cios, a valida\u00e7\u00e3o dessas hip\u00f3teses e a defini\u00e7\u00e3o de condi\u00e7\u00f5es para proteger o dinheiro dos nossos investidores.<\/p>\n\n\n\n

O terreno, garantia n\u00famero um<\/h2>\n\n\n\n

Num projeto imobili\u00e1rio como os que financiamos na Urbanitae, o terreno \u00e9 a principal garantia. Os fundos aportados pelos nossos investidores em projetos de valoriza\u00e7\u00e3o<\/a> s\u00e3o destinados, fundamentalmente, \u00e0 compra do terreno. A realidade \u00e9 que o terreno urbano ou urbaniz\u00e1vel em boas zonas tende a n\u00e3o s\u00f3 manter, mas tamb\u00e9m a aumentar o seu valor<\/strong>. Por isso, se esse terreno foi comprado ao valor de mercado, poderia ser colocado \u00e0 venda e, com isso, recuperar o investimento \u2013 at\u00e9 com lucros \u2013 no caso de o projeto n\u00e3o correr conforme o esperado. Essa garantia, ligada ao valor do ativo sobre o qual se executa o investimento, \u00e9 o que permite aos investidores da Urbanitae dormir tranquilos.<\/p>\n\n\n\n

Uma SPV para cada projeto<\/h2>\n\n\n\n

Outro ponto importante \u00e9 que cada projeto \u00e9 100% independente dos demais, de modo que n\u00e3o pode haver um efeito de cont\u00e1gio se algum deles n\u00e3o correr bem. Os fundos dos investidores, que antes de investir est\u00e3o numa conta aberta em seu nome \u2013 e nunca numa conta da Urbanitae \u2013 passam para a conta do projeto e, da\u00ed, para a conta corrente da sociedade promotora, seja como empr\u00e9stimo ou como aumento de capital.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, financiamos a SPV<\/a>, propriet\u00e1ria do ativo\/projeto. Ao n\u00e3o financiar diretamente o promotor, evitamos qualquer risco de balan\u00e7o<\/strong> associado a compromissos ou passivos existentes na atividade do promotor e da sua sociedade. Nos projetos de d\u00edvida, al\u00e9m disso, o promotor n\u00e3o recebe a totalidade dos fundos desde o in\u00edcio, mas vai dispondo do capital conforme o avan\u00e7o das obras \u2013 embora tenha de pagar juros sobre todo o capital levantado, mesmo que ainda n\u00e3o o utilize.<\/p>\n\n\n\n

\u2018Skin in the game\u2019 do promotor<\/h2>\n\n\n\n

Nos projetos da Urbanitae<\/a>, salvo exce\u00e7\u00f5es muito justificadas, pedimos ao promotor que aporte um m\u00ednimo de 20% do capital social<\/strong>. Esse capital \u00e9 remunerado nas mesmas condi\u00e7\u00f5es que o dos outros investidores \u2013 embora em algumas ocasi\u00f5es possa ser acordado um pr\u00e9mio ou comiss\u00e3o adicional se o projeto conseguir que a retribui\u00e7\u00e3o do capital investido supere um determinado patamar. Ou seja, se o projeto falhar, o promotor tamb\u00e9m \u00e9 diretamente afetado.<\/p>\n\n\n\n

Plano de neg\u00f3cios conservador<\/h2>\n\n\n\n

Para aprovar qualquer projeto, o nosso Comit\u00e9 de Investimentos realiza uma due diligence exigente do plano de neg\u00f3cios do promotor. Isso implica verificar desde a rela\u00e7\u00e3o do promotor com os bancos e o seu acesso ao financiamento at\u00e9 os pre\u00e7os de venda \u2013 validando com terceiros que s\u00e3o razo\u00e1veis para o produto e a zona \u2013 passando pelos custos de constru\u00e7\u00e3o. No plano de neg\u00f3cios que apresentamos aos investidores, geralmente adicionamos uma margem de seguran\u00e7a<\/strong> sob a forma de um maior custo de constru\u00e7\u00e3o e um pre\u00e7o m\u00e9dio de venda mais baixo, para absorver poss\u00edveis desvios.<\/p>\n\n\n\n

Garantias<\/h2>\n\n\n\n

O n\u00edvel de garantias dos nossos empr\u00e9stimos \u00e9 muito elevado: em projetos de Equity<\/a>, os investidores da Urbanitae s\u00e3o acionistas e, consequentemente, propriet\u00e1rios da empresa. Nos projetos de d\u00edvida<\/a>, os investidores t\u00eam, atrav\u00e9s da figura do agente de garantias, hipoteca sobre o ativo e penhor das a\u00e7\u00f5es da empresa, pelo que, em caso de incumprimento, os investidores da Urbanitae se tornariam igualmente propriet\u00e1rios das a\u00e7\u00f5es, al\u00e9m de terem uma hipoteca de primeiro grau sobre o ativo.<\/p>\n\n\n\n

Ou seja, em caso de incumprimento do empr\u00e9stimo, podemos instar a execu\u00e7\u00e3o da hipoteca, adquirir a propriedade do ativo e vend\u00ea-lo para recuperar a d\u00edvida \u2013 capital mais juros. Todas as despesas (custos e provis\u00e3o de fundos do agente de garantias, impostos da inscri\u00e7\u00e3o da hipoteca, despesas legais, etc.) ser\u00e3o suportadas pelo promotor \u2013 mutu\u00e1rio \u2013 e est\u00e3o \u00e0 margem do juro que ser\u00e1 pago aos investidores\/mutuantes.<\/p>\n\n\n\n

E nos projetos de renda?<\/h2>\n\n\n\n

Nos projetos de renda<\/a>, al\u00e9m da propriedade do ativo, existe um contrato de longo prazo com um inquilino solvente \u2013 geralmente de dois a tr\u00eas anos \u2013 que, pelo menos nos primeiros anos, garante o pagamento da renda mesmo que o neg\u00f3cio n\u00e3o funcione e o local seja abandonado<\/strong>. Mas esse contrato n\u00e3o \u00e9 a \u00fanica garantia. Analisamos detalhadamente o valor imobili\u00e1rio do ativo, ou seja, o seu valor de mercado vazio, o que nos diz se, no caso improv\u00e1vel de o inquilino atual abandonar o neg\u00f3cio, ser\u00e1 poss\u00edvel encontrar outro inquilino com uma renda semelhante.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Segundo a CBRE, nosso pa\u00eds \u00e9 o terceiro maior destino de investimento imobili\u00e1rio na Europa e o oitavo do mundo.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":42101,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":"","footnotes":""},"categories":[1086],"tags":[69,959,957,1014],"class_list":["post-42108","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-urbanitae-pt-pt","tag-inversion-inmobiliaria","tag-investimento-alternativo","tag-investimento-imobiliario","tag-urbanitae-pt"],"yoast_head":"\nComo a Urbanitae protege o dinheiro dos seus investidores - Urbanitae Blog<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"A falta de oferta e o aumento da popula\u00e7\u00e3o estudantil fazem com que o investimento em resid\u00eancias de estudantes na Espanha esteja em alta.\" \/>\n<meta name=\"robots\" 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